可行性研究报告精品案例_四川北路地块可行性研究报告

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1、虹口区四川北路 81 号地块 可行性研究报告 目目录录 第一章第一章项目概况项目概况1 1 第二章第二章市场分析市场分析2 2 第三章第三章开发设想开发设想5 5 第四章第四章开发进度开发进度9 9 第五章第五章投资估算投资估算1010 第六章第六章初步结论及建议初步结论及建议1212 附件： 1、项目总平面图 2、项目竞争楼盘汇总表 3、商业售价定位表 4、竞争楼盘位置图 第一章第一章项项 目目 概概 况况 1.11.1 项目背景项目背景 虹口区四川北路 81 号地块主要由两个部分组成，即占地约 10 亩 的上海市虹口区第二工人俱乐部（以下简称二俱）和占地约 30 亩的居 民及工厂、学校、医

2、院、商店等用地。根据上海市和虹口区的规划， 二俱以外地块的改造已经列入虹口区新一轮旧区改造的计划。 1.21.2 地块及周边现状地块及周边现状 该地块位于上海市虹口区四川北路以西、东宝兴路以北、宝源路 以东、俞泾浦以南。地块总占地面积 27700 平方米，约合 41.5 亩，地 块沿四川北路长约 110 米，沿东宝兴路长约 240 米。地块中除有第二 工人俱乐部、企业 2 家及 1 所小学外，其余为约 800 户居民，大部分 属于危棚简屋。 该地块位于虹口区中南部，周边交通便捷，南北向有四川路、四 平路通往外滩及市区方向，此外，地块西侧为轨道交通明珠线，且东 宝兴路站即在地块西侧 50 米处，

3、周围公交线路有轻轨明珠线、18 路、 21 路、101 路、47 路等。地块紧靠上海市知名商业街四川路，商业设 施齐备，地块南侧约 100 米处将规划虹口区大型公共绿地。地块 1 公 里范围内分布有：福德百货、东宝百货、上海七百、多伦路文化名人 街等，周边商业、学校、超市、医院等设施齐全。 第二章第二章市市 场场 分分 析析 2.12.1 宏观市场分析宏观市场分析 今年上半年房地产二级市场内销商品房预售保持较高的增长势 头，据上海市房地产交易中心统计，今年上半年，商品房预售面积较 去年同期增长 26.3，内销商品房批准预售面积和实际销售面积之比 从去年同期的：.9上升到今年的：.56，供求关系

4、的开始转 变，出现供不应求的局面。 表 1. 2001 年 1-6 月上海市房地产市场数据汇总 2001 年 1-6 月2000 年 1-6 月同比增长 房地产开发投资额2445258 万元198646823.1 内销商品房土地出让面积2097852173072-90.3 可建建筑面积5152724114188-87.5 商品房新开工面积9089660787668015.4 商品房竣工面积4298042309577438.8 已登记商品房预售面积7730990612026826.3 已登记的存量房买卖面积6190892313083697.7 根据中房上海指数办公室 2001 年 5 月份调查，

5、上海房地产市场近 期持续保持价升量增的火爆局面。5 月份中房上海综合指数为 730 点， 比 2000 年 5 月上涨 12%。 年初因住房预售标准的提高而减少的新开楼 盘数量，在近两个月已恢复去年水平，而售价提升水平已从过去局部 区域全面扩散到全市城域，房价稳中趋升将成为市场主要倾向。 随着本市房地产运作不断深化，在发展商不断创新开发理念和全 面提高居住质量的推动下，上海房地产已进入一个新的历史发展阶段。 有关人士预测，上海房地产业将会进入长期繁荣发展的新阶段。 2.22.2 区域市场分析区域市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。整个区 域呈狭长状，与杨浦、宝山、闸北和黄

6、浦相临，隔江相望浦东新区， 可谓地理位置优越。区域内贯穿高架、轻轨，交通便利。凭借浓厚 的历史底蕴，优越的地理位置，以及四川北路商业街的兴旺，一直以 来在北部居民心目中，虹口区是理想的居住地，尤其是宝山、闸北 以及杨浦的居民。 根据统计数据， 2001 年一季度虹口区平均成交价为 4281 元平 方米，较上季度大涨 395 元平米。 本项目位于虹口传统的房产热点区域四川路沿线， 该区域以虹口 公园、四川北路为中心，向外辐射至欧阳路、同心路、水电路、大连 路。因文化、商业基础较好，一直以来都是投资开发的热点区域， 近期，借助四川路成熟的商业和轻轨的开通，该区域楼盘的价位和品 质“更上一层楼“，房

7、价顺势上涨至 4500-6000 元/平方米。附近楼盘有 精武大厦、荣欣大厦、虹叶花苑等,一般楼盘定位于中高档。 周边未来几年内竞争项目将主要来自与该地块南部 500 米处大型 公共绿地周边的项目，据从虹口区计委处获悉，该绿地周边将由上海 明佳房产开发一 25 万平米的住宅小区，而且合同谈判也基本完成。预 计明佳房产会在此建造豪宅社区，预期销售均价会在 7000 元/平米以 上，该项目因大环境优于本地块，未来将是本地块最具竞争的项目。 2.32.3 周边竞争楼盘分析周边竞争楼盘分析 （1）精武大厦 该项目位于东宝兴路已北，四川北路以东，近四川路，规划为一 幢 24 层高层，总建筑面积 2500

8、0 平米，其中 19 楼为商业裙房，9 24 层为住宅，房型：三房二厅 161.89 平米、四房二厅 177.23 平米， 各占 40 套，2001 年 6 月入伙，售价 55006200 元/平米。因该项目为 单幢高层，毫无环境可言，且房型单一，总体销售状况一般。 （2）荣欣大厦 该项目位于海伦西路以北，四川路以西，规划为两幢 24 层高层， 总建筑面积29000平米， 其中13层为商业裙房， 房型： 一房一厅87.5、 二房一厅 115、三房一厅 151.8，2001 年 6 月入伙，售价 59007300 元/平米。该项目与精武大厦类似，都为见缝插针式住宅，基本无小区 环境，且房型偏大，

9、销售状况一般。 （3）金宝大厦 金宝大厦位于宝山路，是多年前开发的老楼盘，除了地段之外， 没有任何地优势， 目前处于清盘期， 因此其价格最低， 仅在 48505850 元之间。 （4）天伦家园 天伦家园位于海伦西路、邢家桥路，小区占地 2000 平方米，建筑 面积 6000 平方米，仅有 2 幢多层电梯房。销售单价 49005700 元/平 方米。目前已经入伙，销售状况良好。 2.42.4 市场分析基本结论市场分析基本结论 该地块周边房地产项目住宅售价在 55006000 元/平米，根据与 周边房地产项目的比较，另外，综合明珠线对该项目噪音方面的负面 影响及四川路商业街的不可替代性、地块南面近

10、期将兴建大型公共绿 地、虹口区计划将东宝兴路规划为休闲商业街的有利因素，预计该地 块市场平均售价保守、正常、分类如下： 保守正常乐观 住宅550060006500 商业110001400016000 车位10 万/个11 万/个12 万/个 商业售价依据参见附件 3 第三章第三章开开 发发 设设 想想 3.13.1 概述概述 随着上海市府提出的新一轮旧房改造优惠政策的出台，上海中心 城区的房地产开发将发生巨大的变化，房地产特有的优势“地段，地 段，地段”将成为今后几年内开发商关注的重点。大众的消费观念也 将发生巨大的变化，对已满足住宅的基本功能、小区环境、标准物业 管理等要求外，人们将追捧两类

11、住宅，一类是中心城区的兼具投资与 居住便利的中高档住宅，另一类是郊区别墅。四川路 81 号地块，充分 体现了他的地段优势，虹口区政府也将在四川路沿线大做文章，在虬 江路、四川路东南角兴建 4.1 公顷的大型绿地，该绿地距 81 号地块仅 500 米左右。 东宝兴路（81 号地块南侧）将兴建文化、娱乐、购物、休闲步行 街，与 81 号地块西侧的轻轨车站（东宝兴路站）连通。地块北面的河 （俞泾浦）的污水处理正在整治之中，在今后的几年内，该河内将有 游艇和鱼，结合我们楼盘的开发，河的南岸将是小区的一道美丽的风 景线。 3.23.2 总体平面布局的设想总体平面布局的设想 四川路 81 号地块总用地面积

12、 27700 平方米，容积率 4.0，规划总 建筑面积 110800 平方米，住宅沿地块的周边布置，原则上南低北高， 小区设二个出入口，主入口设在四川路沿俞泾浦河边，次入口设在小 区西边的规划道路上。人车分流，小区内设置地下车库，约 7500 平方 米，地库上布置小区景观绿化。沿四川路、东宝兴路布置 23 层高商 场（铺） ，约 15000 平方米，商场的屋顶布置景观绿化，活动中心，设 置建设活动设施，做一部分会所，一部分架空，使屋顶景观伸入室内。 小区内沿河主要道路宽 6 米，其他道路宽 3 米（供消防、搬家用） 。整 体规划讲究空间形态、绿化景观、建筑立面、朝向、采光、通风、消 防、日照、

13、节能和降低噪音（主要来源轻轨和四川路） 。 3.33.3 商场建筑设计商场建筑设计 沿四川路留出北面小区入口后，尽量布置商场，柱距 8 米左右， 进深 24 米左右，共建三层。沿东宝兴路尽量布置二层商铺，柱距 8 米 左右，进深 16 米左右。商场立面与住宅协调，室外用石材、大玻璃窗 装饰，体现豪华商场概念，室内毛胚，或采用菜单式装修。 3.43.4 住宅建筑设计住宅建筑设计 整个小区设置小高层和高层住宅，将小高层沿东宝兴路布置在地 块南侧，高层沿河布置在地块北侧，既充分利用日照又能满足高层住 宅的景观要求（4.1 公顷绿地在南面 500 米处） 。住宅平面设计讲究， 房型多样化，功能分区合理

14、，尤其注重主卧、客厅、餐厅、厨房、卫 生等主要使用空间的面积以及使用合理性，坚持做的六明，即：明厅、 明房、明厨、明卫、明电梯厅、明楼梯间。改善室内通风及空调机摆 放位置的设计，建议考虑层高 2.9 米。 小高层住宅以 15 层为主，高层住宅以 24 层为主，顶上二层设复 式住宅。主力户型以 125 平方米的三房二厅和 100 平方米的二房二厅 为主，力争将主力户型的总价控制在 6075 万元左右。 小区住宅的外立面采用简洁明快的现代风格。 3.53.5 配套容量配套容量 1、 电力：总装机容量为 5000 千瓦。其中：住宅 4500 千瓦（以户均 6 千瓦计） ；公建、商业 500 千瓦。按

15、上海市供电局的有关规定， 小区内拟设 1 万伏变电站一组。 2、 自来水：最高日用水量为 1000 立方米。其中：住宅 790 立方米 （以人均日用水量升 0.35 立方米计） ；公建、商业 110 立方米。 为满足高层（或小高层）建筑的消防规范要求，小区内应设自来 水二路进水，直接从市政管网引入小区。 3、 排水：小区内排水系统为分流制，即雨、污水分流。最高日生活 污水排水量约为 1000 立方米。生活污水由小区内管网汇集后经 处理达标后排入市政管网。小区过水面积为 27700 平方米。雨水 经小区雨水管网汇集后排入城市雨水管网。 4、 燃气：每户设 6 立方米表，小区最高时用气量约 800

16、 立方米。据 上海市煤气公司的规划设计相关规定，小区内拟设调压站一座。 气源为中压，从市政管网引入。 5、 电话： 小区需 2000 对电话。 其中： 住宅 1500 对 （以每户 2 对计） ， 公建、商业 500 对。 6、 有线电视：小区拟设 2000 个有线电视终端。其中：住宅 1500 终端（以每户 2 终端计） ，公建、商业 500 终端。 7、 环卫： 小区内不设化粪池， 生活污水经二级生化处理达标后排入 市政管网。小区内生活垃圾袋装集中后，由环卫作业部门负责清 运。垃圾房设独立水、电计量。商业设施按上海市的环境卫生门 前三包的政策进行管理。 3.63.6 环境保护环境保护 1、 噪声：建成后本小区位安静生活小区，对周边环境无任何噪声影 响。沿街商业设施的布置应充分考虑经营活动可能对住宅、居民 的影响。设计中应对住宅和商业二种功能设置相应的隔离、过渡 措施。 2、 废气：整个项目的建设和建成以后，均无污染性气源产生。设计 时，拟采用对外直排式排放，以减少室内厨房油烟废气的影响。 3、 废水：生活污水以前述方式排放，对周边环