嘉联成都光华大道项目定位报告.

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1、阳城实业光华大道项目定位报告 【谨呈：钢城集团 四川阳城实业有限公司】 思考路径 项目本体研究 市场客户 市场现状，竞争格局 、预期、规律 市场细分及市场空缺 客户特征、客户类别、 客户发展趋势 目标客户群的锁定 项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定 项目战略及策略 项目定位、项目产品策略、项目启动策略 物业发展建议 规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算 经济指标、成本测算、项目损益 前期营销 售楼处、样板间、样板 区、展示区、入市时机 2 市场部分总结 1. 光华大道由东至西物业形态逐渐丰富，由纯粹的高层电梯转变为独栋、双拼、叠拼 、花园洋房及电梯等多种物业形态

2、组合的复合项目，面积区间随之扩大，由功能性需 求为主向舒居需求转变，套一产品慢慢退出市场。 2. 光华大道项目由东至西高层电梯成交客户来访区域成都占比逐步减小，外地占比相应 扩大，看重点由功能性需求转化为舒适度需求。花园洋房、别墅的成交客户来访区域 成都及外地各占一半，居住环境和产品品质为其首要看重点。 3. 据目前光华大道商业发展现状及政府规划，目前光华大道已形成以大地新光华广场为 中心的内光华商圈，未来光华大道三环外由东至西还将以金沙太阳城为中心的外光华 商圈（距离本项目200米左右，占地200多亩，为政府意向规划打造，将建成集酒店、 大型购物场所、高档写字楼、电影城等高端商业配套为主的大

3、型商业中心）、以青羊 绿舟B区休闲商业空间和D区高端商业配套为中心的青羊绿舟商圈和以珠江国际为中心 的光华新城商圈（已引进家乐福、伊藤洋华堂等）等三大商圈。 3 客户部分总结 1. 区域内客户对低密物业（花园洋房、别墅等）需求较强。 2. 区域内电梯公寓和低密物业的客户构成有所不同，电梯公寓客户以城西客户为主，而 低密物业的客户范围更广，主要城西、城南和外地客户构成。 3. 电梯公寓客户以首置客户与改善型客户并重，而低密物业客户以改善型客户为主。 4. 客户对居住环境、居住舒适性和小区品质要求较高，属于深度居家性质。 5. 电梯公寓客户的需求主要以两房为主，有一定的总价承受能力；低密物业客户的

4、需求 主要以三房为主，有较强的总价承受能力。 6. 电梯公寓客户对功能型赠送的需求较高，低密物业对舒适型赠送需求较高。 4 思考路径 项目本体研究 市场客户 市场现状，竞争格局 、预期、规律 市场细分及市场空缺 客户特征、客户类别、 客户发展趋势 目标客户群的锁定 项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定 项目战略及策略 项目定位、项目产品策略、项目启动策略 物业发展建议 规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算 经济指标、成本测算、项目损益 前期营销 售楼处、样板间、样板 区、展示区、入市时机 5 项目四至 南临光华大道 西面与光华杏林、易城国际隔路相望 北靠规划路（已

5、形成） 东侧与元益花园一墙之隔 西北侧：社区中心市政公园 6 项目基本经济指标 规划建设净用地面积约：58716.31平米 2#地块：10852.07平米 3#地块：47864.24平米 道路用地面积：12114.87平米 绿化用地面积：4685.13平米 用地性质：2#地块：公共服务设施用地兼容二类住宅用地（ 可兼容的二类住宅建筑面积比例小于计入容积率的建筑 面积的50%）；3#地块为二类住宅用地（可兼容商业建 筑面积不大于计入容积率的建筑面积的10%） 净用地强度：2#地块总容积率不大于2.4，总建筑密度不大 于40%；3#地块总容积率不大于2.8，总建筑密度对应为 24%。 建筑高度：2

6、#地块的住宅部分和3#地块的建筑高度不大于59 米，2#地块的公共服务设施建筑高度不大于24米。 绿地率：2#地块结合方案确定，3#地块绿地率不小于30%。 配套要求：2#地块临近规划道路的地面建筑内配建建筑面积 不小于270平米的社区服务中心一处（含社区医务室一 处，不低于20平米的邮政服务网点一处），且优先设于 地面一层并有独立出入口。 2#地块临近规划道路的地 面建筑内配建建筑面积不小于115平米的社区居委会一 处（含不少于15平米的警卫室一处，不少于50平米的服 务站一处），且优先设于地面一层并有独立出入口。 193m 67m 48m 263m 312m 171m 147m 91m67

7、m 145m 备注：上图所示尺寸为概算尺寸，并未 考虑其中道路和相应绿化距离等 另外：需要针对容积率调整：3.2，69 米限高，24%覆盖率问题布局一套方案 7 项目周边地块规划情况 项目周边规划较为齐全，临近农贸市场、街道办、小学及幼儿园，同时周边还有几块商业用地， 从未来发展上看，本项目特别是公服用地一侧，将成为街道办/居委会管辖范围的中心，将形 成区域向心点，具有一定的商业价值 项目临近最大的市政公园，且本公园已经建成并对外开放，给项目发展带来一定的想象空间 幼儿园 小学 非市属科研办 公用地 街道办农贸市场 公服用地 易诚国际 光华杏林 元益花园 市政公园 市政公园 市政公园 武青路

8、光华大道 二类住宅用地 公服用地 8 思考路径 项目本体研究 市场客户 市场现状，竞争格局 、预期、规律 市场细分及市场空缺 客户特征、客户类别、 客户发展趋势 目标客户群的锁定 项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定 项目战略及策略 项目定位、项目产品策略、项目启动策略 物业发展建议 规划建议、产品建议、景观建议、立面建议 经济测算 经济指标、成本测算、项目损益 前期营销 售楼处、样板间、样板 区、展示区、入市时机 9 项目SWOT分析 1、地处光华大道桥头堡，未来发展空间巨大。 2、项目地块不规整，但仍较为方正，发挥空间较大 3、项目具有一定的规模，且经济指标由一定空间，未

9、来可 挖掘空间较大 4、紧邻社区服务中心和市政公园，相对优势明显 5、阳城房产头号作品，必将倾注全力 打造高品质楼盘 6、周边规划配套较为齐全，项目所在 将成为未来区域向心点 1、周边配套相对滞后，但较为完善 2、地块被分为两块不同性质用地，给物业形态布局带来一定 限制 3、土地成本较高，必须在后期开发中给与足够重视 4、尽管钢城集团非常有实力，但阳城房产头号作品，仍需要 优势（S）劣势（W） 机会（O）威胁（T） SWOTSWOT 1、内光华片区推动加快，让城西目光逐 步向外扩散，给区域带来机遇 2、光华大道及温江市场吸引力，也为项 目带来无限机遇 3、城西198区域进一步打造，是区域未来

10、市场的又一强劲动力 1、现阶段内忧外患格局无法改变，向内 有内光华的阻碍，向外有外光华及温 江市场分流，竞争激烈程度可见一斑 。 品牌的大力支持 5、周边商业氛围不浓，发展不够成熟 ，给公服用地带来一定的不确定因素 2、“国四条”的出台，给明年市场蒙上了一层面纱，预计项目面市 阶段将是本轮政策调整的攻坚阶段，如何运用前期定位来应 对未知市场环境，将是本项目思考难点 10 困局 地价 品牌 经验 借助专业团队共同打造，也为项目保驾护航 短期提升有限，实力大于品牌，项目大于企业 11 项目使命 企业战略围棋第一步，至关重要 桥头堡形象、气质、品质 财务指标 销售周期 财务指标 销售周期 形象开篇一

11、举成名 基础指标 项目使命 12 项目核心问题梳理 解决好：高地价与经济利润的辩证关系Q1 Q2 解决好：企业发展与项目发展的辩证关系 企业的项目发展 项目的企业发展 高地价下的盈利模式 公服用地（居委会旁）的开发模式 13 S S 策略选择 1、地处光华大道桥头堡，未来发展空间巨大 2、项目地块不规整，但仍较为方正，发挥空 间较大 3、项目具有一定的规模，且经济指标由一定 空间，未来可挖掘空间较大 4、紧邻社区服务中心和市政公园，相对优势 明显 5、阳城房产头号作品，必将倾注全力 打造 高品质楼盘 6、周边规划配套较为齐全，项目所在将成为 未来区域向心点W W OO T T 1、周边配套相对

12、滞后，但较为完善 2、地块被分为两块不同性质用地，给 物业形态布局带来一定限制 3、土地成本较高，必须在后期开发中 给与足够重视 4、尽管钢城集团非常有实力，但阳城 房产头号作品，仍需要品牌大力支持 5、周边商业氛围不浓，发展不够成熟 ，给公服用地带来一定不确定因素 1、内光华片区推动加快，让城西目光逐步 向外扩散，给区域带来机遇 2、光华大道及温江市场吸引力，也为项目 带来无限机遇 3、城西198区域进一步打造，是区域未来市 场的又一强劲动力 1、现阶段内忧外患格局无法改变，向内有内光 华的阻碍，向外有外光华及温江市场分流， 竞争激烈程度可见一斑。 2、“国四条”的出台，给明年市场蒙上了一层

13、面 纱，预计项目面市阶段将是本轮政策调整的 攻坚阶段，如何运用前期定位来应对未知市 场环境，将是本项目思考难点 u高举高打形象策略 u承接与迎合客户策略 u主流市场与市场空缺相结合产 品策略 u借势营销后期营销策略 u尽快启动入市时机选择 u高赠送高附加值策略 u住宅先行推售节奏安排 劣势客观存有，风险无处不在，我 们主张回归本原 14 领导者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 追随者 搭便车，借势 以小博大，杀伤战术 价格战的制造者 补缺者 目标明确，挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 行业领袖非行业领袖，中大规模市场

14、次/非主流市场敏锐的机会主义者 代表代表：优品道、凯德风尚、仁和春天大道 条件条件：规模、资源、品牌 代表代表：彩叠园、公园大道 条件条件：规模、资源、品牌 代表代表：双玺、锦绣光华、金河谷 条件条件：规模、产品 代表代表：朗基龙堂、易城国际 、西班牙森林 条件条件：价格、产品 本项目市场占位策略选择 15 本项目市场占位在哪里（同类产品）？ 价格 品质 高端阵营 中端阵营 低端阵营 6500 本区域市场占位现状 8000 元益花园 高品质低价格 低品质高价格 高品质高价格 低品质低价格 本项目 光华杏林 易城国际 凯德风尚 颐和京都 锦绣光华 仁和春天大道（电梯） 公园大道 边城香格里 西班

15、牙森林 金河谷 朗基龙堂 5000 9500 优品道 16 光华大道光华大道 首城首城 外光华新高度，代言光华发展，城市升级 光华大道桥头堡，述说城市色彩 阳城房产成都开篇之作，带来市场新高度 项目形象定位 17 文化文化 品牌品牌 产品产品规模规模 资源资源 易城国际 元益花园 凯德风尚 颐和京都 中华锦绣 新界 锦绣光华 优品道 朗基龙堂 双玺 金沙鹭岛 龙湖翠微清波 竞争对比市场竞争综合素质差异性较大，本项目综合素质属于中上水平。 详见附件 仁和春天大道 边城香格里 18 如何才能实现如何才能实现超越超越？ 19 项目客户定位客户提升（城西客户承接） 次要客户 重要客户 核心客户 重要客户群重要客户群 城南和城中范围客户： u主要来自成都城南及城中区域， 看好金沙光华发展及区域生活氛围 的客户 大城西客户 大城西范围内，光华、金沙、双 楠等区域的客户 大城西的原住民客户和在城西居 住多年的外地客户 核心客户群核心客户群 成都其他区域内的客户以及四川二 级城市客户 次要客户群次要客户群 20 思考路径 项目本体研究 市场客户 市场现状，竞争格局 、预期、规律 市场细分及市场空缺 客户特征、客户类别、 客户发展趋势 目标客户群的锁定 项目现状、优劣势、机会、威胁点分析 项目可发展空间判定 项目战略及策略 项目定位、项目产品策略、项目启动策略 物业发展建议 规划建议