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1、Copyright by RIXINWEIYE Consulting All rights reserved. 2008.6 WWW.RIXINWEIYE.COM 长安一号项目 |投资背景 分析| PROPOSAL + 宏观经济背景 + + 规划背景 + + 政策分析+ + 房地产市场分析+ + 项目分析 + COUTENT 目录 + 豪宅产品专题研究 + 宏观经济 背景 经济总量经济总量: : 2007年全年实现地区生产总值9006.2亿元，比上年增长12.3%，按常住人口计算，当年全市人 均GDP达到56044元（按年平均汇率折合7370美元）。 宏观经济背景/经济总量 北京历年GDP(单
2、位:亿元) 07年GDP增速比上年回落0.5个百分点，但已连续第9年实现两位数增长。 历年来人均GDP(单位:元) 宏观经济背景/人均GDP 【 07年人均GDP比上年增长8.9%。】 07年重点城市人均GDP(单位:元) 宏观经济背景/人均GDP比较 07年上海人均GDP仍列各大城市榜首,超出北京人均GDP12005元,大连 随着近几年来经济的猛进,未来也将会成为上海、北京强有力的竞争者之一。 产业结构产业结构: : 三次产业结构由2006年的1.3:27.8:70.9变化为 2007年的1.1:27.5:71.4。 其中:第一产业101.3亿元,比上年增长2.1% ;第二产业 2479.3
3、亿元,比上年12.6%;第三产业6425.6亿元,12.3%。 宏观经济背景/产业结构 (单位:元) 宏观经济背景 【人均可支配收入继续保持上升趋势,消费性支出保持良好状态】 人均年工资(单位:元) 宏观经济背景/人均工资 从1999年到2007年,9年时间内人均年工资翻近3倍 恩格尔系数 宏观经济背景/恩格尔系数 从1999年到2006年,北京市城市居民家庭恩格尔系数由39.5%下降到30.8%。下降了 8.7个百分点,2007年因受世界经济持续增长、美元贬值、部分农产品主产国减产等多种 因素的影响，导致全球通胀压力加大,07年北京城市居民家庭恩格尔系数略有上升。 规划背景 远景规划/北京市
4、总体规划（2004年-2020年) 【“两轴两带多中心”的城市空间结构】 【门头沟处于西部发展带】 两轴： 指沿长安街的东 西轴和传统中轴 线的南北轴 两带： 指包括通州、顺义 、亦庄、怀柔、密 云、平谷的“东部 发展带”和包括大 兴、房山、昌平、 延庆、门头沟的“ 西部发展带”。 多中心： 中关村高科技园区核心区 奥林匹克中心区 中央商务区(CBD) 海淀山后地区科技创新中心 顺义现代制造业基地 通州综合服务中心 亦庄高新技术产业发展中心 石景山综合服务中心等 远景规划 / 功能分区 / 中央 商务区 奥林匹克 中心区 平谷新城 亦庄新城 中关村高 科技园区 门头沟新 城 城市 中心区 昌平
5、新城 通州新城 大兴新城 顺义新城 延庆新城 怀柔新城 密云新城 房山新城 中心城各功能中心和11个新城 远景规划/交通规划 城市快速路 城市主干道 城市次干道 2004年-2020年交通路网规划 远景规划/交通规划/轨道交通 地铁六号线: 五路站 东小营 站 ，预计2012年 建成通车。 【S1线和六号线由西向东横穿北京城】 S1线，五路门 头沟，可能在2012 年以内开工。 远景规划/交通规划/快速路与主干道 2004年-2020年快速与主干道规划 现状快速路 现状主干道 近期建设快速路 近期建设主干道 规划快速路 规划主干道 近期规划建设/功能规划 石景山综合 服务中心 中关村高科技 园
6、区核心区 奥林匹克 中心区 顺义新城: 现代制造业及 空港产业中心 通州新城：综 合服务中心 亦庄新城： 高科技产业发 展中心 中央商务区 中关村科技园 拓展区：海淀 山后科技创新 中心 2004年-2010年重点建设区域 近期规划建设/轨道交通 到2010年，建成的轨 道有： n地铁五号线 n四号线 n九号线 n十号线 n奥运支线 n亦庄线 n机场线 2004年-2010年重点建设轨道线 近期规划建设/高速公路 2004年2010年建成高速路： n京包高速 n国道110 n京承高速 n机场北线 n京平高速 n京津二线 n六环路北段和西段 【六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷】
7、 近期规划建设/城市快速路网 阜石路 2004年-2010年重点建设快速路 【阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道】 + 远景规划和近期规划 | 小结 + 门头沟处于北京市的西部发展带，规划的11座新城之一 S1线和六号线由西向东横穿北京城 六环的贯通使门头沟与市中心和各个新城的交通更加便捷 阜石路是门头沟通往市中心的又一条主干道 【门头沟不在北京市近期规划重点发展的区域内】 【城市快速路和轨道线建设使门头沟和市中心联系更加紧密】 永定河娱乐 文化区 三家店历 史文化区 规划新城中 心区 新城服务 区 娱乐、休闲 、旅游区 门头沟综 合服务区 玻璃渠历 史文化区 区域内规划/门头沟总体规划(
8、2005年-2020) 长安街西延 长线 城市主干道 滨河路 北京锅炉厂 西路延长线 新城河大街 109国道 108国道 北京市六环 区域内规划/门头沟交通路网规划(2005-2020) 【区内主干道和连接市中心的干道交错】 区域内规划/门头沟快速公交走廊(2005年-2020年) nK14线： 利用长安街的西延线开辟快速公交走廊，公主 坟门头沟南公交枢纽站。 nK15线： 利用阜石路和门头沟路开辟快速公交走廊，苹 果园门头沟。 nK16线： 沿六环路，以解决门头沟新城与其它各新城之 间的快速公交联系。 【快速公交拉近门头沟和市中心的距离】 区域内规划/门头沟交通路网近期规划建设（2005年-
9、2010年） n公路近期建设 六环路门头沟区段；京原公路（108国道）， 六环路至石门营段的改造工程。 n主干道近期建设 南部新区近期开发地区的道路建设；做好长安 街延长线的准备。 n轨道交通近期建设 自地铁一号线苹果园地铁站引出进入中心城。 【近期交通规划建设重点放在与市中心 联系的主干道和城市南部新区路网】 区域内规划/首钢搬迁和中央政府西迁 n首钢工业区改造规划 2007年2月市政府原则 上已经同意； n规模:用地856公顷； n功能定位:“北京西部综合服务中心”和“后工业 文化创意产业区”； n分为五个区： n文化创意产业区； n休闲旅游区； n总部经济区 n工业主题公园； n“中央办
10、公区”，面积1km2，西长安街延长线直 到门头沟，在长安街两边作为中央办公区，国 家有关部委将迁到到这里。 n长安街西延长线在2009年整治到首钢东大门 【首钢工业区改造规划已获批复，长安街西延长线石长安街西延长线石 景山段景山段20092009年完成年完成，中央新办公区建设尚待时日】 首 钢 + 区域内规划 | 小结 + 区内规划主干道和连接市中心主干道相交错 近期规划建设重点在连接市中心主干道和城市南部新区路网 首钢工业区规划已获批复，长安街延长线石景山段建设2009 年完成，中央新办公区建设尚待时日 政策分析 政策分析/2007年2008年房地产政策路演 1月16日 廉租住 房保障 办法
11、发 布 土地增值 税开征 3月16日 物权法 终获通 过 物业税 有望正 式征收 第二套 房首付 提至四 成 保障房 回归 8月1日 9月27日 10月11日 捂地” 后路被 断 限外政 策升级 11月1日 12月1日 国务院关于解 决城市低收入家 庭住房困难的若 干意见，即 “24号文”。 招标拍卖 挂牌出让国 有建设用地 使用权规定 ，即39号 令。 外商投 资产业指 导目录 (2007年修 订) 廉租住 房保障办 法 土地 调查 土地调 查条例 08,01,07 限制 土地 入市 关于促 进节约集 约用地的 通知 08,02,14 严查土 地违规 行为 08,05,30 政策分析/存款准
12、备金率历次调整 存款准备金率历次调整 次数时间调整前调整后调整幅度 15 08年06月25日17%17.5% 1% 08年06月15日16.5%17% 1408年05月20日16%16.5%0.5% 1308年04月25日15.5%16%0.5% 1208年03月25日15%15.5%0.5% 1108年01月25日14.5%15%0.5% 1007年12月25日13.5%14.5%1% 907年11月26日13%13.5%0.5% 807年10月25日12.5%13%0.5% 707年09月25日12%12.5%0.5% 6 07年08月15日11.5%12%0.5% 5 07年06月5日1
13、1%11.5%0.5% 407年05月15日10.5%11%0.5% 3 07年04月16日10%10.5%0.5% 207年02月25日9.5%10%0.5% 1 07年01月15日 9%9.5%0.5% 政策分析/2007年以来央行利率调整 央行2007年一年期存贷款基准利率调整示意图表 时间存款基准利率贷款基准利率 07.03.182.79%6.39% 07.05.193.06%6.57% 07.07.203.33%6.84% 07.08.223.6%7.02% 07.09.153.87%7.29% 07.12.214.14%7.47% 政策分析/2007年政策点评 n从土地、个税、贷款
14、方面调控 07年的房地产调控政策以紧缩性的货币政策为主要手段，从土地、个税、贷款等全方面对房 地产市场进行调控。 n主要针对一级市场 07年房地产宏观调控延续了上一年不仅涉及房地产二级市场，而且集中力量针对于房地产一 级市场(土地市场)的控制； n第二套政策刺中房价要害 07年9月份出台的“对第二套房的首付比例提高和利率提高”政策，直接击中购房投机行为 的要害，使得2007年底全国各地房地产市场都出现不同程度的降温状态， n保障房力度加大 在控制房价的同时也可以看到政府通过健全廉租住房制度和规范经济适用住房制度来解决低 收入家庭的住房问题。 n持续紧缩银根 上调金融机构人民币存贷款基准利率，有
15、利于维护价格总水平基本稳定和金融体系稳健运 行；同时抑制固定资产投资特别是房地产投资的过快增长，贯彻从紧的货币政策，防止明显 通货膨胀的产生。 政策分析/2008年房地产政策分析 n银根紧缩 08年6次调整银行存款准备金率，落实从紧的货币政策，继续加强银行体 系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。取代实施十年之久的“稳健的货 币政策”。 n以保障促调控 继续加大对保障性住房的投入力度，重点解决城市中低收入人群的住房问题。 n限制土地入市 国务院关于促进节约集约用地的通知，节约利用土地，提高土地的利用 效率，保持18亿红线不变。 政策分析/未来政策走向预测 n第二套房贷款政策松绑 2008年三、四
16、月份以来，部分银行在第二套房贷政策执行问题上开始“暗 自松动”，逐渐放松房贷限制。 n合理保障开发商资金链 有重点有选择的扶持房地产企业上市，并建立多渠道的资本市场。 n房屋质量控制政策性条文 由于汶川大地震的重大伤亡，国家可能对住房的质量控制更加严格 。 n加大土地市场管理力度 严查土地违规交易，严查囤积土地行为。 + 政策分析 | 小结 + 2007年主要从土地、个税、房贷等方面对房地产市场进行调控 2007年-2008年持续的货币紧缩政策使各地房地产市场出现不同程度的降温 未来政策走向主要是以保障促调控、房贷政策松绑、拓宽房地产资本市场、 加强土地市场监管力度 市场分析 l整体房地产市场情况 l土地市场
