服务式金地住宅研究报告.

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1、科学筑家 The Science of Living 服务式住宅研究报告 Gemdale Corporation 思 路 服务式住宅发 展与市场现状 模式与产品特点 市场案例分析 渔农村发展服务 式住宅的市场机 会威胁分析 开发模式分析与 定位 客户 服务 产品 功能 Gemdale Corporation 第一章 服务式住宅诠释 服务式住宅的由来 服务式住宅其实是由公寓演变而来，最早的概念应该源于欧洲，是当时旅游区内 租给游客供其临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店 的性质，又相当于个人的“临时住家” 目前在国内一些发达城市，如深圳、上海、广州等，国际化的投资环境和城

2、市的 发展使得跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及相关机构的外籍人员、港澳台商务人 士及派驻当地的国内高级管理和技术人员日益增多，他们在当地居住的时间不长不 短，且需要完善的生活配套服务。如果住酒店成本太高，且缺乏家庭居住的氛围和 功能；如果租用住宅则手续繁复，租约太短且没有配套服务。于是针对这部分客户 ，一些酒店推出租房套餐，租期可长可短（一般为半年以上），每天平均租金比日 租金为低，同时提供酒店式的服务，慢慢便形成现在的服务式住宅。 Gemdale Corporation 服务式住宅范畴 服务式住宅 产权产权式酒店产产品： 代表产产品：丹枫白露，雅兰兰酒店 酒店式公寓： 代表产产品：四季酒店

3、海澄轩轩 泰格公寓 服务务式住宅概念产产品： 代表产产品：汇汇展阁阁 置地逸轩轩 Gemdale Corporation 产权产权式酒店 酒店单位有独立产权，可分散出售，小业主也可自由买卖。发 展商通过出售获得资金回笼。 发展商或发展商聘请酒店管理公司统一经营，与小产权业主 签订若干年经营合约，承诺每年固定回报率（一般为8）。经营与 服务基本以酒店业服务为标准。合约期满，各单位使用权返还小业 主或另续签经营合约。 一般位于旅游度假胜地、酒店资源集合地、繁华商务地段，面对短 期的日、月住客。 雅兰酒店：深圳大梅沙，旅游地，偏向酒店功能 丹枫白露：深圳深南大道东，酒店与商务集中地，偏向酒店与商务功

4、能 Gemdale Corporation 酒店式公寓 开发商长期持有作为租赁物业，通过出租取得租金收入 发展商或发展商聘请物业管理公司提供类酒店式服务 一般位于高档商务区、外埠高端商务客户居住集中区域 四季酒店：香港中环，世界金融中心之一，中长期客户为偏向酒店功能 海澄轩： 香港大学区域，外埠高端客户居住集中区域，偏向居住功能 泰格公寓：深圳蛇口，外埠高端客户居住集中区域，偏向居住功能 Gemdale Corporation 服务务式住宅概念产产品 单位产权分散，以出售为主，每一单位的使用（住、租、商）有 小业主自主经营。 发展商聘请物业管理公司提供被动的类酒店服务，不整体 负责物业的租营业

5、务，不承诺小业主回报情况。 一般位于商务、商业繁华、交通便利、生活配套成熟、房产投资 环境成熟之地段 汇展阁：深圳火车站旁，投资客户购买，目前为中长期居住、商务混合用途 置地逸轩： 深圳春风路段，投资客户购买为主 Gemdale Corporation 服务务式住宅产产生与发发展概况 国外服务式住宅概念最早由深圳发展商引入国内： 深圳： 1993年：“服务式住宅”概念始于荔景大厦，而后有地王大厦等项目推出服务式 住宅，均价1万元/平方米，因户型过大忽视投资客户市场而失败 1997年：汇汇展阁阁“服务式住宅”概念火爆，销售成功，带动了一段服务式住宅概 念产品的发展（名仕阁、爵士大厦），并将此概念

6、传播到其他大城市 19992004年：因盲目跟风服务式住宅概念渐衰落。但产品发展多样，这期 间酒店式公寓、产权式酒店都有所开发。20042005年随着投资气氛热涨，服务 式住宅概念产品在繁华地段如罗罗湖口岸、华华强北再次兴起并受到欢迎 Gemdale Corporation 上海： 随着外（港）资发展商与酒店管理公司进驻上海房地产市场，香港发 展商如新鸿基、和黄、恒隆对上海核心地段物业倾向于持有出租，上海服务 式住宅发展迅速，已有将近75个服务式住宅项目，主要位于浦东、徐家汇等 商务商业繁华地区。 北京： 服务式住宅主要为高端物业概念产品，发展较少，集中于中央商务区 周边的高端大户型豪宅，并非

7、投资型产品，比如“贡院6号” 定位为服务式 住宅。 其他城市： 著名旅游城市、以及房地产新兴城市随着国际酒店集团的投资、出现不 少适于投资的产权酒店，服务式住宅概念产品与酒店式公寓因市场、经济成 熟与开放程度出现较少 Gemdale Corporation 服务式住宅发展简析 房地产投资市场蓬勃发展，投资氛围浓烈，定位准确的服务式住宅概念产 品以及产权式酒店受到市场欢迎 外资发展商的进驻，对繁华地段的酒店式公寓有资金周转能力以及经营经 验 随着中国服务行业的开放，更多国际酒店集团以及服务住宅管理公司进入 中国市场。他们与本土发展商携手，协议管理或经营的酒店式公寓、产权酒 店使该类产品的开发、经

8、营以及服务更趋于成熟，并 Gemdale Corporation 第二章 典型案例研究 服务式住宅概念产品 汇展阁 背景与定位 汇展阁位于罗湖香格里拉酒店北侧，33层总建面3.5万m2。发展商深房集 团最初定位为写字楼，1996年封顶后写字楼市场饱满，以14000元/M2转卖大中 华该做住宅。当时市场少量的服务式住宅并未照顾到投资客户市场，大中华改 做小户型服务式住宅,以投资客户为目标，推出一举成功。 产品与配套 汇展阁改定位为小户型服务式住宅后，基本为1室1厅与单房户型，精装 修出售。由于由写字楼改造的限制，安装了中央空调，厨房烹调只能依靠电能 。戴德梁行提供物业服务。 Gemdale Co

9、rporation 服务式住宅概念产品 汇展阁 营销与推广 汇展阁1997年回归前夕推向市场，以服务式住宅投资前景为概念，时逢市 场投资氛围浓烈，通过近3000万媒体投放费用，汇展阁迅速实现92%销售率， 并实现均价1.8万/m2，并创造了最高单价3万元/M2的神话 经营情况 由于户型及功能不适宜居家，租客较多用为小公司办公用途与短期居住。 汇展阁售出后物业服务由大中华亲自管理，服务水平下降，服务仅定位为普通 大厦管理；房源租务既有小业主自行管理，也有委托物业管理公司管理。租金 水平不断下降，1房1厅月3000元/月，略高于普通住宅，但比酒店式公寓与产权 酒店月租金相差较多。 简析 优势：1、

10、地点宜住、宜投资、宜办公 2、大市良好，产品迎合市场投资大热的氛围 不足：1、受后期改造限制，户型及其功能有一定缺陷 2、后期经营管理不善，产品定位下滑 Gemdale Corporation 服务式住宅概念产品 置地逸轩 背景与定位 置地逸轩位于罗湖区春风路黄金地段，佳宁娜广场东侧。南方工业集团 投资，34层总建面7.9万M2，1270户，容积率9.1。由于地处繁华，以及周边市场 传统用家需求，该项目依然以小户型出击，并包装以“六星级国际服务公寓” 推售。 产品与配套 1、户型：1房1厅40-45M2占60%，2房2厅55M2占20%，单方 28-32M2占20% 2、户型卖点：户内厅、房、

11、厨、卫、阳台功能齐全、空间 适用；1房1厅带双阳 台、单方带1阳台，是市场上少有产品 ，受到客户欢迎。 3、装修： 套内装修预计800元/平方米；酒店风格主要通过 大堂，电梯大堂等公共空间装修实现：6米高豪华星级酒店 大堂、水围式豪华观光电梯，电梯大堂软装饰。 4、物业服务：发展商自管，戴德梁行提供物业顾问服务， 推出5优服务概念使“国际服务公寓实至名归” Gemdale Corporation 服务式住宅概念产品 置地逸轩 营销与推广 置地逸轩趁市场升温热潮主打投资客户，因项目周边投资市场客户基础 雄厚，推广主要以分布关口要塞和项目周边的户外广告为主，反而镜内外主流 媒体投放量较少，通过较长

12、的预热期与收筹期铺垫，首批单位推出700多套， 解筹600多套。截至目前项目整体销售率近98%，平均月销售套数200套。实收 均价9800元/m2 ，比周边竞争楼盘价格高出15%。客户：8成投资客户，其中5 成外销港客。 简析 优势：1、市场升温，投资活跃 2、地段成熟繁华，宜住宜商宜投资 3、产品：与其他口岸楼盘相比，卖场与公共空间的装修装饰高雅温馨，切合 并支撑了服务式住宅的概念；户型成熟适用，双阳台小户型市场供应较少，受到客户 认可。服务概念的包装时尚、完整。 小结：服务式住宅概念产品最重要是地段，其地段应是适合多种功能用途的，才能为投 资者带来收益前景；其次是产品应符合用家需求；最后，

13、服务配套是锦上添花的投资概 念，服务以及现场服务包装有助于更加坚定投资者信心，实现溢价销售。 Gemdale Corporation 酒店式公寓 蛇口泰格公寓 p地理位置：位于蛇口工业大道南端西侧,毗邻鲸山别墅区。 p项目概况：整个项目占地17300平米，总建筑面积34000平米，分为A、B 、C、D、E、F、G七栋，其中A-E栋为四层建筑，F栋为六层建筑，G栋 为25层建筑，项目总套数为232套 1、客户定位 泰格公寓的产权为发展商持有，并不对外销售。因而客户定位是指项目 的租客情况。从项目租客的构成来看，主要是外企派华人士，较大比例的 日本人、韩国人。租期一般为半年以上，主要是长期工作产生

14、的居住需求 。泰格公寓的服务式住宅定位，重要的市场背景是蛇口片区外企商务氛围 浓厚，提供了稳定的外企客户，同时项目周边环境优美，配套完善，是片 区酒店、公寓发展成熟下的衍生物。 Gemdale Corporation 2、户型定位及空间功能 公寓类型面积：月租价日租价 单房公寓2812，000900 豪华单房公寓（1房）6018，0001，200 经典单房公寓（1房）9425，0001，500 豪华二房公寓11830，0002，000 经典二房公寓14035，0002，400 豪华三房公寓17640，0003，000 经典三房公寓18945，0003，500 豪华三房复式公寓23688，888

15、8，888 精选四房复式公寓25566，6666，666 经典四房复式公寓33699，9999，999 p由于户内面积偏大，户内各个功能空间都能做到舒适宽敞，厨房宽敞明亮，做 成半开放式格局；客厅尺度明显加大，开间大，注重舒适性；餐厅功能模糊化 ；强调商务空间的独立性；设置生活阳台，室内更加通透、增加生活气息；洗 手间基本上是暗卫处理。 p总体感觉空间功能区分明显，但空间利用上过于奢华，相对一般酒店公寓，缺 乏紧凑实用。 分析 p从户型配比看，28单房只有几 套，仍然以一房和二房为主。 p从单套户型面积看。尺度上偏向 居家的空间感，甚至比普通住家 的面积更大。需要说明的是，泰 格公寓所谓的118、140二房其 实是带有一个书房的三房配置， 94的一房同理。 Gemdale Corporation 3、室内配套设备 厨房餐厅客厅卧室卫生间 微波炉餐桌电视柜及电视机电视机洗手盆 洗碗机（2房以上有）餐椅音响衣柜浴缸 抽油烟机餐具DVD机床头柜及台灯花洒 冰箱沙发坐便器 洗衣机茶几 电磁炉壁画 灶具及炊具装饰用品 管道直饮水 其他装修配套特征室内中央空调系统烟感器背景音乐，可 自动调节 洗手间为双向开 门，可从客厅和 卧室分别进入