类别墅产品研究

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1、- 墅以“类”聚 2010-01 上海鉴略地产顾问机构 类别墅产品研究报告 常规定义 概念阐述概念阐述 营销 属性 精神 属性 类别墅是别墅产品的延伸，其强调与别墅同样优美的 环境、丰富的生活空间以及居住的高舒适度，相对单 价和总价相对较低，适应客群更广泛。 类别墅是具有鲜明个性的一种准高端产品，提倡居住 生活为首要元素，通过创造别墅级的社区氛围、更为 注重邻里空间的沟通性以及更经济的特性，成为更为 大众化的一种豪宅产品形式。 较为模糊的概念诠 释，缺乏鲜明的产 品属性区分。 解读1解读2 诞生背景 概念阐述概念阐述 供应限制 2003年，国土资源部发布关于 清理各类园区用地加强土地供应 调控

2、的紧急通知，通知明确表 示停止纯别墅项目用地的土地审 批供应，此后别墅项目用地都处 于严格控制状态，别墅项目日渐 稀缺。 2009年，随着楼市升温，各地别墅 市场一片火爆。以北京为例，6月 以后月均成交量在500套左右，别 墅需求异常旺盛。而供应持续减少 ，新增供应套数同比下滑2.04%， 销供比达到1.78：1，供求差距进 一步拉大。 需求旺盛 一种游走在政策边缘，满足 客户对低密度生活渴望的高 性价比新豪宅产品孕育而生 类别墅 概念阐述概念阐述 差异化特性 独栋别墅双拼、联排别墅类别墅 起源于古代帝王行宫和 上层阶级庄园府邸，一 般是居宅之外用来享受 生活的居所，是第二居 所而非第一居所。

3、 独栋别墅的衍生产品， 两栋或多栋别墅进行拼 接组合。在中国由于土 地稀缺，基本是休闲型 第二居所。 强调居住为首要元素， 二居所。讲究舒适、便 捷的生活环境构成，一 般为第一居所。 高端高端准高端 容积率0.4以下，不存在 其它物业形式 容积率0.50.8，可以 和独栋别墅并存 2.0以下的容积率都拥有 规划空间，适应各类型 建筑搭配 24层，拥有独立 天地空间，无公摊 24层，拥有独立 天地空间,无公摊 26层，没有独立 天地空间,有公摊 前庭后院，独立私家花 园。 前庭后院，部分拥有独 立私家花园。 底层住户享有花园，顶 层住户享有露台，享受 公共花园。 产品相似度高差异化显著 用 途

4、定位 建 筑 规 划 类型 景 观 特性 类别墅定义 概念阐述概念阐述 一种采用低密度规划，具有别墅社区的 舒适生活环境，但单位住户不具备上下 垂直空间完全独立性的新型住宅产品 类别墅 新定义 主要产品类型 概念阐述概念阐述 n最象别墅的“类 别墅”叠加别墅 n最常见的“类别 墅”情景洋房 n最大气的“类别 墅”平层官邸 目录纲要目录纲要 ContentsContents 1 叠墅篇叠墅篇壹壹 1 洋房篇洋房篇贰贰 1 平层篇平层篇叁叁 1 思考篇思考篇肆肆 壹壹. . 叠加别墅叠加别墅 Superimposed house 产品定义 叠加别墅叠加别墅 叠加别墅是由多层的“别墅式” 复式住宅上

5、下 叠加在一起组合而成，简单来说，就是由别墅 的“独天独地”变为上一户，下一户。 叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风 行于美国、澳大利亚。进入中国后，这种产品以营造有天 、有地、有花园的私密生活空间，并实惠于独幢与联排别 墅的价格，成为市场热销“类别墅”产品的一种主要形式 。 产品 定义 发展 背景 主要特点 叠加别墅叠加别墅 2nd：四至五层，一般为一、 二层组合一套户型，三、四或 五层组成另一套户型。 3rd：和别墅极其相似的立面 观感。 4th：下层户型一般有独立花 园，上层户型一般有独立露台 。 1st:产品规划容积率区间0.8 1.2。 5th：单套户型面积一般不超

6、 过250平米。 0.30.60.91.21.51.8 2 2 3 3 1 1 4 4 5 5 4 4 2 2 案例一 叠加别墅叠加别墅 苏州水云居 开发商中新置地 占地面积124000平方米 建筑面积129245平方米 建筑设计加拿大AII国际建筑事务所 景观设计 容积率0.83 绿化率48% 销售均价11000元/平米 创新叠院小墅 项目规划 叠加别墅叠加别墅 n布局以中心湖泊为规划聚焦点，突出“水居”的产品卖点，以湖景最优渗透方向为 建筑朝向，具有最优角度的观景体验功能。 n在大环境“景观围合”的基础上，以 “小组团”规划方式，通过车行道路组织对片 区进行分割，将低密度住区与高层住宅区的

7、生活干扰降到最低水平。 n项目分为四期开发，以叠墅+洋房组织的低密度近湖组团和小高层+高层组织的远湖 组团形成阶梯式等高递增的天际线，整个社区都拥有良好的湖泊景观视野。 小高层 叠加 其它地块 叠墅地块 景观渗透方向 主要交通动线 建筑设计 叠加别墅叠加别墅 最大亮点：叠院式设计 单调的上下复式组合，下 层“有院无天”，上层“ 有天无院”。 叠院：强调以“户”为单位的建筑单元组合 ，将“有天头地”的别墅生活空间融入规划 中，通过错落相叠的上下空间组合，实现上 层空间的亲地功能和下层空间的开敞功能。 传统 叠拼 创新 叠院 建筑设计 叠加别墅叠加别墅 广泛使用“架空手法”，巧妙利用地形高差， 使

8、土地使用效率以及垂直空间的复合功能得到 极大的提高，并几乎在每一层都形成了“空中 庭院”的概念。 露台 空中庭院 入户花园 阳台 车行交通 立面色彩 叠加别墅叠加别墅 现代简约的建筑风格与叠院的空 间设计十分契合，具有强烈几何 图形风格的立面错落有致，较多 的阳台、露台、空中庭院也在几 何元素的串联下不会过于突兀。 白、中灰、红色的主立面色彩搭配清新 时尚，横向咖啡色百叶增加了视觉变化 。 191m2下叠户型 叠加别墅叠加别墅 n北向全赠送的公共 庭院加强了上下两 户的空间沟通，提 高了互动功能 1F 亲地花园 空中庭院 内庭中井 户型轮毂 入户交通 n面积紧凑，底层大 花园全面积赠送， 具有

9、相当高的性价 比 n套内功能布局完善 ，动静分区 n户型较短的进深具 有优秀的通风采光 效果 n客厅的中井设计进 一步提升了底层的 通透性 2F 158m2上叠户型 叠加别墅叠加别墅3F 4F n户型紧凑实用，动 静分离，布局合理 n叠院设计形成独立 的居住空间，下层 的公共庭院具有亲 地花园的功能 n中井设计提升了内 部空间的通风采光 n上下梯分向设计浪 费了一定过道面积 露台 空中庭院 内庭中井 户型轮毂 上下交通 项目评析 叠加别墅叠加别墅 产品 亮点 产品 缺陷 叠院设计释放了户型上下垂直空间的独立功能。较低 的总面积和大量的阳台、露台、空中庭园等赠送面积使 产品具有不错的性价比。 内

10、庭园一部分需计入公摊面积，压缩了户型套内空间 案例二 叠加别墅叠加别墅 上海叠墅ONE 开发商东渡国际集团 占地面积59577平方米 建筑面积140848平方米 建筑设计 景观设计 容积率1.93 绿化率36% 销售均价12000/平米 迷你叠墅之王 规划评析 叠加别墅叠加别墅 地块排列方式采用行列 式布局， 建筑类型组合 为“小高层+联排叠墅” 。 受容积率限制， 地块规划空间紧 凑，建筑密度高 ，社区居住舒适 性受到一定影响 。 小区通过中心小型花园和内 部道路将联排叠墅地块与小 高层地块进行空间过渡，避 免相互干扰，保证了叠墅区 的相对独立性。 景观隔离带 景观渗透方向 建筑设计 叠加别

11、墅叠加别墅 n叠墅建筑为地上四层，分为八单元联排和十二单元联排两种方式进行组合。 n建筑风格清新独特，现代简约与新中式的建筑元素都有在立面中体现。 n建筑横向线条整齐统一，加之联排单元多，视觉的开敞程度较好。竖向线条则更加错 落有致，结合户型的变化，形成具有趣味性的视觉变化。 1 1 2 2 3 3 8 8 4 4 6 6 5 5 7 7 建筑设计 叠加别墅叠加别墅 n建筑腰身部分以朱红条形砖组成主要视觉 色彩元素，搭配白色的“倒门型”建筑构件 ，避免了大面积横向色块运用容易出现的单 调沉闷感。 n建筑顶部为一大特色。具有典型 新中式特征的上翘檐角和外墙条 纹木饰体现出儒雅的建筑气质。 n钢架

12、玻璃 结构的全透 明阳光入户 门厅避免了 由于门厅面 积过小产生 的狭窄感。 n一层的全赠送MINI庭院别具风 情，但并不具备功能延伸空间 叠加特色 叠加别墅叠加别墅 n区别于传统叠加1、2层一户，3、4层一户 的户型设计，本案采用了创新的“分割”叠 加，将第二层空间分割为两户。 n下叠户型由底层+MINI花园+60%的二层面 积组成，户型总面积仅86平米 n上叠户型由顶层+三层+40%的二层面积组 成，户型总面积也仅为115平米。这种超微型 叠加产品设计也使得总价优势十分明显。 上叠户型 1 1 2 2 下叠户型 + = 86m2下叠户型 叠加别墅叠加别墅 n1.86平米户型配置有 亲地MI

13、NI花园，户型 性价比十分突出 n动静分区，布局合理 ，二层主卧保证了较 高的居住私密性 n底层进深过长，户型 通透性不佳且餐厅采 光较差 n下层没有独立卫生间 ，居家功能略有不便 115m2上叠户型 叠加别墅叠加别墅 n南北的各种小露台和 小花园增加了空间多 样和情趣体验 n115平米户型实现三 层叠加空间，户型性 价比十分出色 n书房和次卧面积太小 ，功能有限 n实现动静空间的有效 分区，私密性良好。 项目评析 叠加别墅叠加别墅 产品 亮点 产品 缺陷 超级MINI户型，实现最低总价和最高紧凑功能，普通 住宅的总价便能获得别墅级别的户型体验 套内空间受设计限制过于紧凑，功能延伸性不强，居

14、住舒适度欠佳。 贰贰. . 情景洋房情景洋房 foreign-style house 发展历程 情景洋房情景洋房 洋房起源于19世纪中期的上海，是当时西方建筑文化和与中国居住习惯 相结合的产物。它满足了当时中国上层阶级“崇洋”的市场需求，同时 针对特定人群、采用西方建筑风格特点打造的中国特色住宅产品。以至 于我们现在已提起洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。而 真正的“洋房”并不在中国，以现有房地产定义观点来看，传统的洋房相 当于目前市场中的独栋城市别墅。 产品概念 情景洋房情景洋房 Garden Villa（花园别墅），通常是带有花园 草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强 调户户

15、有花园和居住的绝对私密性。 现有 概念 传统 概念 foreign-style house（花园住宅），是一种普 通多层住宅产品的升级形态，它具有别墅社区 的优良环境，同时强调空间互动和经济功能。 主要特点 情景洋房情景洋房 2nd：四至五层，一般为一层 两户。部分底层带地下室，顶 部两层为复式结构。 3rd：和普通多层相比立面风 格变化性更强。西班牙、南加 州、新亚洲等多风格都可并存 。 4th：底层户型一般有不带产 权的花园。 1st:产品规划容积率区间1 1.8。 5th：单套户型面积一般不超 过200平米。 0.30.60.91.21.51.8 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5

16、4 4 2 2 案例一 情景洋房情景洋房 上海金地未未来 时尚主义退台洋房 开发商金地集团 占地面积96383平方米 建筑面积154242平方米 建筑设计上海日清建筑设计有限公司 景观设计ACLA傲林景观设计公司 容积率1.6 绿化率35% 销售均价20000元/平米 规划评析 情景洋房情景洋房 n本案采用经 典的“高低 ”建筑组合 和行列式建 筑布局。 n行列式布局 使得社区拥有 完整划一的天 际线。但集中 式中心景观的 缺乏， n主入口处汽车 坡道将社区内 部车行交通引 入地下，人车 分流设计提高 了居住安全性 n较高的建筑 密度，略显单 调的社区空间 层次也降低了 低密度住宅区 的生活品质感 洋房地块 高层地块 景观渗透方向 建筑特色 情景洋房情景洋房 社区总共规划有22栋组合式5 层洋房，洋房风格采用现代 简约风格设计，建筑线条干 净