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1、市场法基本原理市场法基本原理 及收益法基本原理及收益法基本原理 2010年5月 第一部分第一部分 市场法基本原理市场法基本原理 市场法概述市场法概述 市场法的适用对象和条件市场法的适用对象和条件 市场法基本公式市场法基本公式 市场法评估步骤市场法评估步骤 重点：重点：市场法的适用对象、基本公式以及市场法的适用对象、基本公式以及 评估步骤。评估步骤。 难点：难点：市场交易情况修正、交易日期修正市场交易情况修正、交易日期修正 、房地产状况调整以及直接比较法和间接、房地产状况调整以及直接比较法和间接 比较法。比较法。 一、市场法概述一、市场法概述 （一）概念（一）概念 市场法又称市场比较法、交易案例
2、比较市场法又称市场比较法、交易案例比较 法，是将估价对象与在估价时点近期交法，是将估价对象与在估价时点近期交 易的类似房地产进行比较，对这些类似易的类似房地产进行比较，对这些类似 房地产的成交价格做适当的修正和调整房地产的成交价格做适当的修正和调整 ，以此求取估价对象的客观合理价格或，以此求取估价对象的客观合理价格或 价值的方法。价值的方法。 市场法的本质是以房地产的市场交易价市场法的本质是以房地产的市场交易价 格为导向，求取估价对象的价值。格为导向，求取估价对象的价值。 一、市场法概述一、市场法概述 （一）概念（一）概念 在具体应用过程中，市场法分为直接比在具体应用过程中，市场法分为直接比
3、较法和间接比较法。较法和间接比较法。 直接比较法，是将待评估房地产与市场直接比较法，是将待评估房地产与市场 上实际发生交易的类似房地产进行比较上实际发生交易的类似房地产进行比较 ，从而求取待评估房地产价值的方法。，从而求取待评估房地产价值的方法。 间接比较法是将待评估房地产与设定的间接比较法是将待评估房地产与设定的 标准房地产进行比较，通过修正待评估标准房地产进行比较，通过修正待评估 房地产与标准房地产的差异进而求取待房地产与标准房地产的差异进而求取待 评估房地产价值的方法。评估房地产价值的方法。 一、市场法概述一、市场法概述 （二）理论依据（二）理论依据 市场法评税的理论依据是房地产价市场法
4、评税的理论依据是房地产价 格形成的替代原理。格形成的替代原理。 二、市场法的适用对象和条件二、市场法的适用对象和条件 （一）适用对象（一）适用对象 市场法适用于市场交易频繁的房地产的市场法适用于市场交易频繁的房地产的 估价，如：住宅、商铺、写字楼、标准估价，如：住宅、商铺、写字楼、标准 厂房等。厂房等。 对保有数量很少或者是很少发生交易的对保有数量很少或者是很少发生交易的 房地产，以及可比性很差的房地产，如房地产，以及可比性很差的房地产，如 非标准厂房、纪念馆、古建筑、寺庙、非标准厂房、纪念馆、古建筑、寺庙、 学校、医院、在建工程等，则很难用市学校、医院、在建工程等，则很难用市 场法进行评估。
5、场法进行评估。 二、市场法的适用对象和条件二、市场法的适用对象和条件 （二）适用条件（二）适用条件 市场法的适用条件是在公开市场条件下，在估价市场法的适用条件是在公开市场条件下，在估价 时点附近有足够数量的公开交易案例资料，交易时点附近有足够数量的公开交易案例资料，交易 案例与待评估房地产应有替代关系。案例与待评估房地产应有替代关系。 适用的具体条件：适用的具体条件： 1.1.要有足够数量的比较案例。要求至少有要有足够数量的比较案例。要求至少有3 3个交易个交易 案例。案例。 2.2.可比实例与估价对象之间可比较的指标、技术可比实例与估价对象之间可比较的指标、技术 参数等是可以收集到的，并且能
6、够量化。参数等是可以收集到的，并且能够量化。 三、市场法基本公式三、市场法基本公式 影响房地产价格的因素主要有房地产的自影响房地产价格的因素主要有房地产的自 身因素和外部因素。身因素和外部因素。 房地产的自身因素，包括区位因素、实物房地产的自身因素，包括区位因素、实物 因素和权益因素三个方面。区位因素主要因素和权益因素三个方面。区位因素主要 包括房地产坐落位置、与城市中心区域或包括房地产坐落位置、与城市中心区域或 某一标志性区域的距离、楼层、朝向、交某一标志性区域的距离、楼层、朝向、交 通状况、周边环境和景观、外部配套设施通状况、周边环境和景观、外部配套设施 、公共服务的好坏等；房地产的实物因
7、素、公共服务的好坏等；房地产的实物因素 主要包括建筑规模、外观、建筑质量、建主要包括建筑规模、外观、建筑质量、建 筑结构、功能、设施设备、内部装饰装修筑结构、功能、设施设备、内部装饰装修 、户型布局、采光情况、噪声情况等；权、户型布局、采光情况、噪声情况等；权 益因素主要包括房地产的权利状况、使用益因素主要包括房地产的权利状况、使用 管制和相邻关系等。管制和相邻关系等。 三、市场法基本公式三、市场法基本公式 房地产的外部因素，包括人口因素、制房地产的外部因素，包括人口因素、制 度因素、经济因素、社会因素、国际因度因素、经济因素、社会因素、国际因 素、心理因素以及其他因素等。素、心理因素以及其他
8、因素等。 市场法的基本公式：市场法的基本公式： 待评估房地产价格待评估房地产价格= =可比实例成交价格可比实例成交价格 （1+1+交易情况修正系数交易情况修正系数+ +交易日期修交易日期修 正系数正系数+ +区域因素修正系数区域因素修正系数+ +个别修正个别修正 系数）系数） 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 1.1.搜集房地产交易实例。搜集房地产交易实例。 2.2.选取可比实例。选取可比实例。 3.3.建立价格可比基础。建立价格可比基础。 4.4.进行市场交易情况修正。进行市场交易情况修正。 5.5.进行交易日期调整。进行交易日期调整。 6.6.进行房地产状况调整。进行房地产状况调整。
9、7.7.求取比准价格。求取比准价格。 8.8.确定待评估房地产的价格。确定待评估房地产的价格。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （一）搜集房地产交易实例。（一）搜集房地产交易实例。 1.1.搜集房地产交易实例的内容要求。搜集房地产交易实例的内容要求。 交易实例房地产的基本情况；交易实例房地产的基本情况； 交易双方的基本情况；交易双方的基本情况； 成交日期；成交日期； 成交价格；成交价格； 付款方式；付款方式； 交易情况等等。交易情况等等。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （一）搜集房地产交易实例。 2.2.搜集房地产交易实例的途径：搜集房地产交易实例的途径： 向政府有关部门获取，如
10、房管部门、国土向政府有关部门获取，如房管部门、国土 部门、规划建设部门等。部门、规划建设部门等。 向房地产交易当事人获取。向房地产交易当事人获取。 向第三方获取，如房地产中介机构。向第三方获取，如房地产中介机构。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （一）搜集房地产交易实例。 3.建立房地产交易实例库。 开展房地产评税工作必须建立交易实例库 。交易实例库中包含的交易实例应该满足 评税工作对评税对象空间覆盖性特点的要 求。 基于房地产市场变化情况的影响，需要定 期更新房地产交易实例库，一般情况下， 至少3个月更新一次。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。（二）选取可比实
11、例。 根据评估需要，从搜集到的交易资料中选根据评估需要，从搜集到的交易资料中选 取一定数量符合一定条件的交易实例作为取一定数量符合一定条件的交易实例作为 参照比较的交易实例，即可比实例。参照比较的交易实例，即可比实例。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。（二）选取可比实例。 1.1.选取可比实例的基本要求：选取可比实例的基本要求： 可比实例应该是估价对象的类似房地产。可比实例应该是估价对象的类似房地产。 可比实例的成交日期应与估价时点接近。可比实例的成交日期应与估价时点接近。 可比实例的交易类型应与估价目的吻合。可比实例的交易类型应与估价目的吻合。 可比实例的成交价格应
12、该是正常情况下的可比实例的成交价格应该是正常情况下的 价格或者是能够修正为正常价格。价格或者是能够修正为正常价格。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。（二）选取可比实例。 在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化在实际选取可比实例时，上述四个方面可具体化 为以下几点：为以下几点： 可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于可比实例应与估价对象处在同一地区或是处于 同一供求范围内的类似地区。同一供求范围内的类似地区。 可比实例的用途应与估价对象的用途相同。可比实例的用途应与估价对象的用途相同。 可比实例的规模应与估价对象的规模相当。可比实例的规模应与估价对象的规模相当。
13、四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。（二）选取可比实例。 可比实例的档次应当与估价对象的档次相可比实例的档次应当与估价对象的档次相 当。当。 可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑可比实例的建筑结构应与估价对象的建筑 结构相同。结构相同。 可比实例的权利性质应与估价对象的权利可比实例的权利性质应与估价对象的权利 性质相同。性质相同。 可比实例的成交日期应与估价时点接近，可比实例的成交日期应与估价时点接近， 一般在一般在1 1年以内。年以内。 可比实例的成交价格应是正常成交价格或可比实例的成交价格应是正常成交价格或 者能够修正为正常成交价格。者能够修正为正常成交价格。 四、市
14、场法评估步骤四、市场法评估步骤 （二）选取可比实例。（二）选取可比实例。 2.2.选取可比实例的数量要求。选取可比实例的数量要求。 从统计学角度看，选取的可比实例越多，从统计学角度看，选取的可比实例越多， 评估结果就越准确。通常情况下，选取评估结果就越准确。通常情况下，选取3-3- 1010个可比实例即可。个可比实例即可。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 （三）建立价格可比基础。 建立价格可比基础主要包括以下几个方面：建立价格可比基础主要包括以下几个方面： 统一房地产范围。统一房地产范围。 统一付款方式。统一付款方式。 统一币种和货币单位。统一币种和货币单位。 统一采用单价。统一采用单价
15、。 统一面积内涵。统一面积内涵。 统一面积单位。统一面积单位。 四、市场法评估步骤四、市场法评估步骤 1.1.统一房地产范围。统一房地产范围。 （1 1）房地产实物范围不同。）房地产实物范围不同。 在这种情况下，统一房地产范围一般是统一到估在这种情况下，统一房地产范围一般是统一到估 价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少价对象的房地产范围，补充可比实例房地产缺少 的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应 地对可比实例的成交价格进行加减。地对可比实例的成交价格进行加减。 （2 2）含有非房地产成分。）含有非房地产成分。 房地产价格房地产价格= =含非房地产成分的房地产价格含非房地产成分的房地产价格- -非房非房 地产成分的价格地产成分的价格 （3 3）含有债权债务的房地产。）含有债权债务的房地产。 房地产价格房地产价格= =带债权债务的房地产价格带债权债务的房地产价格- -债权债权+ +债债 务务 四、市场法评估步骤四、市
