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1、土地一级开发基础知识 2014年4月 目 录 一、土地一级开发定义 四、土地一级开发盈利模式 二、土地一级开发流程 三、土地一级开发模式 一一、土地一级开发定义、土地一级开发定义 p土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，按照规划按照规划（土地利 用总规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地储备开发计划 ）对一定区域范围内的城市国有土地、农村集体土地进行统一的征征 地、拆迁、安置、补偿地、拆迁、安置、补偿，实施“三通一平” 等市政基础设施配套建设市政基础设施配套建设工 作，使使该区域内土地具备供应条件该区域内土地具备供应条件的行为。 p对存量国有建设用地存量国有建设用地，土地一级开发的
2、主要内容是组织拆迁和市政基 础设施建设；对征用农村集体土地农村集体土地，土地一级开发的主要内容是征 地、拆迁和市政基础设施建设等。 pp关键概念解读：关键概念解读： n n 土地利用规划土地利用规划亦称土地规划。是指在土地利用的过程中，为达到 一定的目标，对各类用地的结构和布局用地的结构和布局进行调整或配置的长期计 划。 n n 城市总体规划城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以 及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼 顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济 和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局合理利用城市土地，协调城市空间布局
3、等所作 的一定期限内的综合部署和具体安排。 n n 控制性详细规划控制性详细规划，以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设 地区的土地使用性质、使用强度土地使用性质、使用强度等控制指标、道路和工程管线控 制性位置以及空间环境控制的规划。 n n 三通一平三通一平（通水、通电、通路、平整土地）、五通一平五通一平（给水、 排水、通电、通路、通气、平整土地）、七通一平七通一平（通水、通 电、通路、通邮、通讯、通暖气、通燃气、平整土地） ，一般要 求三通一平即可。 n n 土地供应标准：土地供应标准：国土资源部闲置土地处置办法（2012）规定 ，“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求：（ 一
4、）土地权利清晰土地权利清晰；（二）安置补偿落实到位安置补偿落实到位；（三）没有法律 没有法律 经济纠纷经济纠纷；（四）地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确规划条件明确 ；（五）具备动工开发所必需的其他基本条件动工开发所必需的其他基本条件。”关于几通一平无 明确要求，但至少应达到三通一平。 pp国有土地上房屋征收与补偿国有土地上房屋征收与补偿 n n 征收决定征收决定 主体：主体：市、县级人民政府，“确需征收房屋的，由市、县级人民政 府作出房屋征收决定”。 具体实施主体：具体实施主体：房屋征收部门，“房屋征收部门拟定征收补偿 方案，报市、县级人民政府”。 前提：前提：公共利益需要（包括六种情
5、况国防和外交、基础设施 建设、公共事业、保障性安居工程、旧城区改造、其他情况）、 符合各级规划 不当不当增加补偿费用的限制：增加补偿费用的限制：“房屋征收范围确定后，不得在房屋征 收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加 补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。” 征收决定程序：征收决定程序： 拟定征收补偿方案：拟定征收补偿方案：“房屋征收部门房屋征收部门拟定征收补偿方案，报 市、县级人民政府市、县级人民政府。”四项重要工作社会稳定风险评估、 房屋调查登记、房屋价值评估、费用足额到位 征求公众意见并修改：征求公众意见并修改：“市、县级人民政府应当组织有关部门 对征收补偿方案进
6、行论证并予以公布，征求公众意见征求公众意见。征求意 见期限不得少于不得少于3030日日。” 作出决定并作出决定并公告公告：“市、县级人民政府应当将征求意见情况和 根据公众意见修改的情况及时公布。” n n 补偿补偿 主体：主体：市、县级人民政府 补偿内容：补偿内容：房屋、临时安置、停产停业及补助奖励。“作出房屋征 收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一） 被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安 置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、 县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和 奖励。” 补偿方式：补偿方式：货币补偿、房屋产权调换
7、，“被征收人可以选择货币补 偿，也可以选择房屋产权调换。” n n 补偿程序：补偿补偿程序：补偿协议协议oror补偿决定补偿决定补偿补偿搬迁搬迁oror强制强制搬迁搬迁 补偿协议：补偿协议：“房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿 方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、 搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、 过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。” 补偿决定：补偿决定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约 期限内达不成补偿协议达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由 房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本
8、条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定补偿决定，并在房屋征收范 围内予以公告公告。” 强制搬迁：强制搬迁：“在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征 收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行强制执行。” 二二、土地一级开发流程、土地一级开发流程 国土局编制土地一级开发 计划 国土局委托土地储备机构 编制土地储备开发方案 政府相关部门联席会议审 批 （招投标）确定开发主 体、（签订协议） 审批开发主体的各项申请 一级开发主体编制操作性 实施方案 征地补偿、农转用 土地基本建设（土地平 整、基础设施建设等） 完工验收 入市交易 前期准备与审批行政审批与建设验收入市 pp案例：乐东九
9、所项目案例：乐东九所项目 p1、招标确定一级开发主体 p2、签订一级开发合作协议 p3、一级开发实施 n征地补偿 n农转用 n土地平整及基础设施建设 n规划编制 pp案例：案例：C6C6土地供应程序土地供应程序 n n 1 1、土地征收补偿及收储、土地征收补偿及收储 流程：征收土地方案方案公告及登记勘测调查征 地补偿安置方案及公告征收、安置、补偿（三亚市集体 土地征收补偿安置管理规定（2011） n n 2 2、用地规划意见、用地规划意见 由规划主管部门根据总规及片区规划制定出该地块规划意见。 3 3、农、农转用转用 定义：定义：农用地转用即农用地转为建设用地，是现状的农用地按照 土地利用总体
10、规划和国家规定的批准权限报批后转变为建设用地 的行为。 审批机关：审批机关：国务院及省人民政府（需由国务院审批：涉基本农 田、35公顷以上耕地，70公顷以上其他土地） 流程：流程：三亚市国土局-三亚市政府-海南省国土厅-海南省政府 材料材料：一书四方案（建设用地项目说明书、农用地转用方案、补 充耕地方案、征用土地方案、供地方案） n n 4 4、土地收储、土地收储 由三亚市土地储备中心完成土地收储，登记入库。 n n 5 5、土地出让、土地出让 （1）公布出让计划，确定供地方式（市国土局、市政府）；（2 ）编制出让方案（市国土局）；（3）地价评估，确定出让底价 （管委会、市国土局）；（4）编制
11、出让文件（市国土局、拍卖 公司）；（5）发布出让公告（市国土局、拍卖公司）；（6）申 请和资格审查（市国土局、拍卖公司）；（7）招拍挂（市国土 局、拍卖公司） 三三、土地一级开发模式、土地一级开发模式 p土地一级开发的模式，实际上就是政府和企业在一级开发中各自处于 什么位置，即一级开发主体是谁一级开发主体是谁的问题。 pp国土部、财政部和央行于国土部、财政部和央行于20072007年联合印发的年联合印发的 土地储备管理办法土地储备管理办法16 条规定，土地储备机构有权对储备土地进行前期开发、保护、管理、 临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动。从法规层面 确定了土地储备机构进行土地一
12、级开发的权力。 pp20102010年年5 5月份，国务院发布的月份，国务院发布的关于鼓励和引导民间投资健康发展的关于鼓励和引导民间投资健康发展的 若干意见若干意见“积极引导民间资本通过招标投标形式参与土地整理、复 垦等工程建设”。 p土地一级开发主要存在政府主导政府主导和企业主导企业主导两种模式。 n政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备机构或国有控股或 参股企业进行土地一级开发。 n企业主导模式，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核 准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施，选择企业的方式 上包括政府直接确定委托与招投标选择企业。 n另外有些城市还存在对于具备条件的国有工业用地，由原
13、用地方 组织搬迁，达到三通一平后直接入市交通。 pp区别区别 n各有特点，各有优劣，选择何种模式主要取决与当时当地情况。 政府主导企业主导 政府 角色 政府垄断土地一级市场，代表政府行使开发权的是 国有控股集团。 政府控制国有土地使用权的出让和负责 一级开发的招投标工作，土地以及开发 由企业来完成。 企业 角色 开发企业受国有控股集团的委托，对土地进行开发 ，企业地位类似于房地产开发 中施工单位的地位。 企业成为土地以及开发 的主体，土地的 开发主要由企业完成。 操作 方式 资金的筹集、基础设施建设、产业结构的调整和布 局以及具备条件土地的供应均由国有控股集团级政 府负责完成。 由开发企业负责
14、筹措资金、项目核准、 基础设施建设。 优势政府开发土地面临阻力小于企业，便于协调各种关 系；可利用国有控股集团雄厚财力迅速集中资金对 土地进行开发，而且可以凭借政府信誉进行贷款或 发行政府债券。 可帮助减少政府土地开发资金不足的问 题；引入企业机制，有利于提高土地开 发效率。 劣势政府拥有市场信息不完备，土地开发效率低； 容易滋生腐败。 政府对土地供应量控制相对被削弱；政 府与企业容易产生矛盾 pp政府主导模式政府主导模式重庆重庆 n n 主体：主体：市政府 n n 具体实施机构：具体实施机构：九个国有控股集团 n国有控股集团公司拥有土地储备和土地一级开发的权利，将纳入 储备范围的土地委托一些
15、公司进行一级开发，“生地”变“熟地”后 ，再到土地交易中心进行“招拍挂”出让。 n九大集团分工不同，大体分为三种：自主土地储备开发、带项目 土地储备开发、国企改革联动土地储备 n出让所得的收入在市政府和企业之间按一定的比例进行分配 pp企业主导模式与政府主导并存企业主导模式与政府主导并存北京北京 n北京土地一级开发的政府主导模式政府主导模式是指由土地储备机构负责实施 土地开发，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核 准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。其中通过招标方 式选择开发企业负责土地开发具体管理的，开发企业的管理费用 不高于土地储备开发成本的2。以招标方式确定开发企业后，土
16、地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协 议。 n北京土地一级开发的企业主导型模式企业主导型模式是指通过招标方式选择开发 企业实施土地开发，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目 核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。招标底价包括 土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8 。 pp海南模式海南模式企业主导型企业主导型 n海南省对于企业成片一级开发一般采取招投标方式进行，对于只 有一个开发意向者的，应根据开发方案中设定的条件与开发意向 者协商签订成片开发的协议。同时，企业可以与政府约定对土地 出让金进行分成，且企业分成最高可以达到土地出让纯收益的 70%。海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知 （2006） 四四、盈利模式（企业主导模式）、
