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1、Tel:0755-3298506 Fax:0755-3298490 E-mail:sds- 南宁外滩新城一期金外滩营销策划方案上册-项目市场与定位分析第一章、市场分析一南宁市片区功能定位分析南宁市市区规划面积150平方公里，现有城市建成区面积70平方公里。全市共划分为兴宁、永新、新城、城北、江南5个城区，1个郊区和邕宁、武鸣两县。兴宁区：位于南宁市中心，是南宁市商业、服务业最繁华地带，也是购物中心。由于其相当大的部分曾是邕州古城，历来是邕城中心区，全市最繁华的兴宁、民生，朝阳等路段及新华街等均集中在这里。辖区内主要街道有：朝阳路、兴宁路、民生路、新华路、人民路、中华路、华东路、济南路、公园路、
2、解放路等。永新区：位于南宁市西北部，是南宁市重要的食品、机械、化医、轻工等工业基地。辖区内主要街道有新阳路、华西路、华强路、中尧路、北际路等。新城区：位于南宁市东南部，是自治区、南宁市党、政机关及经济、文化、教育、卫生、体育等部门和宾馆饭店、旅游景点较为集中之地。辖区街道多宽阔笔直，主要街道有民族大道、古城路、园湖路、七星路、星湖路、民主路、建政路、东葛路、新竹路、新民路、中山路、桃源路等。城北区：位于南宁市西北部，是广西文化、教育、科技研究中心，及南宁市纺织、机械、卷烟、印刷等工业的重要基地。辖区内主要街道有衡阳路、友爱路、明秀路、西乡塘路、北湖路、唐山路等。江南区：是南宁市新兴的城区，位于
3、邕江南岸。是南宁市轻纺、化工、制糖、机械、建材、电子等工业的重要基地。辖区内主要街道有江南路、五一路、福建路、亭洪路等。二市场分析1. 整体市场环境看好西部开发、中国加入WTO一片大好的经济发展形势，南宁政府为加快经济发展，采取了多项优惠政策，积极改善投资环境，为投资者提供极好的发展商机：将今年定为南宁市项目发展年和招商引资年，并诉资11.5亿打造南宁“信息市”，全面启动南宁信息化建设。此外，外商可在南宁投资的项目包括：银行、商业零售业、外贸企业，外贸银行经批准还可以经营人民币业务。这些都昭示着南宁欣欣向荣的投资形势。各地投资商、外商及其它企业的进驻，必将有力的推动南宁写字楼市场的发展，市场供
4、求关系的改变使市场必须重新建立格局，南宁房地产中的写字楼版块正在逐步成为市场又一个热点。2. 南宁高层楼宇市场现状分析经过调查研究发现，目前南宁写字楼主要集中在朝阳路、民族大道及发展中的琅东片区。这里是南宁市中心及区域商业较为集中区域、繁华，配套成熟，城市交通要道贯穿其中，交通方便快捷。而琅东地区作为政府新定位的城市次中心开发区，目前区域内有大片新建设的写字楼，如新城国际、文德大厦、亚航财富中心等，就此我们将整个南宁市场分为两大的版块进行比较分析。琅东片区概况：由于市政府迁移至琅东新区，给琅东片区的金融、行政、信息等产业带来了无限商机。随着市政公共设施的逐步完善及政府的宏观规划，琅东区已成为南
5、宁市的CBD，而金湖广场一带，更是CBD的核心地带，周边的亚航财富中心、新城国际、时代丽都、农业银行大厦、发展大厦、琅东大酒店、投资大厦、新闻中心、市工商局、市政府、地税大厦等各大商业、行政机构在此云集，使整个琅东新区将会成为南宁、广西乃至整个西部的金融商务特区。案例解析：时代丽都物业类别：商住楼 建筑类别：高层售楼热线：5511801、5515212物业地址：南宁市民族大道金湖广场项目进度：正在兴建中，明年五月交工价格范围：均价在3800左右项目概况周边环境开发商南宁市朝阳房地产开发公司时代丽都座落在南宁市琅东区中心地段-紧邻金湖广场，与国际会展中心相邻，周边地税大楼、农行大楼、电信大楼、发
6、展大厦、投资大厦、监控大厦座落其周，相映成辉。规划中的金湖广场地下大型购物商场和停车场使生活更加便利，配套设施齐全，交通便捷。税局、银行、学校、公园应有尽有。物业管理家园物业管理0.8元/平方米投资商代理商自销建筑单位广西冶金建筑公司占地面积7461平方米建筑面积21265平方米交通状况220路、213路、211路、6路公交等车经过，交通十分便利绿化率36.2%容积率2.85小结：楼盘的户型特点及分配：主要以四房两厅两卫双阳台为主力户型，20、21层为复式结构，户型设计比较合理，公“私”分明，采光较好，宽敞的主人房及大方的客厅更体现了非凡的感受。形象推广策略：以大型条幅、楼书和报纸、杂志等进行
7、宣传。广告宣传语：城市中庭 傲世之居整个销售情况的小结：整个楼盘的销售不畅，价格较高是重要原因。整体楼盘的概括：整个楼盘的地理位置在琅东新区的中心黄金地段，投资价值较高，市政的远期规划也给楼盘带来了许多信心保证。目前的生活配套还不够完善，在今后的未来几年中将配合其它几个商住楼成为琅东片区的CBD的中心地带。楼盘本身卖点不多，推广中用到的景观概念，也只限于个别楼层与朝向。亚航财富中心物业类别：纯商务写字楼 建筑类别：高层售楼热线：5519188、5519648物业地址：南宁市琅东金湖路金湖广场旁项目进度：建筑主体已基本完工，在明年四五月全部完成价格范围：均价3300，层差30元，东西景观差价40
8、0元项目概况周边环境开发商广西南宁恒福物业有限责任公司地处琅东CBD核心区，前节金湖广场、近望国际会展中心，周边琅东大酒店、发展大厦、市工商局、农业发展银行等，是金融商务的中心。物业管理2元/平方米投资商广西航洋投资集团有限公司代理商宝资通项目咨询有限公司建筑单位占地面积2158平方米建筑面积28493.96平方米交通状况220路、213路、211路、6路公交等车经过，交通十分便利绿化率容积率13小结：楼盘的户型特点及分配：整个写字楼由两栋99.9米高层双塔组成，户型面积从57-180平方米纯商务办公空间，在户型设计上，总经理室宽敞舒适，大玻璃窗的设计使周边景观一览无余；紧贴总经理室的文秘办公
9、室，提供周到全面的服务；两个职员办公室分设，避免不同工种的相互干扰；卫生间位置相对独立，既保持一定的隐私性，又减少对其他功能区的影响。形象推广策略：以杂志、报纸及相关的软文为主要烘托手段广告宣传语：国际化 纯商务 城市CBD 美好未来整个销售情况的小结：由于地处CBD黄金地段，投资价值较高，销售情况良好，目前一期已全部售罄，二期还未推广。整体楼盘的概括：亚航财富中心，地处民族大道中段，位于南宁琅东未来CBD的核心地段，正对金湖广场、背靠南湖，远望国际会展中心，周边区域云集各大金融商业机构。在建筑上，颜色鲜明的外立面，弧形的建筑外形，设施完善的商务会所为业主提供了全面的商务服务。相邻的琅东大酒店
10、，成为该写字楼的有效配套，其用住宅价格推写字楼的手段是一期售罄的主要原因。新城国际物业类别：商住写字楼建筑类别：高层售楼热线：5521883、5521886物业地址：南宁市民族大道东段（发展大厦对侧）项目进度：预计今年10月主体封顶，明年四五月入住价格范围：均价3800左右项目概况周边环境开发商广西南宁祖龙置业有限责任公司中小学南湖小学，民族东路小学，三中，三十中物业管理0.8元/平方米综合商场商务会所，小区会所投资商邮局地区邮局代理商艾肯策划全程营销银行农行，发展行、工行建筑单位周边环境南湖广场、金湖广场、青秀山风景区、石门森林公园占地面积3383平方米医院区儿童医院亭凉医院建筑面积4151
11、1.8平方米交通状况6路、11路、213路等公交车直达小区使用率78%容积率12.27小结：楼盘的户型特点及分配：中低层为写字间，写字间一般面积较小，集中在6090平方米之间，户型设计比较合理，基本可以满足现代办公需要，高层为住宅，面积较大，大多在150平方米以上，也有部分小户型，面积在6070之间，主要特点比较注重卧室和客厅的宽敞、方正。形象推广策略：主要以杂志、报刊及其它广播媒体。广告宣传语：希望在新城整个销售情况的小结：前期的销售情况较好，主要以写字间和小面积的住宅为主，未来的销售要看政府的宏观规划和公共设施的建设的配合。整体楼盘的概括：整个楼盘以29层两栋塔楼和低部裙楼组合成，是集商业
12、、娱乐、康体于一身的建筑群体。立面由纵向线条与弧线形落地大窗构成，前庭的2300平方米的绿化广场、第七层架空的1600平方米的绿色花园及顶层的空中花园，形成了首创的四层立体绿化空间；近1500平方米的商务会所，设备齐全，法式咖啡座、健身房、网吧等给业主的生活提供了舒适、周到的服务，购买者主要是小型公司作为办公作用。东方明珠花园物业类别：商住楼建筑类别：高层售楼热线：5514318、5514908物业地址： 南宁市琅东区南湖桥头大转盘东南面项目进度：预计年底可以完工主体价格范围：均价在3700左右项目概况周边环境开发商广西外商投资服务中心南宁市江宇房地产有限责任公司地处琅东新区的龙头位置和最大的
13、人工湖南湖为畔，周边配套完善，银行、超市、邮局、医院、小学环绕四周，方便、舒适的都市生活尽现其中。物业管理园林设计美国AAM工程公司代理商自销建筑单位广西建工集团占地面积8461平方米建筑面积66000平方米交通状况12路、10路、220路等多条公交车穿插小区。绿化率容积率7.8小结：楼盘的户型特点及分配：住宅户型以较大的面积为主，主要集中在130300平方米之间，配合一房一厅的小户型，4050平方米之间，户型以板式平面设计，方正、通透，全景无框弧形落地大窗，超大观景阳台与生活阳台，户户观景，窗窗入画。形象推广策略：主要以报纸、杂志、软文的抄作及电视、广告媒体为宣传策略。广告宣传语：东部新城
14、璀璨明珠整个销售情况的小结：前期的销售较好，基本达到了一半，目前正处在中后期，由于价位的较高，使大多数百姓只能可望不可及。 楼盘整体分析：该楼盘堪称琅东南湖板快的标志性楼盘，顶部设计的球形建筑标志，内外设计彩色电灯灯光，与国际大酒店顶层的绿色半球标志、南湖广场的音乐喷泉、南湖大桥的路灯构成一副时代特色的都市夜景；由美国AAM设计的园林景观的中庭花园主题，太空科幻灯光效果，配合中国古典园林艺术的神韵，全力打造绿色梦幻家园；在顶层的南宁市最豪华的商务、休闲会所，更代表了业主的尊贵和楼盘的品质。片区租售状况对比分析：2002年3月份琅东区CBD周边物业出租市场状况名称位置层数可出租楼层租金/售价租户/客户情况物管费停车位中央空调发展大厦民族大道东段24层无50-60元/政府、国企占多数，少量民营和私企1.2元/120个7元/投资大厦民族大道109号（跨世纪大酒楼对面）19层2-4、7、8、10-19层1-4层70-100元/；7-19层60元/；整租下调10元/房产公司、银行、贸易公司、重工业公司3元/（整租2.5元/）小车租120元/月，或1元/时7元/，冬季3元/新城国际民族大道与金洲交叉路口29层100%（共278套）起价2530元/，最高价5680元/，均价3300元/房
