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1、金融街产品规划调整建议汇报 2009年4月17日 大学城片区/集约型别墅 规划布局/户型单体 汇报内容 问题的起点 项目定位完善 规划及产品调整意见 阶段性工作规划 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 投资属性/升级换代 从客群分析看集约型别墅的特征 外地：3% 区县：5% 沙区：27% 三北：50% 西区：15% 自住：60% 投资：40% 按客户来源划分 按购买目的划分 教师、教授 25% 企业高管 35% 业内人士 25% 私营业主 15% 按客户职位划分 40-45岁 25% 30-40岁 55% 45岁以上 20% 按客户年龄划分 客群分析来源于龙湖东桥郡 低总
2、价/大面积赠送/区位升值潜力 原有居住环境升级/别墅品质需求 “三明治”一代，上有老，下有小，处于 创业阶段，功能房需求较多 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 项目竞争价值体系分析 区位资源产品品牌价格文化服务配套销售 6 8 10 本项目 万科渝园 龙湖东桥郡 产品的超越性/价格优势/后期销售执行成为本项目突破市场竞争的关键点 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 竞争对手产品特征分析 项目名称 面积区间面积功能房 楼层分布赠送面积 庭院厨房客厅卧室卫生间书房露台及阳台 东桥郡191-224 1912134415 地下层：下沉式庭院，带双车位，工人
3、房带卫生 间；一层：客厅和餐厅，带前庭花园；二层：两 个次卧室，带一个公卫；三层：主卧层，主卧带 书房、衣橱 40 2082135515 地下层：双车位，工人房带卫生间；一层：客厅 和餐厅，带老人房，前庭后院；二层：两个次卧 室，一个次卧带卫生间；三层：主卧层，主卧带 书房、衣橱 50 2242145515 地下层：双车位，工人房带卫生间；一层：客厅 和餐厅，带老人房，前庭后院；二层：两个次卧 室，一个次卧带卫生间；三层：主卧层，主卧带 书房、衣橱 76 万科渝园147-270 1503123504 地下层：下沉式庭院，带双车位；一层：客厅和 餐厅，带前庭花园；二层：两个次卧室，次卧带 卫生间
4、；三层：主卧层，主卧带衣橱、露台 132 2703126604 地下层：下沉式庭院，带双车位；一层：客厅和 餐厅，带前庭花园；二层：三个次卧室，一个次 卧带卫生间、衣橱；三层：主卧层，主卧带衣橱 、露台 130 Townhouse至少有的三个特征： 基本上在城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然 、住宅功能的齐全性 和独立接近 ，是公寓楼无法比拟的。 Townhouse的构成： TownHouse是一种典型的独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。 Townhouse 室内空间：
5、内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交往部分包括早餐室、厨房、家庭室；私密 部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能部分包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室； Townhouse 室外环境： 具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 TOWNHOUSE产品特征要点 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 项目竞争差异化价值提炼 英伦名门 生活圈 王子商业大街 英式生活NO.1 高性价 比优势 七中 金融街 人民小学 英国领事馆
6、活动点 集约低总价 英国文化 增值潜力大 英国管家 世界500强伙伴 联排叠拼 产品 私密性的保障 大面积赠送 资源享有性 功能完善性 生活化感受 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 项目整体定位 英伦生活圈 财富新原墅 金融街重庆1号别墅作品 130-180平方米原创城市集约型别墅 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 项目目标客群购买特征描述 年龄：30-45岁（偏年轻化，财富新贵） 家庭结构：三代之家为主（“三明治”一代） 居住现状：高层或者洋房（居住品质有限，独享空间不足） 需求偏好：真正的别墅品质物业（私密性及独享性） 购买力分析：总价承受力
7、有限，看中性价比优势（经济型别墅） 购买特征： 1、家庭人数多，因此对于居住功能完善性要求较高。 2、居住品质要求高，较为看重前庭后院等独享空间。 3、面积需求较大，但总价应有所控制。 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 金融街1号别墅产品的三大标准 1 独栋化：“私享性”-真正的别墅品质 2 精品化：“小而奢华”-功能的完善性-主题突出 3 生活化：“空间格局”-满足生活细节的考虑 主入口 会所 次入口 灯塔 强调回家的体验增加别墅尊崇感 “三个亮点一个集中” 亮点一：“灯塔” 亮点二：礼仪庄园式入口“次入口” 亮点三：雄浑豪华的英国宫廷大门“主入口 ” 集中：会所移到
8、中心区域 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 产品价值体系分析 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 产品价值体系分析 景观资源、地势好的地方打造类独栋，成为项目楼王 水资源放大，打造差异化的水岸联排 私家花园做大，形成院落联排 类 独 栋 院 落 联 排 水 岸 联 排 集中绿化带 联排户型 联排户型 联排：类独栋/水岸联排/院落联排 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 产品价值体系分析 叠拼：“院拼别墅” 增加资源占有优势，私家庭院更大，形成院拼别墅 院 拼 别 墅 南入口户型 北入口户型 集中绿化带 叠院别墅区 中央水景别墅
9、区商业文化区 端头别墅区 端头别墅区 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 产品价值体系分析 因地制宜，锦上添花，形成自然的4个价值分区 1 中央水景联排区 增加临水面，充分占有最好的景观资源； 以联排别墅为主，少量叠拼别墅； 2 叠院别墅区 停车位入地，平地叠院间私家庭院最大化； 3 端头别墅区 临近主干道，景观资源匮乏； 以叠拼别墅为主，以价格优势取胜； 4 商业街区 英伦商业文化街； 总体规划布局 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 联排别墅调整建议 调整点具体建议图示说明 1、车库移到地下层 2、增大屋顶花园面积 将整体建筑标高抬高1.5米，使
10、小区道路与 地下层的高差减小，利于双车停放。（案 例借鉴：龙湖睿城） 朝中庭的坡屋顶面做成屋顶花园. 屋顶花园 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 联排分户型调整建议 联排AT户型图示说明 1、主人通道与保姆通道分离，增加别墅的尊崇 感和功能的清晰。 2、原有阳台增大，形成一个进深1.8米左右的生 活阳台。 入户平台到厨 房形成通道 增加了阳台 1/1轴线向1 轴线移动 600 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 联排分户型调整建议 联排BT户型图示说明 1、主人通道与保姆通道分离，增加别墅的尊崇 感和功能的清晰。 2、厨房和餐厅区的优化“中厨面积压
11、小，餐厅 与厨房局部功能组合” 1/1轴线向1 轴线移动 600 增大西厨 的开窗面 缩减卫生 间面积 中厨 西厨及餐厅 接下页 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 联排分户型调整建议 联排BT户型图示说明 3、主卧室的门移到电视墙一侧，避免主卧室内 形成对角线穿越。 门的位置 移到此 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 叠拼户型调整建议 调整点具体建议图示说明 1、车库下移，让厨房采光 2、保留转转梯，露台给上户 叠拼户型增加地下层，将车位设置在地 下层，解决一楼厨房采光问题。 为了规避转转梯庭院对下叠户型的影 响，建议在庭院上升起约3米高的板。
12、车位移到地下层 接下页 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 叠拼户型调整建议 调整点 具体建议 图示说明 3、转转楼梯变直跑楼梯 参照龙湖睿城的做法。 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 分户型调整建议 叠拼DD户型图示说明 1、以华东设计院的方案为基础进行优化。 2、取消老人房入户门的侧墙窗。 3、北侧的下沉花园做台阶式挡墙，并作绿化。 4、建议在花园中轴线位置加上隔墙，避免声音 干扰，保证业主的私密性。 台阶式挡墙 封闭侧窗 增加隔墙 接下页 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 分户型调整建议 叠拼DD户型图示说明 5、上户
13、客厅层：客厅外的阳台建议连成L型，把 原有的缺口补满。 本项目 龙湖悠山郡 最纯正的英伦别墅风格未必是市场接受度最高的风格，因地制宜才更符合市场需求 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 建筑外立面建议-整体建筑缺乏现代化元素，符号化特征不够明显。 我们的客群定位为城市新富阶层，对于个性的追求特征明显。 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 建筑外立面建议-入户门设计雷同，缺乏对于个性的张扬，炫富感不强。 颜色搭配不够亮丽，美感不足 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 建筑外立面建议-1楼石材颜色与2、3楼颜色搭配，美感不足。 缺乏
14、别墅的品质感 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 建筑外立面建议-二楼阳台形象感不足，建议修改为花台。 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 建筑外立面建议-开窗部分/建议该为铁艺设计/增强英伦别墅价值感。 问题的起点项目定位完善规划及产品体调整建议阶段性工作规划 建筑外立面建议-屋顶烟囱设计过于一致，显得较为呆板。 金融街融城华府工作规划 序 号 专 题 具体工作事项 内容 4月5月 9 101 1 121314 1 5 1617 1 8 1920 2 1 2223 2 4 2526 2 7 2829 3 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1011 1 2 1314 1 5 1617 1 8 1920 2 1 2223 2 4 2526 2 7 2829 3 0 31 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 一 二 三 四 五 六 日 1规 划 阶 段 规划及建筑单体专题规划、户型的初步优化建议 2规划、户型的再优化 3阶段工作计划时间表根据沟通，调整完善阶段工作时间表 4项目定位沟通项目整体定位初步沟通 5 英伦别墅专题研究 重庆、外地英伦别墅资料搜集
