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1、房地产评产评 估 11.房地产估价制度 v房地产估价执业制定了国家统一标准 v房地产估价规范 v房地产估价行业成立了全国自律性组织 v中国房地产估价师与房地产经纪人学会 v房地产估价列入国家法定制度并进行统一考试 v一、房地产估价机构资质管理 等 级 注册资本(万元) 专职注 册估价 师 专职估价师股 份或出资额 从事房地产估价 年限 估价项目量 一 级 有限责任公司 200以上；合伙 企业120以上 15名以 上 合计不低于 60% 从事估价活动连 续6年以上；取得 二级资质3年以上 建筑面积50万 /年或土地面 积25万/年 二 级 有限责任公司 100以上；合伙 企业60以上 8名以 上
2、 合计不低于 60% 取得三级资质后 从事估价活动连 续4年以上 建筑面积30万 /年或土地面 积15万/年 三 级 有限责任公司50 以上；合伙企业 30以上 3名以 上 合计不低于 60% 建筑面积8万 /年或土地面积 3万/年 v二、房地产估价人员管理 v1.考试制度 “国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。” u1）房地产估价师考试是由国家建设部与人事部共同组织 的考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发人力资源 和社会保障部、住房和城乡建设部用印的中华人民共和 国房地产估价师执业资格证书，经注册后，颁发住房和 城乡建设部用印的中华人民共和国房地产估价师注册证 书，可以以房地产估价师
3、的名义从事房地产估价活动。 2）考试科目： v房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理 、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分 析 3）报考条件 v取得房地产估价相关学科学士学位，具有4年以上 相关专业工作经历，其中从事房地产估价实务满3 年； v二、房地产估价人员管理 v2.注册制度 v注册房地产估价师管理办法规定， “取得执 业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价 师的名义执业。” v3.房地产估价人员的执业纪律 v 注册房地产估价师不得有下列行为： 在执业过程中，索贿、受贿或者谋取合同约定费用外的其他利 益； 在执业过程中实施商业贿赂； 签署有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的
4、估价报告； 在估价报告中隐瞒或者歪曲事实； 允许他人以自己的名义从事房地产估价业务； 同时在2个或者2个以上房地产估价机构执业； 以个人名义承揽房地产估价业务； 涂改、出租、出借或者以其他形式非法转让注册证书； 超出聘用单位业务范围从事房地产估价活动； 严重损害他人利益、名誉的行为。 v三、土地估价师资格考试 v国土资源部制定了土地估价师资格考试管理办 法，已经2006年11月20 日第5次部务会议审议 通过，自2007年1月1日起开始施行。 v国家实行土地估价师资格认证制度。通过全国土 地估价师资格考试，方可取得土地估价师资格。 v三、土地估价师资格考试 v土地估价师成绩管理：单科合格成绩实
5、行三年有 效、滚动管理。 v凡中华人民共和国公民，具有完全民事行为能力 ，遵纪守法，并具备下列条件之一的，可以报名 参加土地估价师资格考试： 1取得大专学历且从事相关工作满两年； 2取得本科学历且从事相关工作满一年； 3取得博士学位、硕士学位、第二学士学位或 者研究生班毕业。 v三、土地估价师资格考试 v土地估价师考试科目 土地管理基础与法规 土地估价理论与方法 土地估价实务基础 土地估价案例与报告 土地估价相关知识 v四、房地产估价职业道德 12.房地产估价报告 12.1房地产估价报告概述 v一、房地产估价报告的要求 v估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件 ，应当体现全面性、客观性、准
6、确性以及高度的 概括性。 v二、房地产估价报告的基本内容 v封面；目录；致委托方函；估价师声明；估价的 假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告 ；附件。 v三、房地产估价报告应记载的事项 v（1）估价项目名称； v（2）委托方名称或姓名和住所； v（3）估价方（房地产估价机构）名称和住所； v（4）估价对象； v（5）估价目的； v（6）估价时点； v（7）价值定义； v（8）估价依据； v（9）估价原则； 在完成估价报告的过 程中，应当完整、客 观、准确地描述说明 估价对象的物质实体 状况和权益状况。 是指对估价采用的价 值标准和估价结果内 涵的说明，如公开市 场价值、再次抵押价 值等。
7、 v（10）估价技术路线、方法和测算过程； v（11）估价结果及其确定的理由； v（12）估价作业日期； v（13）估价报告应用的有效期； v（14）估价人员； v（15）注册房地产估价师的声明和签名、盖章； v（16）估价的假设和限制条件； v（17）附件 估价报告应用的有效期自完 成估价报告日起原则上规定 为一年，但在市场状况变化 很大的场合，估价报告应用 的有效期一般不超过半年。 估价中所使用的假设条件主要包括 对未来预期、或者对某些难以确定 的事项等所作的必要假设，它们可 能对估价结果产生影响，因此应当 在估价报告中说明估价结果的应用 限制条件。 应包括反映估价对象位置、周 围环境、形
8、状、外观和内部状 况的图片，估价对象的产权证 明，估价中引用的其他专用文 件资料，估价人员和估价机构 的资格证明。 v四、规范用词用语说明 v（1）表示很严格，非这样做不可的用词： 正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”； v（2）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词： 正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”； v（3）表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样 做的用词： 正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”； 表示有选择，在一定条件下可以这样做的，采用“可”。 12.2房地产估价报告常见错误分析 12.2房地产估价报告常见错误分析 v一、估价报告书中的内容不完整 v在房地产估价实务
9、中，有时估价报告书中的内容 不完整，如： v（1）缺估价委托方 v（2）缺估价受理方 v（3）缺估价目的 v（4）缺估价时点 v（5）估价的主要依据未交代或交代不清 v（6）估价对象房地产概况描述不全面、不清楚 v（7）估价所采用的技术路线或采用某种估价方法 的理由未作必要说明 v（8）缺估价技术分析测算过程或专业的估价报告 v（9）估价结论和确定最终估价额的理由未交代或 交代不清楚 v（10）缺少必要的说明 v（11）缺估价人员及相关情况说明 v（12）缺估价日期或与估价时点相混 v（13）缺少必要的附件 v（14）估价结论的金额应同时用大、小写注明， 往往容易漏掉大写。 v二、专业述语运用
10、不当 v1.容易混淆的专业名词 估价作业日期与估价时点 单位地价与楼面地价 基准地价与标定地价 建筑密度与容积率 重置价格和重建价格 综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率 自然寿命和经济寿命 v二、专业述语运用不当 v2.词不达意，语义含糊 v表达分寸的词语，比如范围、程度、条件等，在 房地产估价报告中都会经常使用，要有客观恰当 的把握。不能使用“大概”、“可能”等字样，特别 是估价结论，不能模棱两可。 v例如：“估价对象房地产每平方米建筑面积的价格 大约在800元左右。” v不妥当！ v二、专业述语运用不当 v3.用词不可带有强烈的感情色彩 v估价报告中的用词要得当，尽量使用中性的词汇
11、 ，避免采用过于华丽的词藻。 v如有的估价报告中这样写到“该地区发展潜力与其 他地区相比，不可同日而语”，这样过分吹嘘估价 对象而贬低其他的做法是不可取的。 v二、专业述语运用不当 v4.容易混淆的词语 v坐落(不是“座落”)坐标(不是“座标”) v制定(不是“制订”)签订(不是“签定”) v图像(不是“图象”)部份(不是“部分”) v内涵(不是“内含”)账目(不是“帐目”) v抵消(不是“抵销”) v二、专业述语运用不当 v5.基本概念不清或运用错误 v客观成本与实际成本 v客观收益与实际收益 v估价折旧与会计折旧 12.3 房地产估价报告改错举例 v致委托估价方函（略） v估价师声明（略）
12、 v别墅房地产估价结果报告 v别墅房地产估价技术报告 一、委托估价方： 市恒通房地产开发公司 二、受理估价方： 市房地产估价事务所 三、估价目的： 为恒通房地产开发公司对别墅项目按现 状整体转让进行估价 四、估价时点：2002年4月15日 五、估价对象概况 （一）市概况（略） （二）别墅项目概况 没有写明估价依据及估价原则； 没有写明估价作业起止日期； （二）别墅项目概况 1、土地情况 A、土地使用权性质：出让土地使用权，1999年1月6日取得国 有土地使用权证。 B、土地总面积70000平方米。 C、用途：别墅及配套设施。 D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米。 其中：一期工程建设3
13、3栋别墅，建筑面积10378平方米。 2、地上物情况 该别墅项目开发分为一、二两期，户型有A、B、C、D四型 ，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋 中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋 尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830 平方米。建筑材料及设备（略）。 土地权属情况介绍不全，土地使 用权年限没有； 缺少对土地的自然状况介绍； 对项目规划条件介绍不全面 六、估价采用的方法和步骤 （一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法； （二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处 理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格
14、。 七、估价过程 （一）方法一：房地分别估价 1、土地估价：采用成本法和市场比较法两种方法进行估价， 综合平均得出土地评估价格。 A、利用成本法进行估价 计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用 权出让金。 根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某地实际取得 土地费用为每平方米396元。土地开发费用为每平方米158元，土 地使用权出让金为2770元/。因此，土地价格 =396+158+1770=3324元/。 利用成本法进行土地估价的计算 公式有误，应该包括正常的利税 关于土地取得费用不能采用某宗地的 实际数据，应用社会平均成本或者客 观成本 B利用市场比较法进行估价 表一
15、 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1996.5 2000.5 2000.5 2002.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 利用市场比较法进行土地估价的交易 实例A不能用做可比实例，因其交易 日期与估价时点相差时间太长 A B C 估价对象 用途 别墅 别墅 别墅 别墅 交易情况 协议 拍卖 招标 协议 交易日期 1996.5 2000.5 2000.5 2002.4 区域因素 五类 四类 六类 五类 个别因素 一般 较好 较差 一般 A B C 土地单价（元/ ） 3100 4800 3700 交易情况修正 100/100 100/130 100/110 交易日期修正 110/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 98/100 98/100 个别因素修正 100/100 96/100 98/100 修正后的单价（元/ ） 3410 3474 3230 在区域因素修正中，B 与C的分子与分母颠倒 ，修正出错，且B与C 的修正系数不恰当 在个别因素修正中，B 与C的分子与分母颠倒 ，修正出错，且B与C 的修正系数不恰当 表二 根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用 算术平均综合出一个价格作为结果： 比准价格=（3410+3
