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1、土地增值税法 土地增值税的概念 l土地增值税是对有偿转让国有土地 使用权、地上建筑物及其附着物产 权,取得增值收入的单位和个人征 收的一种税。 我国土地增值税的特点 1、以转让房地产的增值额为计税依据 2、征税面比较广 3、实行超率累进税率 4、实行按次征收 纳税义务人 l转让国有土地使用权、地上建筑物 及其附着物并取得收入的单位和个 人。 l包括内外资企业、行政事业单位、 中外籍个人等。 征税范围 l征税范围包括: (1)转让国有土地使用权; (2)地上建筑物及其附着物连同国 有土地使用权一并转让。 l征税范围具有“国有”、“转让” 、“取得收入”三个关键特征。 l具体问题可归纳为应征、不征
2、、免 征三个方面。 l【例题1单选题】下列各项中, 应征土地增值税的是( )。 lA.赠予社会公益事业的房地产 lB.个人之间互换自有住房 lC.抵押期满转让给债权人的房地产 lD.兼并企业从被兼并企业得到的房 地产 l【答案】C l【例题2多选题】下列行为中, 应当征收土地增值税的有( )。 lA将房屋产权赠与直系亲属的 lB由双方合作建房后分配自用的 lC以房地产抵债而发生房地产产 权转让的 lD以房地产作价入股投资房地产 开发公司的 l【答案】CD 税率 l土地增值税采用四级超率累进税率( 我国唯一) l增值额=应税收入-扣除项目金额 l比率=增值额/扣除项目金额 l应纳税额=增值额税率
3、-扣除项目金 额速算扣除系数 应税收入与扣除项目 l(一)应税收入的确定 l纳税人转让房地产取得的收入,包 括转让房地产取得的全部价款及有 关的经济利益。 l从形式上看包括货币收入、实物收 入和其他收入。非货币收入要折合 金额计入收入总额。 (二)扣除项目的确定(重点) l1、取得土地使用权所支付的金额 (适用新建房转让和存量房地产转让) l包括地价款和取得使用权时按政府规 定缴纳的费用 l2、房地产开发成本 l(适用新建房转让) l包括土地征用及拆迁补偿费(包括 耕地占用税)、前期工程费、建筑 安装工程费、基础设施费、公共配 套设施费、开发间接费用 l【例题3多选题】下列项目中 ,属于房地产
4、开发成本的有( )。 lA.土地出让金 lB.耕地占用税 lC.公共配套设施费 lD.借款利息费用 l【答案】BC l3、房地产开发费用(适用新建房转让) l()纳税人能按转让房地产项目分摊利 息支出并能提供金融机构贷款证明的: l最多允许扣除的房地产开发费用=利息+( 取得土地使用权所支付的金额+房地产开发 成本)5%以内 l()纳税人不能按转让房地产项目分摊 利息支出或不能提供金融机构贷款证明的 l最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土 地使用权所支付的金额+房地产开发成本) 10%以内 l【例题4计算题】企业开发房地产取得 土地使用权所支付的金额1000万元;房 地产开发成本6000万元
5、;向金融机构借 入资金利息支出400万元(能提供贷款证 明),其中超过国家规定上浮幅度的金 额为100万元;该省规定能提供贷款证明 的其他房地产开发费用为5%。该企业允 许扣除的房地产开发费用是多少? l【答案】该企业允许扣除的房地产开发 费用=(400-100)+(1000+6000) 5%=650(万元)。 l4、与转让房地产有关的税金( 适用新建房转让和存量房地产 转让) l包括营业税、城建税、印花税 。教育费附加视同税金扣除。 企业 状况 可扣除 税金 详细说明 房地 产开 发企 业 (1)营业 税 (2)城建 税和教育 费附加 (1)销售自行开发的 房地产时计算营业税 的营业额为转让
6、收入 全额,营业税税率为 5% (2)由于印花税( 0.5)包含在管理 费用中,故不能在此 单独扣除 企业 状况 可扣除税金详细说明 非房 地产 开发 企业 (1)营业 税 (2)印花 税 (3)城建 税和教育费 附加 (1)销售自行开发的房地产 时计算营业税的营业额为转 让收入全额,营业税税率为 5% 销售或转让其购置的房地产 时,计算营业税的营业额为转 让收入减除购置后受让原价后 的余额;营业税税率为5% (2)印花税税率为0.5(产 权转移书据) l5、财政部规定的其他扣除项目( 适用新建房转让) l从事房地产开发的纳税人可加计扣除= (取得土地使用权所支付的金额+房地 产开发成本)20
7、% l【注意】 l(1)此项加计扣除针对房地产开发企 业有效,非房地产开发企业不享受此 项政策; l(2)取得土地使用权后未经开发就转 让的,不得加计扣除。 l【例题5计算题】某房地产开发公司整体 出售了其新建的商品房,与商品房相关的 土地使用权支付额和开发成本共计10000万 元;该公司没有按房地产项目计算分摊银 行借款利息;该项目所在省政府规定计征 土地增值税时房地产开发费用扣除比例按 国家规定允许的最高比例执行;该项目转 让的有关税金为200万元。计算确认该商品 房项目缴纳土地增值税时,应扣除的房地 产开发费用和“其他扣除项目”的金额的 合计是多少? l【答案】应扣除的房地产开发费用和“
8、其他扣除 项目”的金额=10000(10%+20%)=3000(万元 )。 l6、旧房及建筑物的评估价格 l(适用存量房地产转让) l“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用 过的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地 产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣 率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认 。 l评估价格=重置成本价成新度折扣率 l【例题6判断题】转让旧房的, 应按房屋的净值、取得土地使用 权所支付的地价款和按国家统一 规定缴纳的有关费用及在转让环 节缴纳的税金作为扣除项目金额 计征土地增值税。( ) l【答案】 l【难点归纳1】从不同转让标的看扣除项 目的差异。 l新建房地产转让时
9、可扣除:1取得土地 使用权所支付的金额;2房地产开发成 本;3房地产开发费用;4与转让房 地产有关的税金;5财政部规定的其他 扣除项目。 l存量房地产转让时可扣除:1取得土地 使用权所支付的金额;4与转让房地产 有关的税金;6旧房及建筑物的评估价 格。 l【例题7多选题】以下项目中,转 让新建房地产和转让旧房产计算其土 地增值税增值额均能扣除的项目有( )。 lA. 取得土地使用权所支付的金额 lB. 房地产开发成本 lC. 与转让房地产有关的税金 lD. 旧房及建筑物的评估价格 l【答案】AC l【难点归纳2】从不同转让主体的不同 转让行为看扣除项目的差异。 l1、房地产开发企业转让新建房
10、l2、非房地产开发企业转让新建房 l3、各类企业转让存量房 l4、各类企业单纯转让未经开发的土地 l 企业 情况 转让 房地产情况 可扣除项目 房地产 开发企 业 转让新建房 1取得土地使用权所支付的 金额 2房地产开发成本 3房地产开发费用 4与转让房地产有关的税金 营业税;城建税和教育费 附加 5财政部规定的其他扣除项 目(加计扣除) 企业情况 转让房地 产情况 可扣除项目 非房地产 开发企业 转让 新建房 1取得土地使用权所 支付的金额 2房地产开发成本 3房地产开发费用 4与转让房地产有关 的税金 营业税;印花税; 城建税和教育费附加 企业情况 转让 房地产情况 可扣除项目 各类企业转
11、让存量房 1取得土地使用权所支付的 地价款和按国家统一规定缴 纳的有关费用 2转让环节缴纳的税金 营业税;印花税;城 建税和教育费附加 3房屋及建筑物的评估价格 评估价格重置成本价成 新度折扣率 企业情况 转让房地 产情况 可扣除项目 各类企业 单纯转让 未经开发 的土地 1取得土地使用权 所支付的地价款和按 国家统一规定缴纳的 有关费用 2转让环节缴纳的 税金 应纳税额的计算方法 l第一步,计算收入总额 l第二步,计算扣除项目金额 l第三步,用收入总额减除扣除项目金额计 算增值额 l土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项 目金额 l第四步,计算增值额与扣除项目之间的比例,以 确定使用税率的档
12、次和速算扣除系数 l第五步,套用公式计算税额。公式为: l应纳税额=增值额税率-扣除项目金额 速算扣除系数 【例题8计算题】某房地产开发公司与某单 位于2007年3月正式签署一写字楼转让合同 ,取得转让收入15000万元,公司即按税法 规定缴纳了有关税金(营业税税率5%,城建 税税率为营业税税额的7%,教育费附加征收 率为营业税税额的3%,印花税税率为0.5 )。已知该公司为取得土地使用权而支付的 地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为 3000万元;投入房地产开发成本为4000万元 ;房地产开发费用中的利息支出为1200万元 (不能按转让房地产项目计算分摊利息支出 ,也不能提供金融机构证明)
13、。另知该公司 所在省人民政府规定的房地产开发费用的计 算扣除比例为10%。请计算该公司转让此楼 应纳的土地增值税税额。 (1)确定转让房地产的收入:转让收入为15000万元。 (2)确定转让房地产的扣除项目金额: 取得土地使用权所支付的金额为3000万元 房地产开发成本为4000万元 房地产开发费用=(3000+4000)10%=700(万元) 与转让房地产有关的税金=150005%+150005%( 7%+3%)=825(万元) 从事房地产开发的加计扣除=(3000+4000) 20%=1400(万元) 转让房地产的扣除项目金额为 =3000+4000+700+825+1400=9925(万
14、元) (3)转让房地产的增值额=15000-9925=5075(万元) (4)增值额与扣除项目金额的比率 =5075992551.13% (第二档40%,5%) (5)计算应纳土地增值税税额: 应纳土地增值税=507540%-99255%=1533.75(万元) l【例题9计算题】李某系某市居民,于2005年2 月以50万元购得一临街商铺,同时支付相关税费 1万元,购置后一直对外出租。2008年5月,将临 街商铺改租为卖,以80万元转让给他人,经相关 评估机构评定,房屋的重置成本价为70万元,成 新度折扣率为80。 l要求:根据上述资料,按下列序号计算回答问题 ,每问需计算出合计数。 l(1)
15、李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、 教育费附加。 l(2)李某转让商铺应缴纳的印花税。 l(3)李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 l【答案】 l(1)营业税、城建税和教育费附加( 8050)5%(17%3%)1.65( 万元) l(2)印花税800.05%0.04(万元) l(3)可扣除项目7080%1.650.04 57.69(万元) l增值额8057.6922.31(万元) l增值率22.31/57.6938.67%50% l土地增值税22.3130%6.69(万元) 税收优惠 l1.建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项 目金额20%的免税。 l普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限,在 2005年以前由各省、自治区、直辖市人民政府规 定。2005年6月1日起,普通标准住宅应同时满足 :住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积 在120平方米以下;实际成交价格低于同级别土地 上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、 直辖市要根据实际情况,制定本地区享受优惠政 策住房具体标准。允许单套建筑面积和价格标准 适当浮动,但向上浮动的比例不得超过上述标准 的20%。 税收优惠 l2.因国家建设需要依法征用、收回的 房地产,免征土地增值税。 l3.个人因工作调动或改善居住条件转 让原自用住房的,依原房产使用时间 长短确定免税或减半征税。