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1、房产税和城镇土地使用税政策讲解 财产与行为税管理处 张大鹏 大纲 纳税义务人 征税对象 征税范围 计税依据 税率 税收优惠 征管规定 第一部分 房产税 房产税，是以房屋为征税对象， 按照房屋计税余值或出租房屋的 租金收入为征税依据征收的一种 财产税。目前我国现行的房产税 暂行条例是国务院1986年9月15 日发布，同年10月1日开始实施 的。 2008年12月31日，国务院公布了第546号令 ，自2009年1月1日起，废止城市房地产税 暂行条例，外商投资企业、外国企业和组 织以及外籍个人（以下简称外资企业和外籍 个人），依照中华人民共和国房产税暂行 条例缴纳房产税。随着我国经济和城市建 设的发
2、展，房产税已经作为国家税制体系重 要组成部分，在保证地方财政收入、贯彻国 家宏观调控政策等方面，发挥着其他税种不 可替代的调节作用。 纳税义务人 房屋的产权所有人为房产税的纳税义务人； 产权属于全民所有的，经营管理的单位为房产税 的纳税义务人； 房屋产权出典的，承典人为房产税的纳税义务人 ； 产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产 权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或 者使用人缴纳。 基本规定 纳税义务人 u融资租赁的房屋，在租赁期内，出租方(即金融性公 司)为房产税的纳税义务人；租赁期满后，房屋产权所 有人为纳税义务人。 自2009年12月1日起，财政部 国家税务总局关于房产 税城
3、镇土地使用税有关问题的通知（财税2009128 号）第三条规定融资租赁的房产，承租人为房产税纳税 义务人。由承租人自融资租赁合同约订开始日的次月起 依照房产余值缴纳房产税。合同未约订开始日的，由承 租人自合同签订日的次月起依照房产余值缴纳房产税。 特殊规定 纳税义务人 u在大连市范围内出租房屋的单位和个人，为房产税的纳税义务人 。（大连市地方税务局关于明确房产税和城镇土地使用税有关问 题的通知（大地税函2006149号）第三条规定：“自2007年1 月1日起，转租房屋不缴纳房产税”）。 u大地税发（1998）170号规定：对在房屋交易中，凡购买方未取 得产权的(如只取得一定年限或永久使用权)，
4、购买方为房产税的纳 税义务人。 u 对单位或个人以分期付款方式购买房产，首次付款后，若已办 理了产权转移手续，产权已确定为购房者所有的，购房者为房产税 的纳税义务人；若购买方未取得房屋产权证但已投入使用该房产的 ，使用人为房产税的纳税义务人。 u财税（2009）128号规定：无租使用其他单位房产的应税单位和 个人，依照房产余值代缴纳房产税。 特殊规定 征税对象 房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两 边有柱），能够遮风避雨，可供人们在 其中生产、工作、学习、娱乐、居住或 储藏物资的场所。 对于独立于房屋之外的建筑物，如围墙、 烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜 窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻
5、璃 暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不 属于房产。 征税对象 n对房地产开发企业建造的商品房，在售出 前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企 业已使用或出租、出借的商品房应按规定征 收房产税。 n水泥厂贮存，氧化水泥的水泥罐不属于房 产,不征收房产税； n加油站罩棚不属于房产，不征收房产税。 n已拆除不存在的房产不论其账面是否保留 原值都不征收房产税； 特殊规定 征税对象 l超龄使用的房屋应征收房产税 l闲置不用的房屋应征收房产税 特殊规定 n城市 n县城 n建制镇 n工矿区 征税范围 2000年，辽宁省政府下发了辽政200023号,规 定，从2000年1月1日起，对凡在我省建制镇所 辖行
6、政区域内拥有或使用非农、林、牧、渔业 的生产经营用房产的单位和个人征收房产税。 从此我省将建制镇所辖的行政村也纳入到了房 产税的征税范围之内。所以目前我市行政区域 内，除乡及所辖的村外，都属房产税征税范围 。 征税范围 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 房产原值一次减除10%至30%后的余值计 算缴纳。我市规定的减除比例为30。 按照房屋租金计算缴纳 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。
7、 计税依据 财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税 有关问题的通知（财税2008152）规定“对依照 房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固 定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税 。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算 。对纳税人未按照国家会计制度规定核算并记载的 ，应按规定予以调整或重新评估”。 房屋原价 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设 计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属 设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央 空调、
8、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核 算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值， 计征房产税。 摘自国家税务总局关于进一步明确房屋附属 设备和配套设施计征房产税有关问题的通知 附属设备和配套设施 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等 政策的通知（财税2010121号 ）第三条规 定： 对按照房产原值计税的房产，无论会计上 如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取 得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成 本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建 筑面积的2倍计算土
9、地面积并据此确定计入房 产原值的地价。 地价 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 p宗地：是土地权属界址线围成的地块，是土 地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下， 一宗土地为一个权属单位。 p容积率：是指一宗土地上建筑物（不含地下 建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是 反映土地使用强度的指标。 概念解释 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 实例1：某工厂有一宗土地，占地20000 平方米，每平方米平均地价1
10、000元，该 宗土地上房屋建筑面积8000平方米，通 过计算可知该宗地容积率=总建筑面积/ 土地面积=8000/20000=0.4，因此，计 入房产原值的地价=应税房产建筑面积 2土地单价=8000平方米21000/平方 米=1600万元 举例 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 实例2：某企业以8000万元购置了一宗建 筑面积为5000平方米的房地产，其中， 该宗土地面积1000平方米，地价2000万 元，通过计算可知宗地容积率为5，因此 ，应将全部地价2000万元计入房产原值 计征房产税。 举例 按
11、照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 问：如何确认宗地容积率？是按规划容积率确问：如何确认宗地容积率？是按规划容积率确 认，还是按实际容积率确认？认，还是按实际容积率确认？ 121号文件相关问题解读 答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗答：纳税人可根据取得的土地规划许可证上标注的宗 地容积率确认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地地容积率确认该宗土地的宗地容积率；如果没有土地 规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物（不含规划许可证的情况下，可以一宗土地上建筑物（不含 地下建筑物）总建筑面积与该宗土
12、地面积之比确认该地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比确认该 宗土地的宗地容积率。宗土地的宗地容积率。 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 问：企业以划拨的方式取得土地时，如问：企业以划拨的方式取得土地时，如 何确认土地价款计入房产原值？何确认土地价款计入房产原值？ 121号文件相关问题解读 答：如果企业是以无偿划拨的方式取得答：如果企业是以无偿划拨的方式取得 土地，没有支付土地价款，则不需要确土地，没有支付土地价款，则不需要确 认地价计入房产原值认地价计入房产原值 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收
13、 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块问：企业以租赁方式从其他企业手中取得一块 土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租土地，并在该地块上自建房屋，是否需将承租 地块地价款并入房屋原值？地块地价款并入房屋原值？ 121号文件相关问题解读 答：在有偿承租其他单位和个人的土地上建房答：在有偿承租其他单位和个人的土地上建房 ，不需将承租土地价值计入房屋原值，不需将承租土地价值计入房屋原值 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。
14、计税依据 问：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用问：纳税人为取得土地使用权所支付成本费用 ，是否包括购买土地所缴纳的契税。，是否包括购买土地所缴纳的契税。 121号文件相关问题解读 答：纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地答：纳税人购买土地所缴纳的契税，均属于地 价的组成部分，应计入房产原值征税。价的组成部分，应计入房产原值征税。 按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 问：当宗地容积率在问：当宗地容积率在0.510.51之间时，是否应将容积率之间时，是否应将容积率 乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面
15、积分摊，乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊， 并确定征税的房产原值。并确定征税的房产原值。 121号文件相关问题解读 答：除宗地容积率低于答：除宗地容积率低于0.50.5的，按房产建筑面积的的，按房产建筑面积的2 2倍倍 计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价这种情 况外，宗地容积率等于或高于况外，宗地容积率等于或高于0.50.5的，一律按照地价全的，一律按照地价全 额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权 支付的价款、开发土地发生的成本费用等。支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
16、按照房屋原值征收 按照房屋租金征收 依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。我市规定 的减除比例为30。 计税依据 问：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或问：如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或 规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是 否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊。 121号文件相关问题解读 答：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规答：在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规 定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其
