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1、万科财务报表分析 (2)万科财务报表分析 万科财务报表分析 1. 背景分析 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉
2、、镇江、鞍山9个城市排名首位。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选福布斯“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 2.资产负债表分析 根据万科2009半年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图： 2009年6月30 项目 结构% 项目 增（减）% 结构% 增（减）% 2009
3、20082009 2008流动资产 流动负债: 货币资金 34.5 21.6 16.8 短期借款 -53.47 1.7 3.9 应收账款 8.5 0.8 0.8 交易性金融负债 109.11 0.0 0.0 预付账款 -9.56 2.3 2.7 应付账款 -5.41 9.8 10.8 其他应收款 11.65 3.1 2.9 预收款项- 25.2 24.1 20.1 存货 -2.0 67.6 72.0 应付职工薪酬 -27.90 0.3 0.4 流动资产合计 4.7 95.4 95.2 应交税费 57.97 -1.1 -0.7 非流动资产： 其他应付款 -9.77 7.2 8.4 可供出售金融-
4、13.42 0.1 0.1 应付利息 47.1 0.3 0.2 资产 长期股权投资 1.6 2.0 2.1 一年内到期的非流-24.72 8.0 11.1 动负债 投资性房地产 -15.1 0.1 0.2 流动负债合计 -3.00 50.3 54.1 固定资产 -7.87 0.9 1.1 非流动负债: 在建工程 25.46 0.2 0.2 长期借款 46.50 10.8 7.7 长期待摊费用 -11.97 0.0 0.0 应付债券 0.22 4.6 4.8 递延所得税资-0.19 1.2 1.2 其他非流动负债 55.99 0.0 0.0 产 万科财务报表分析 非流动资产合-9.67 4.6
5、4.8 预计负债 -27.17 0.0 0.0 计 . 递延所得税负债 -7.13 0.6 0.7 非流动负债合计 68.41 16.1 13.3 负债合计 115./dichanchina /dichanchina 股东权益: 股本 0 8.8 9.2 资本公积 8.33 6.8 6.6 盈余公积 0 5.3 5.5 p:/hi.bai 未分配利润 3 /hi.baidu/dichanchina 少数股东权益 5.15 5.8 5.8 股东权益合计 7.7 33.6 32.6 资产合计 4.43 100 100 负债及股东权益总4.43 100 100. 计 /dichanchina 债表总
6、体状况的初步分析 从总体来看，公司的资产总额从年初的1192.20亿元增加到上半年末的1245.20亿元，同比增长了4 .43% ；从负债和股东权益来看，主要是资本公积增加了8.33%和未分配利润增加了3/dichanchina 公司盈利是资产增加的主要资金来源。这也意味着，投资者投入公司的资本不但得到了保值，而且得到了增值。 从资产结构 看h，公t司上tp:/hi.baidu/dichanchina 年末的资产总额中，流动资产占了95.4%，而固定资产仅占0.9%，在建工程占0.2%。说明流动资产所 /hi.baidu/dichanchina /hi.baidu/dichanchina /h
7、i.baidu/dichanchina /hi.baidu/dichanchina 占比重较大，资产增值主要依赖于流动资产的增加。 从负债与所有者权益的结构来看，公司的流动负债在总资产有一定增加的情况下也降低了3.0% ，所占比重由上年的54.1%降低到了50.3 % ；所有者权益所占的比重由上年的32.6%上升为33.6% ，其中未分配利润所占比重较上年有所增加。 2）资产主要项目分析 （1） 货币资金及其质量分析 万科货币资金增长变化图40.00%35.00%30.00%25.00%20.00% 万科15.00%/dichanchina5.00%0.00%200720082009 万科财务
8、报表分析 从总体规模开看，公司货币资金同比增长了34.5%，明显高于资产的增幅，使其占资产总额的笔者那个也由年初的16.8%上升为21.6%。从过去三年的增长变化看，浮动性较大，08年受经济危机影响较大，但是09经济复苏货币资金的运行也开始增长，可见其发展性还是较好的。据房地产行业资金流动性较强的形势下是合适的。表明资金的流动性好，资金运用较好。 （2） 应收款项及其质量分析 应收账款增长变化图/dichanchina /dichanchina 140.p00%120.00%:/hht/dichanchina 应收账款同比增加了8.5% ，应收账款占资产总额的比重为0.8%未发生变化。由此看出
9、万科的 应h收账t款tp:/hi.baidu/dichanchina 占资产总额比重较低，说明发生坏账和逾期未收的现象较少，风险较小。其原因在于；集团通常在转移房屋产权时已从购买人处取得全部款项，因此信用风险较小。尚未发生应收 账款逾期的情况。 在营业收h入上t涨tp:/hi.baidu/dichanchina 了26.39%的情况下，应收账款也同比小幅增长，但是增长幅度没有营业收入增长得快，说明公司销售商品回款很好，而09年货币资金有所增长也是有力的证明。 /hi.baidu/dichanchina 万科应收账款、销售收现于营业收入比较 30,000,000,000.h00ttp:/hi.b
10、aidu/dichanchina 25,000,000,000.0020,000,000,000.00 /dichanchina /dichanchina 0.0020 07/hi.baidu/dichanchina 应收账款营业收入销售商品、提供劳务收到的现金20082009 尽管应收账款呈上升态势，但在应收账款附注披露中可以看出，单项金额不重大但按信用 风险特征组合后的风险较大的3年以上h的应t收账tp:/hi.baidu/dichanchina款由上年的1405万元下降为1053万元，且其按金额计提了坏账准备，计提较充分；从应收账款前5名欠款情况看来看，公司还应注意加强催收的力度。 （3
11、） 其他应收款及其质量分析 其他应收款同比增加了11.65%，就其他应收款的规模而言，合并其他因收款年末数为 39亿342万元，而公司其他应收款331亿96/dichanchi7/dichanchina 6.00%65.00% 200720082009/hi.baidu/dichanchina 存货同比下降了2.0%，占资产总比重由年初的72.0%下降为67.6% ，对利润增加有正面影响。 存h货主t要tp:/hi.baidu/dichanchina 包括：已完工开发产品、在建开发产品、拟开发产品、原材料根据最新市场及销售情况，公司对2008年末计提了跌价准备的项目进行了跟踪评估。一季度末，公
12、司曾将南京金域缇 香项目跌价准备金额由6359万元调整到4957万元。根据目前的情况，公司又将该项目的跌价h准备t金tp:/hi.baidu/dichanchina 额调整到2781万元。另外，广州金色城品、上海琥珀郡园、无锡金色城市计提的存货跌价准备本次也全部冲回，天津假日润园计提的跌价准备金额由7023万元调整到4426万元。以 上调整增加上半年归属于母公司所有者的净利润/dichanchina 另外，存货也计提了存货跌价准备，从年初的9698万元到年末增加到了一亿241/dichanchina 及其质量分析 长期股权投资两年变化不大，虽然增长了/dichanchina 也不大。 公司的长期股权投资主要是对合营企业的投资，占长期股权投资比重的74%，所以合并报表的金额小于母公司报表的金额。 另外，公司上半年计 /hi.baidu/dichanchina /hi.baidu/dichanchina 提减值准备与上年计提的减值准备相同，没有发生变化，预示着公司长期股权投资的质量保持了上年水平。 （6） 投资性房地产及其质量分析 投资性房地产同比下降了-15./dichanchina总额比重较小，变化较小。在房地产行业属于适中水平。而固定资产减少主要是由于折旧引起的。 从固定资产折旧方法的披露上看，固定资产折旧年限、残
