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1、房屋鉴定工作技术要求及 鉴定文本编制 武汉市房屋安全鉴定站 漆昌明 高级工程师 国家一级注册结构工程师 n第一章 房屋安全鉴定的相关知识 n第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 n第三章 房屋安全鉴定文本编制 n第四章 案例分析 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 前言 房屋安全鉴定能科学的评估出房屋在 长期自然和使用环境的作用下损伤的规律 ,及时采取有效的技术处理措施,延长房屋 的使用寿命. 房屋安全鉴定是二十一世纪的“朝阳工 作”. 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 建筑物在规定时间内结构的设计基准期一般 为50年，在规定的条件下正常设计，正常 施工，正常使用和维护，应满足安全性，适 用性和耐久性的
2、要求。 n安全性结构在规定的条件下应能承受可能出现的 各种荷载作用； n适用性结构在正常使用时，其变形，裂缝或振动 等性能应满足规范的限值； n耐久性结构在正常使用，正常维护情况下，其材 料性能虽随时间推移而老化，但仍满足预定功能的要求 。 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 1. 建筑物在规定时间内结构的设计 基准期一般为50年，在规定的条件下 正常设计，正常施工，正常使用和维护 ，应满足安全性，适用性和耐久性的要求 。 n导致建筑物不能满足预定功能原因： 设计考虑不周或有误 施工质量差 房屋使用或改造不当 使用环境恶化 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 2. 极限状态：通常分为承载力极限状态和正
3、常使用 极限状态整个结构结构的一部分，超过某一特定状态就 不能满足规定的某一功能或安全性、适用性、耐久性 要求时，此特定状态称为该功能的极限状态。 (1) 承载能力极限状态 r0sR n结构或构件达到最大承载能力或不适于继续承载的变形状态； n当结构或构件出现下列状态之一时，即认为超过承载能力极限状 态 n整个结构或结构的一部分作为刚体失去平衡； n构件或连接因材料强度不足而破坏； n结构转为机动体系； n结构或构件丧失稳定。 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 (2) 正常使用极限状态裂缝和变形 n结构或构件达到正常使用或耐久性能的某项规定限 值的状态； n当结构或构件出现下列状态之一时，即认为
4、超过正 常使用极限状态 n影响正常使用或外观的变形； n影响正常使用或耐久性能的局部破坏； n影响正常使用的振动； n影响正常使用其他特定状态。 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 3.荷载直接作用，间接作用 n结构产生效应包括内力、变形、应力、应变、裂 缝等各种原因的总称。包括施加在结构上的集中力 或分布力所引起的直接作用和能引起结构外加变形或 约束变形的间接作用。 n间接作用：温度变化，材料的收缩和徐变，焊接变 形等。 n永久荷载：例如结构自重，土压力等； n可变荷载：例如楼 屋 面使用活荷载，风荷载，雪荷载等； n偶然荷载：例如爆炸力，撞击力等。 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 4. 房屋安
5、全鉴定 n危险房屋：结构已严重损坏，或承重结构已属危险 构件，随时可能丧失稳定和承载能力，不能保证居住 和使用安全的房屋。 n房屋鉴定：房屋安全鉴定是指房屋安全鉴定单位根 据城市房屋安全管理的有关规定，按照国家颁布的 危险房屋鉴定标准房屋完损等级评定标准和其 他建筑规范、标准，对房屋进行现场查勘、检测和验 算，对房屋的完损状况和危险程度作出科学鉴定结论 的技术服务性工作。 常规的房屋安全鉴定主要指房屋自身老化、 超期服役、结构超载或人为的使用不当等因素造成的 危险。 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 4. 房屋安全鉴定 危房鉴定强调房屋的“构造特点和承重体系” n房屋查勘：借助专业知识和经验，对
6、房屋现状进行 全面调查，收集相关资料和照片，记录和复核相关资 料，对房屋现状进行基本描述。 n房屋检测：根据鉴定的要求，借助检测仪器设备对 房屋检测项目进行测定，取得科学准确的检测数据， 为房屋鉴定分析提供可靠的数据支持 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 5房屋安全鉴定的有关技术标准 n 危险房屋鉴定标准JGJ125-99,建设部第238 号公告修 ； n 房屋完损等级评定标准建设部城住字 84 第678号； n 国家现行有关强制性标准的规定； 第一章 房屋安全鉴定的相关知识 6已有房屋安全鉴定的方法 n 传统经验法 依赖有经验的技术人员通过调查,现 场 目测检查,借助个人经验进行评估。 n 实
7、用鉴定法 全面分析已有建筑损伤的原因,列出 明确的调查项目,结合计算或检测结果,逐项评估后, 综合得出较为准确的鉴定结论。 n 概率法 依据结构可靠性理论,用结构失效概率衡 量结构的可靠程度。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 鉴定程序 房屋安全鉴定的基本步骤 动机调查鉴定报告 动机：鉴定工作的起因。一般由房屋所有者和管理者提出 鉴定的原因和目的，委托鉴定单位鉴定; 调查：专业技术人员房屋现场的检查和仪器检测、必要的 结构复核; 鉴定：专业技术人员经调查、检测、分析后,进行综合评定, 提出结论性意见,报上级审核; 报告：由专业技术人员编写的报告,经核准后,成为法定性文 书,并交给委托人。 第二
8、章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 1房屋安全鉴定的范围 已建成验收或交付使用并已超过保修期的房屋 ，不分权属性质，属下列情况之一者，可受理房屋安全 鉴定; 1 因自然和灾害损坏的房屋； 2由于行为人（含单位）拆改或附加建（构）筑 物而可能导致构件、设施损坏的房屋； 3因毗邻或邻近兴建、扩建、加层改造及桩基施 工、深坑基开挖等而可能影响安全的房屋； 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 1房屋安全鉴定的范围 已建成验收或交付使用并已超过保修期的房屋 ，不分权属性质，属下列情况之一者，可受理房屋安全 鉴定; 1 因自然和灾害损坏的房屋； 2由于行为人（含单位）拆改或
9、附加建（构）筑 物而可能导致构件、设施损坏的房屋； 3因毗邻或邻近兴建、扩建、加层改造及桩基施 工、深坑基开挖等而可能影响安全的房屋； 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 1房屋安全鉴定的范围 4 拟改变或已改变用途的房屋； a.住宅改为非住宅； b.办公用房改商业用房 含娱乐 或厂房 含仓库 ； c.商业用房改厂房； d.其他房屋用途改变后使用荷载大于原设计荷载的。 5 拟进行交易、抵押、保险等活动的房屋； 6 五年以上未作安全鉴定的公共场所用房； 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 1房屋安全鉴定的范围 7 需要进行单栋或成片改建、加层的房屋以 及超过了
10、设计规定使用年限的房屋(钢结构和钢混结 构房屋使用满55年,砖混结构房屋使用满50年,砖木结 构房屋使用满40年,简易结构房屋使用满10年); 8 其它需要进行安全鉴定的房屋。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 1房屋安全鉴定的范围 9 房屋出现下列不安全因素之一的，应申请 房屋安全鉴定： a 房屋倾斜或开裂； b 结构或承重构件变形，碳化，腐蚀或受到严重 蚁害； c 连接件松动或失效； d 其他不明原因的险情。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 2 受理房屋安全鉴定申请或委托时，应查验下 列合法证件之一，并复印留存： 1房屋所有权证或土地使用证； 2房
11、屋租赁合同； 3仲裁或审判机关出具的房屋安全鉴定委托书、 已发生法律效力的裁定书、判决书等。 4建设、施工单位申请施工现场周边房屋安全鉴 定，可不查验上述证件。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委托 3应指导申请人正确填写房屋安全鉴定申请 表，申请表填写的内容应与申请人持有的合法证 件的相应内容一致，申请人为单位的，申请表应加 盖单位公章，申请人为个人的，应有申请人签字或 加盖私章。 4经省建设行政主管部门或被鉴定房屋所在地 房地产行政主管部门同意，可以接受委托，跨越行 政区域进行安全鉴定。司法鉴定，可在全省范围内 接受委托。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 一、受理申请或委
12、托 5应要求申请人提供房屋的原设计图、竣工资 料、工程地质报告及其它相关资料，若上述相关 资料申请人无法提供，应告知申请人须委托检测 和补绘。申请人提供的原始资料应妥善保管，发 放鉴定书时一并归还。 6遇有突发事件，应先行查勘，后办理相关委 托手续应急鉴定。 7受理申请后应与申请人约定查勘时间，如因 特殊原因有变动，应事先告知委托方。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 二 初始调查： 1鉴定人员按照房屋安全鉴定初始调查表规定的内 容对被鉴定房屋进行初始调查，并如实填写初始调查表 。 2调查房屋基本情况、历史变更及现状，做好调查 记录； 1房屋的建筑概况：房屋座落位置、产权归属、 证件编号、建成
13、年代、房屋用途； 2房屋的建设规模：层数、结构类型、承重方式 、层高、占地面积、平面形式及屋面构造等； 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 二 初始调查： 2调查房屋基本情况、历史变更及现状，做好调查 记录； 3图纸资料：设计施工图纸及设计变更； 4房屋的用途历史变更和使用情况包括：有无添 搭、扩建、拆改、超载、改变用途等变更因素有无震害 、蚁害、水淹、火灾等因素； 5房屋的周边环境：有无高温、潮湿、振动、腐 蚀等因素；有无邻近建房、打桩、基坑开挖、降低地下 水位、滑坡、塌方、堆载等因素。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 二 初始调查： 3查阅被鉴定房屋的设计、施工、改扩建、加固 图纸、说明、
14、地质资料、照片及其它有关技术资料， 对查阅的有关技术资料要登记，有关重要资料要复印 留存。 4制定现场查勘方案、确定重点，绘制房屋分层 平面草图，做好鉴定准备工作。 5.调查应详细，按归档要求做好笔录，遇有受打 桩、深基坑、火灾等影响的房屋，应收集振动测试、 深基坑支护、过火时间及范围等相关资料。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 二 初始调查： 6被鉴定房屋有下列情况之一者，应对该房屋 进行结构检测，检测项目及范围根据具体情况， 由鉴定人员和检测人员共同商定。 1 无正式设计或未经过正式验收； 2 房屋的历史变更或使用情况变化较大且无房 屋的设 计、施工资料或主要技术资料缺失； 3 超过了规
15、定的设计使用年限； 4 遭受火灾或承重构件严重腐蚀； 5 房屋产生明显倾斜或沉降； 6 房屋的实际状态与原始资料不符。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 二 初始调查： 7被鉴定房屋结构检测的重点 1 钢筋混凝土结构：混凝土强度等级、 表面外观质量、结构构件裂缝的分布情况; 2 砌体结构：砌筑质量、构造措施、裂 缝走向; 3 屋架、悬臂结构. 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 三 现场查勘详细调查 基本原则：房屋的现场查勘工作本着先室外 （包括地下设施、相邻建筑物的相互关系）后室 内，先下层后上层的顺序，按地基基础、墙、柱 、梁板、屋架、屋面逐层逐间逐项检查，对鉴定 申请中提出的和初始调查中确定的项目应仔细查 勘，详细记录。 第二章 房屋安全鉴定工作技术要求 三 现场查勘详细调查 房屋的现场查勘是鉴定人员深入房屋现场进 行检查、分析的全过程。 从整体上详细调查房屋的缺陷所在，特别是 关键性 的要害问题； 结构布置、结构构件、地基基础检查；
