小产权房授课PPT.

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1、 门头沟法院判决小产权房买卖 合同有效案 - 浅析小产权房现状 讲诉人 墨香花海 指导教师 吴爽 2015年11月20日 n授课提纲： 太原市迎泽区法院判决无效案 小产权房屋 北京市门头沟法院判决有效案 法律地位 原因 现状措施 什么是小产权房？ n小产权房:未经法定征 地即审批等程序，由 村集体或乡镇政府独 立或与开发商联合在 集体土地上开发建设 的房产。 n北京市门头沟区法院判决小产权房买卖合 同有效案 房屋买卖协议 1、小雪将其所有的位 于北京市门头沟区军庄 某村庄内的一套房屋出 售于朱某。 2、房屋售价45万元。 1、不具有正式的 产权 2、不具备办理正 式产权手续的条件 3、价格优势

2、明显 朱某 小雪 发生纠纷（因房屋价格上涨，小雪以小产权房为由毁约） 事实认知 n法院判决： 依法成立的合同，受法律保护。本案中，买卖双方于 2010年1月8日签订的房屋买卖协议是当事人真实的意 思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有 效合同。 双方当事人均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋系 小产权房的事实均知情，鉴于我国对小产权房的相关法律 规定尚未出台，且双方当事人就诉争房屋正式产权手续的 办理无明确预定，故法院对于原告要求确认房屋买卖合 同无效的诉讼请求，不予支持，驳回了原告小雪的诉讼 请求。 n山西省太原市迎泽区人民法院判决小产权 房买卖合同无效案 刘某（外省籍 经商人员）

3、 王某（迎泽区 郝庄镇某村村 民） 1、房屋买卖协议 王某将自己所在村于 2004年4月建造的新小 二楼转让于刘某。 2、房款已如数支付。 3、房屋一直未交付。 发生纠纷（ 确认协议无 效） 2004.04.05 n法院判决： 本案原、被告双方签订的协议书中涉案的房屋系在农 村村民集体所有的土地上建造的房屋。因该类房屋占用土 地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住 房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户，而 不能转让给城镇居民。 原、被告双方关于房屋买卖的约定因违反了有关法律 的强制性规定，应为无效合同。原告的相关诉讼请求于法 有据，应予以支持。 同案不同判？ n小产权房合

4、法化之优 势所在： 平等地保护公民利益的需 求 符合市场主体身份平等地 要求 满足多元化的住房需求， 维护社会稳定 促进公平竞争，稳定房地 产市场秩序 可以使农民充分享受土地 增值的利益 n小产权房合法化之劣 势所在： 全国耕地以及各地基本 农田的划定 未来人口的基本食粮是 否必要和充分 农民的权利真正难以得 到长久的维护 放任违法行为，影响国 家法律权威 我国宪法规定土地管理制度、农村政策我国宪法规定土地管理制度、农村政策 我国小产权房的法律地位 n我国法律以及政府部门关于小产权房相关文件（重要）： 1999年关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知 1999年中华人民共和国土地管理法 20

5、04年关于深化改革土地管理的决定 2008年关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策 的通知 2009年关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的 通知 2011年关于农村集体土地确权登记发证的若干意见 2013年坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知 既然国家三令五申严禁小产权 房的流通。但是为什么小产权房屡 禁不止呢？ 表面上看小产权房是由于城市表面上看小产权房是由于城市 商品房价格高昂，中低收入人群无商品房价格高昂，中低收入人群无 力负担而产生的，但是我们把小产力负担而产生的，但是我们把小产 权房问题进行剖析就会发现，小产权房问题进行剖析就会发现，小产 权房产生的根本原因不在于此

6、权房产生的根本原因不在于此。 小产权房问题产生的根源 n城乡土地管理双轨制 在我国土地分为俩类：国有土地和集体土地，俩种土 地所有权在法律上的地位是不同等的。根据土地管理法的 规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、出租 或者用于非农业建设，任何单位和个人进行建设需要使用 土地的，都必须依法申请使用国有土地。 除本集体经济组织成员使用本集体经济组织的土地办 企业和建住房除外，开发建设商品房，同样须依法申请使 用国有土地。 n相关法律法规不健全 宪法中规定集体土地和国有土地在所有权上是平等 的，并没有限制农村集体土地使用权的流转。 民法通则73条第3款规定集体所有的财物受法律保 护 ，但没

7、有提及具体的农村集体土地所有权。 物权法物权法在农村集体土地使在农村集体土地使 用问题上没有涉及，而规定了相关问用问题上没有涉及，而规定了相关问 题都是用题都是用土地管理法土地管理法等法律。等法律。 土地管理法土地管理法第第6363条：农民集体条：农民集体 所有的土地使用权不得出让、转让、所有的土地使用权不得出让、转让、 出租或者用于非农业建设；但是，符出租或者用于非农业建设；但是，符 合土地利用总体规划并依法取得建设合土地利用总体规划并依法取得建设 用地的企业，因破产、兼并等情形致用地的企业，因破产、兼并等情形致 使土地使用权依法发生转移的除外。使土地使用权依法发生转移的除外。 n相关利益团

8、体最求自身利益最大化 小产权房问题的外在表现 n没有房产证； 产权证不是由国家房管部 门颁发，而是由乡政府或村政 府颁发 n质量难保证； 一般由土地所在村开发， 房屋质量和房屋售后保修难以 保证 n拆迁难以补偿； 属政府以外的违章建筑， 如果和国家规划冲突，可能被 拆除且不会得到拆迁补偿 n无法银行按揭、抵押贷款 n转手交易难； 无产权证，很难成功转手交 易，且无法按揭贷款 n配套不完善； 几乎没有暖气，天然气等配 套设施 n遗产纠纷； 缺乏产权，在遗产继承时易 产生纠纷 n无后续土地溢价； 无产权，无法拥有土地升值 带来的利益 对治理农村小产权房的思考 n从根源上切除隐患 “小产权房”的核心

9、问题在于土地问题。只有 妥善解决土地规划和土地处置问题，小产权房的 问题才能得到彻底解决。 给予集体经济组织对农村土地更充分的所有 权，使农村集体经济组织在法律容许的范围内根 据自己的意愿处分自己的土地，达到与城市土地 同权、同价。改变城乡二元结构规划制度，促进 城乡一体化规划建设，从根本上实现城乡统筹协 调发展。 n完善小产权房相关法律制度 现有法律对小产权房规定是 空白的，建议对土地管理法 、土地承包法、房地 产管理法等相关法律进行完 善，将涉及土地所有权制度法 律法规进行整合。 真正落实宪法精神，逐 步建立以宪法为核心的土 地法律制度，及时修改与保护 农村土地权益相冲突的法律条 款，让农

10、民在土地非农业化的 过程中充分享有收益。 n n 维护国家利益，兼顾他人维护国家利益，兼顾他人 利益，以不拆除为基本原利益，以不拆除为基本原 则则 对于已建成的楼盘和在建的对于已建成的楼盘和在建的 住房，原则上不应拆除，对不符住房，原则上不应拆除，对不符 合城镇规划或占耕地建造的小产合城镇规划或占耕地建造的小产 权房，各级政府应按照成本价回权房，各级政府应按照成本价回 收，将其纳入保障房体系。收，将其纳入保障房体系。 弥补保障房体系资金缺口较弥补保障房体系资金缺口较 大和土地供应紧张俩大问题大和土地供应紧张俩大问题。 n加强集体土地使用监管，严惩村集体和房 地产开发单位及相关责任人 地方国土部

11、门监管不严，某些村庄置法律法规 与不顾，违规开发小产权房获益，村庄之间盲目 攀比。以及多数购房者抱有法不责众的侥幸心理 ，购买者没有得到惩戒，也推动了小产权房的迅 速扩张。 小产权房的土地使用和开发建设程序均违法 ，对擅自在集体土地上开发建设商品房，牟取利 益，应当给予处罚，追究法律责任，以维护法律 的严肃性。 个人评价 本次PPT我主要是从阐释小产权房的概念出发，论述小 产权房的法律地位，进而揭示我国关于小产权房的现状和解 决措施，讲解的内容较为浅显，更多得是相关知识普及。 其实我认为对于小产权房的问题还可以深究到下面俩个 方面：1.我国土地制度的合宪性。2.公民权利的平等保护。 我国宪法对待不同所有制经济形势具有不同的态度，但 是否可以基于公共利益而限制公民的基本权利，即在国家对 土地所有权享有与个人合理分享土地使用权之间的平衡, 其 一在于宪法维护公民的基本权利，其二因为2007年物权法 颁布，第4条规定：“国家、集体、私人物权和其他权利人 的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。从中看出 物权法从法律层面给予了国家财产、集体财产和个人财 产的平等保护，把财产权放在了平等的地位上，打破了“公 有财产神圣不可侵犯”的财产权绝对化理论。