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1、第二章 房地产金融基本知识 u第一节 房地产金融的分类与特征 u第二节 影响房地产金融的社会经济因素 u第三节 资金时间价值及相关概念 u第四节 担保融资 第一节 房地产金融的分类与特征 一、房地产金融的分类 1、按经营性质可分为政策性房地产金融和自营性 房地产金融 2、按照融通方式可分为直接金融和间接金融 3、按照贷款形式可分为信用贷款和担保贷款 第一节 房地产金融的分类与特征 u政策性房地产金融是指与住房制度改革有关的各种货币 资金的筹集、融通和结算等信用行为。 包括：住房公积金存贷款、合作建房贷款、经济适用 房住房开发贷款等。 u自营性房地产金融是指银行与非银行金融机构在政策允 许范围内
2、办理的与房地产有关的资金筹集、融通和结算等 信用活动。 包括：房地产开发贷款、房地产消费信贷、一般房地 产抵押贷款、房地产保险、房地产投资信托、房地产置业 担保、房地产典当等。 第一节 房地产金融的分类与特征 u房地产直接金融是指不经金融中介机构作媒介而由资金 供给者和房地产资金需求者双方直接协商所进行的融资。 包括：政府发行的住房建设债券、住房公债、土地债 券、投资基金，房地产公司发行的股票、债券、房地产投 资券等。 u房地产间接金融是指有金融中介机构参与的融资活动。 包括：银行的长短期存款、向房地产开发企业提供的 土地开发贷款、商品房开发贷款、短期流动资金贷款以及 向居民个人发放的住房消费
3、贷款。 第一节 房地产金融的分类与特征 u信用贷款是指凭借借款人的信誉、无须提供任何担保的 融资活动。 u担保贷款是指借款人需提供第三人担保或提供财产作担 保的融资活动，即人和物的担保。人的担保主要有保证方 式；物的担保主要有抵押、质押、按揭等方式。 第一节 房地产金融的分类与特征 二、银行的房地产金融业务 1、资产业务（主要是房地产放款业务） 2、负债业务（存款业务、借款业务、金融机构来 往业务） 3、表外业务（即银行通过代替客户承办支付和其 他委托事项而收取手续费的业务，也称中间业务 ，包括房地产信托中间业务、房地产租赁中间业 务、房地产咨询业务和房地产代理中间业务等） 第一节 房地产金融
4、的分类与特征 三、房地产金融的特点 1、资金密集性 2、资金周转期长（建设期1年以上，住房贷款偿还期一般 10年以上，租赁回收期也是10年以上） 3、资金运动固定性（房地产资金的投入、转换、回收都在 同一固定位置，由不动产的特性所决定） 4、资金增值性（房地产开发经营过程中属于社会再生产的 增值，以及房地产本身价值的增值性） 5、风险性（由于房地产资金融通大多数是中长期融资，过 程中有政策风险、决策风险、自然风险和财务风险） 第二节 影响房地产金融的因素 u经济周期和房地产周期的影响 u银行利率的变化 u税收政策的影响 u货币汇率的变化 u日用品价格的变化 u证券和其他投资工具的回报率变化 u
5、金融政策 u社会福利制度 第二节 影响房地产金融的因素 一、经济周期和房地产周期的影响 由于房屋供求的时差性、消费者的心理因素、政策影 响等原因，房地产市场很容易出现周期性波动。 西方学者认为宏观经济周期比房地产周期滞后一段时 间，因此房地产周期被看成是整个宏观经济的晴雨表。 在经济周期和房地产周期的复苏阶段后期和繁荣阶段 ，房地产市场销售形势好，价格上升快，房地产金融活动 活跃，银行信贷规模扩大。当处于周期的衰退后期和萧条 阶段，房地产市场萎靡，贷款拖欠和呆账现象较多，房地 产金融不活跃。 第二节 影响房地产金融的因素 二、银行利率的变化 利率变化对房地产市场的影响一般是反方向作用，即 提高
6、利率，增加房地产企业的融资成本和购房者的借贷成 本，从而紧缩房地产信贷规模，防止市场过热，房地产金 融活动得到抑制 ；反之，降低利率则起到刺激房地产市场 ，扩大信贷规模，房地产金融活动更为活跃。 另外利率变化也可起到改变投资者和消费者预期的效 果。 第二节 影响房地产金融的因素 三、税收政策的影响 一般而言，在房地产交易方面减税，降低了交易成本 ，有利于活跃市场交易，有利于投资和房地产金融的发展 ；加税则加重了交易成本，不利于市场交易的增加，不利 于投资和房地产金融的扩张。如近两年国家对房地产市场 的调控采用在房地产交易过程中征收营业税和个人所得税 的政策。 房地产事实上也是重要避税工具，税法
7、税率的变化必 然对其产生突出影响，从而对房地产金融产生影响。 第二节 影响房地产金融的因素 四、货币汇率的变化 一般而言，汇率对房地产的影响主要体现为： 在一个短期内，随着汇率的变化，如本币升值则会导 致国际投机资本涌入，在赚取升值前后汇率差的利润的同 时，还可获得投资房地产的利润。 在一个较长的稳定变动趋势中，汇率下降（本币升值 ），本币兑换的外币数量更多，产生资本流出，使国内的 房地产价格下降；汇率上升（本币贬值），本币兑换的外 币数量更少，产生资本流入，使本国房地产价格上升。 第二节 影响房地产金融的因素 五、日用品价格的变化 日用品价格的变化可能导致人们购买力的变化 ，使得投资于房地产
8、的资金减少。特别是恩格尔 系数较高的国家或地区，一般日用品的价格变化 作用更明显。如粮油、食品等涨价，普通家庭能 用于支付住房贷款月供的资金就减少。但另一方 面可能导致房屋建设成本升高。 第二节 影响房地产金融的因素 六、证券和其他投资工具的回报率变化 在购买房地产作为普通投资工具的国家，其他 投资工具的回报率变化会对投资于房地产产生替 代性作用，即若证券收益率下降，房地产投资会 增加，从而房地产金融会更活跃；若若证券收益 率上升，在居民自有资金有限的情况下，房地产 投资可能减少，从而会抑制房地产金融活动。 第二节 影响房地产金融的因素 七、金融政策的影响 国家的金融政策是宏观调控的重要政策措
9、施， 必然对房地产业和房地产金融发展形成重大影响 。如银根的松紧、利率降升、货币供应的增减、 贷款审查的宽严等，都对房地产的发展形成巨大 影响，甚至有时会使房地产也成为所谓的“政策市 ”。 第二节 影响房地产金融的因素 八、社会福利制度的影响 社会福利制度对房地产的影响是：福利条件越 好，个人买房越不踊跃，人均拥有自主房屋的比 率越低；福利条件越差，个人买房就越踊跃，在 同等社会经济发展水平条件下人均拥有的自主房 屋比率越高。 第二节 影响房地产金融的因素 按照联合国欧洲经济委员会最新的统计资料 ，欧美发达和较发达国家的总自有住宅率普遍在 60%一70%。比较高的是爱尔兰(80%)、挪威 (7
10、8%)、葡萄牙(76%)、英国(70%)、美国(68%)、 意大利(68%)。处于中间层次的有法国(60%)、芬 兰(63%)、加拿大(64%)。比较低的是瑞士(31%) 、德国(39%)、瑞典(46%)、丹麦(50%)、荷兰 (50%)、奥地利(57%)。 第三节 资金时间价值及相关概念 一、利率 利率是在一定时间内（一般是1年）所获得利息额和所 贷金额之比率，即利息额与本金之比。 用公式表示为： 式中：i利率 I一定时期的利息 P贷款本金 第三节 资金时间价值及相关概念 一、利率 （一）单利与复利 计算利息的方法有两种：单利法与复利法。 单利法只以本金计算利息，不考虑利息在投资情况下使 用
11、的利率，基本计算公式如下：I=Pin，n为借贷时间的 单位。i和n是相对应，即年利率i对应于年数n。 复利法计算利息是把定期结算的利息加入本金，逐期 滚动计算。计算公式如下：F=P(1i)n，F为本利和。 第三节 资金时间价值及相关概念 一、利率 （二）名义利率与实际利率（考虑通货膨胀率） 实际利率是指物价不变、货币购买力不变条件下的利率 ，在通货膨胀情况下是剔除通货膨胀因素后的利率。 名义利率是没有剔除通货膨胀因素的利率，也称为票面 利率。 名义利率与实际利率之间关系： 名义利率=实际利率通货膨胀率 若名义利率小于通货膨胀率，此时实际利率为负。 第三节 资金时间价值及相关概念 一、利率 （三
12、）名义利率与实际利率（利率单位与计息周期不一致 ） 例：某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为 0.5%，通常称为“年利率6%，每月计息一次”。这里的年利 率6%是“名义利率”。当按照单利计息时，名义利率和实际 利率是一致的。而按照复利计息时，上述“年利率6%，每月 计息一次”的年实际利率则为： 第三节 资金时间价值及相关概念 一、利率 （三）名义利率与实际利率（利率单位与计息周期不一致 ） 例：年利率为12%，复利计息，分别以一年1次计息； 1年4次按季度利率计息；1年12次按月利率计息，分别计算 各种计息方式下的实际利率。 第三节 资金时间价值及相关概念 一、利率 （三）名义利率与实际利
13、率（利率单位与计息周期不一致 ） 在这里，名义利率与实际利率之间的关系式： 在此，名义利率为r，1年计息m次，每一计息周期的利 率为：r/m。 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率之 间的差距越大；当每年计息周期m1时，实际利率大于名 义利率。 第三节 资金时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （一）资金等值的概念 资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同 时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值 ，也可以解释为“某一时间点上一定金额的实际经 济价值相等的另一时间点上的价值”。 如果年利率为10%，则现在的100元和1年后的 110元具有相等的实际经济价值。 第三节 资金
14、时间价值及相关概念 二、资金等值与现金流量图 （一）资金等值的概念 通常情况下，在资金等值计算中，人们把资金运动起点 时的金额称为现值。 资金运动结束时与现值等值的金额称为终值或未来值。 资金运动过程中某一时点与现值等值的金额称为时值。 连续出现在各计息周期期末的等额支付金额就是年值。 现值、终值、年值三者之间的相互换算公式 （1）一次支付终值公式 F=P(1+i)n，即复利公式，则(1+i)n称之为“一次支 付终值系数”。 如要计算一定本金的居民定期存款在期末的本利和 。 （2）一次支付现值公式 即贴现公式 则 称之为“一次支付现值系数”。 0123 n-1n P F 简写为 (F/P,i,
15、n) 简写为(P/F,i,n) （3）等额序列支付现值公式 ，则 称之为“等额序列支付现值 系数”。 如要计算每月一定收入的居民家庭能申请最大抵押贷款额 度。 （4）资金回收公式 ，则 称之为“资金回收系数”。 0123 n-1n P AA A AA 简写为(P/A,i,n) 简写为(A/P,i,n) 0123 n-1n P AA A AA 各期贴现值： 已知年值已知年值A A求求 现值现值P P （5）等额序列支付终值公式 ，则 称之为“等额序列支 付终值系数”。如计算某人每月把工资的一定数额存到银 行，n年后所得到本利和。即“零存整取” （6）储存基金公式 ，则 称之为“储存基金 系数”。 0123 n-1n F AAAAA 简写为(F/A,i,n) 简写为(A/F,i,n) 0123 n-1n F AA A A A 各期在n期末复利值： 已知年值已知年值A A求终
