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1、物 业 管 理 成 本 及 核 算 - 2011年度部门经理培训课件 l 中国注册会计师 王 泽 民 1 物业管理成本及核算 讲 授 提 纲 l 一、 物业管理企业的收入形成 l l 二 、 物业管理企业的成本构成 三、 物业管理企业的成本测算及收费标准 四、 物业管理企业的成本核算 2 物业管理成本及核算 一、 物业管理企业的收入形成 l内容构成： l（一）物业管理收入 l（二）物业经营收入 l（三）物业大修收入 l（四）其他业务收入 3 物业管理成本及核算 （一）物业管理收入 l内容包括： l1、物业管理收入 的含义 l2、物业管理收入 的依据 l3、物业管理收入 的类别 4 物业管理成本
2、及核算 （一）物业管理收入 l1、物业管理收入 的含义 l 是指物业管理企业利用自身的技术，向 物业产权人、使用人提供服务，为保持房产物 业完好无损而从事日常修理、管理活动而取得 得收入。 5 物业管理成本及核算 （一）物业管理收入 l2、物业管理收入 的依据 l 根据物业管理条例（中华人民共和 国国务院令第379号令）和国家计委、建设部 联合颁布的城市住宅小区物业管理服务收费 暂行办法（计价费1996266号）规定及 物业服务收费管理办法（发改价格【2003 】1864号）的规定等。 6 物业管理成本及核算 （一）物业管理收入 l3、物业管理收入 的类别 l 物业管理企业收取的物业管理费收入
3、包括 （1）公共服务费收入 l（2）公众代办服务费收入 l（3）特约服务收入三类。 7 物业管理成本及核算 （二）物业经营收入 l内容包括： l1、物业经营收入 的含义 l2、物业经营收入 的类别 8 物业管理成本及核算 （二）物业经营收入 l1、物业经营收入 的含义 l l 是指物业管理企业经营业主管理委员会或 者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公 共设施取得的收入，是物业管理企业主营业务 收入的重要组成部分。 9 物业管理成本及核算 （二）物业经营收入 l2、物业经营收入 的类别 l 物业经营收入包括： l（1）房屋出租收入 l（2）经营停车场、游泳池、各类球场等共用 设施收入。 10
4、 物业管理成本及核算 （三）物业大修收入 l 是指物业管理企业接受业主管理委员会或 者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部 位，共用设施设备进行大修等工程施工活动所 取得的工程结算收入。 11 物业管理成本及核算 （四）其他业务收入 l内容包括： l1、其他业务收入 的含义 l2、其他业务收入 的类别 12 物业管理成本及核算 （四）其他业务收入 l1、其他业务收入 的含义 l 是指物业管理企业从事主营业务以外的 其他业务活动所取得的收入， 13 物业管理成本及核算 （四）其他业务收入 l2、其他业务收入 的类别 l包括： l（1）房屋中介代销手续费收入 l（2）材料物资销售收入 l（3）废
5、品回收收入 l（4）商业用房经营收入 l（5）无形资产转让收入等。 14 物业管理成本及核算 二 、 物业管理企业的成本构成 l内容构成： l（一）物业管理成本 l（二）物业经营成本 l（三）物业企业大修成本 l（四）其他业务成本 l（五）营业税金及附加 l（六）管理费用 l（七）财务费用 l（八）所得税费用 15 物业管理成本及核算 （一）物业管理成本 l内容包括： l1、物业管理成本的构成 l2、物业管理成本涉及的日常业务 16 物业管理成本及核算 （一）物业管理成本 l1、物业管理成本 l（1）公共服务成本 l（2）代办服务成本 l（3）特约服务成本 l 是指物业管理企业为物业产权人，使
6、用 人提供服务，为保证房产物业完好无损而从 事的日常维修，管理活动而发生的各项支出 。 17 物业管理成本及核算 （一）物业管理成本 l2、物业管理成本涉及的日常业务 l（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福 利费； l（2）楼内公共设施维修和保养费； l（3）绿化管理费； l（4）清洁卫生费； l（5）保安费； l（6）办公费； l（7）物业管理公司固定资产折旧费等。 18 物业管理成本及核算 （二）物业经营成本 l内容包括： l1、物业经营成本的构成 l2、物业经营成本涉及的日常业务 19 物业管理成本及核算 （二）物业经营成本 l1、物业经营成本的构成 l（1）房屋出租成本； l（2
7、）停车场管理、游泳池、球场的管理支出等。 l 是指物业管理企业经营业主管理委员会或者物 业产权人、使用人提供的房屋建筑物和公共设施，为 保证物业产权人、使用人提供的各种建筑物和附属设 备正常运营而发生的各项费用支出。 20 物业管理成本及核算 （二）物业经营成本 l2、物业经营成本涉及的日常业务 l（1）出租房屋的摊销； l（2）经营中经营管理人员的工资及福利费； （3）耗用的材料费 l（4）应支付给物业产权人、使用人的租赁费 、承包费等 . 21 物业管理成本及核算 （三）物业企业大修成本 l内容包括： l1、物业大修成本的构成 l2、物业大修成本涉及的日常业务 22 物业管理成本及核算 （
8、三）物业企业大修成本 l1、物业大修成本的构成 l 物业管理企业受物产产权人、使用人的 委托，对房屋共用部位、共用设备进行大 修所支付各项费用支出。 23 物业管理成本及核算 （三）物业企业大修成本 l2、物业大修成本涉及的日常业务 l 物业企业自行组织工程维修组对其进行 修理，将工程出包，委托专业队伍进行维 修。 24 物业管理成本及核算 （四）其他业务成本 l 是指除物业管理成本、物业经营成本和 物业企业大修成本等主营业务成本以外的其 他日常活动所发生的支出。按配比原则，企 业实现其他业务收入，应同时反映为取得其 他业务收入而发生的其他业务成本。 l 物业管理企业的其他业务成本，包括房 屋
9、中介机构的支出，无形资产转让的成本， 销售的材料物资的成本以及商业用房经营成 本。 25 物业管理成本及核算 （五）营业税金及附加 l 是指物业管理企业以加工和修理修配以外 的劳务服务业务为主，按照税法的规定属于营 业税纳税人。 l 依据税法和物业管理企业财务管理 规定中的有关规定，物业管理企业的营业税 金及附加包括营业税、城市维护建设税和教育 费附加。 26 物业管理成本及核算 （六）管理费用 l 是指物业管理企业为组织和管理企业生产经营所 发生的管理费用。 l 包括企业在筹建期间内发生的开办费、董事会和 行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企 业统一负担的公司经费（包括行政管理部门
10、职工薪酬 、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等） 、工会经费、董事会费（包括董事会成员津贴、会议 费和差旅费等）、聘请中介机构费、咨询费（含顾问 费）、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、 土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污 费以及行政管理部门等发生的固定资产修理费等后续 支出等。 27 物业管理成本及核算 （七）财务费用 l 是指物业管理企业为筹集生产经营所需 资金等而发生的筹资费用。 l 包括利息支出（减利息收入）、汇兑损 益以及相关的手续费以及企业发生的现金折 扣或收到的现金折扣以及其他财务费用等。 28 物业管理成本及核算 （八）所得税费用 l 是指国家依照税法
11、的规定对企业某一经 营年度的生产经营所得和其他所得征收的一种 税。 l 所得税是在会计税前利润扣除的，属于 企业的一项费用，包括当期所得税费用和递延 所得税费用。根据对递延所得税费用在当期是 否确认。 l 所得税费用的确认方法有应付税款法和 资产负债表债务法两种。 29 物业管理成本及核算 三、 物业管理企业的成本测算及收费标准 l内容构成： l（一）费用测算的基本公式 l（二）具体费用的构成内容 l（三）物业管理收费标准的确定 30 物业管理成本及核算 （一）费用测算的基本公式 l物业管理费（元 / 平方米） l = 物业管理费用总额（元） l / 可分摊费用建筑面积之和（平方米） 31 物
12、业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l物业管理费用总额由以下具体内容构成： l1、人员工资及福利费； l2、公共设施保养维修费； l3、清洁卫生费； l4、绿化养护费； l5、安保运行费； l6、行政办公费； l7、设备折旧费； l8、其他相关费； 32 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l1、人员工资及福利费 l具体包括： l（1）基本工资 l（2）“五险一金” l（即：养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险及 生育保险） l（3）“三费” l（即依照工资标准列支的“工会经费”、“职工教育经费 ”和“职工福利费”） l（4）其他人员经费 33 物业管理成本及核算 （二）具
13、体费用的构成内容 l2、公共设施保养维修费 l具体包括： l（1）公共照明系统的电费及维修费； l（2）给排水设施的费用； l（3）配供电系统设备检测、维修费； l（4）建筑、道路维修费； l（5）电梯费用（含：电费、维修费、年检费 及其他费） 34 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l3、清洁卫生费； l具体包括： l（1）人工费； l（2）清洁机械、工具、材料、服装的月使用费； l（3）消杀费； l（4）垃圾清运费； l（5）水池（箱）清洁费； l（6）化粪池清理费； l（7）其他清洁费。 35 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l4、绿化养护费； l具体包括： l
14、（1）人工费； l（2）绿化工具费； l（3）化肥、除草剂等材料费； l（4）绿化用水费； l（5）园林景观再造费； l（6）其他绿化费。 36 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l5、安保运行费； l具体包括： l（1）人工费； l（2）服装费； l（3）维修费； l（4）安保器材费（含：对讲机、警棍、110 报警联网费）； l（5）安保用房费； l（6）其他安保费。 37 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l6、行政办公费； l具体包括： l（1）交通电信费； l（2）办公用品费； l（3）车辆使用费； l（4）节日装饰费； l（5）公共关系费； l（6）宣传广告费
15、； l（7）办公水电费； l（8）报刊杂志费； l（9）其他办公费。 38 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l7、设备折旧费； l具体包括： l（1）交通工具折旧费； l（2）通讯设备折旧费； l（3）办公设备折旧费； l（4）工程维修设备折旧费； l（5）其他设备折旧费。 39 物业管理成本及核算 （二）具体费用的构成内容 l8、其他相关费 l具体包括： l（1）相关设备、设施的保险费； l（2）业主同意的其他费； l（3）其他不可预见费用（通常可按照费用总 额的 5% - 10% 预计）。 40 物业管理成本及核算 （三）物业管理收费标准的确定 l内容包括： l1、酬金制下的收费标准 l2、包干制下的收费标准 41 物业管理成本及核算 （三）物业管理收费标准的确定 l1、酬金制下的收费标准 l 即在上述费用总额的基础上，加上“管理酬 金”一并计入每平方米的收费标准。 l注：物业管理收费标准一般可按“月”计量。 42 物业管理成本及核算 （三）物业管理收费标准的确定 l2、包干制下的收费标准 l （1）含义 l
