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1、房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 戴德梁行的使命戴德梁行的使命 戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业，并提 供全球性的投资及商务方案。 使命的核心包括整合、团队、优质服务、创意、热诚 和协力同心”拓展未来”。 商业项目发展综合顾问商业项目发展综合顾问 服务建议书服务建议书 2004-1
2、2 月 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 戴德梁行的使命戴德梁行的使命 戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业，并提 供全球性的投资及商务方案。 使命的核心包括整合、团队、优质服务、创意、热诚 和协力同心”拓展未来”。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业
3、房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 目录商业研究策划服务建议书 2004年 12月 戴德梁行的使命戴德梁行的使命 戴德梁行的使命是与客户共同开创优质的物业，并提 供全球性的投资及商务方案。 使命的核心包括整合、团队、优质服务、创意、热诚 和协力同心”拓展未来”。 壹序言 贰戴德梁行简介 叁对_商业项目的理解 肆对项目的期望 伍达到期望的方法 陆商业前期市场研究及策划顾问服务 柒建筑规划设计检讨服务 捌前期市场推广策略服务 玖租赁顾问及独家招商服务 拾商业物业管理顾问服务 拾壹服务期限及服务费用 拾贰专案人员资历 拾叁成功案例
4、拾肆公司专业资格 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专
5、业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 2 1.1.序言序言 （1） 十分感谢_有限公司（下称_公司）对我们上一阶段工作的肯定， 同时也感谢_公司给予我们机会去共同探讨_的商业发展。通过 11 月 17 日双方在成都召开的沟通会，我司在上一阶段研究的基础上，提出一些初步的实 操建议。同时，贵公司也表述了对该商业策划项目的期待和要求。凭借我司对贵项目 的理解而进行编写的研究策划服务建议书，希望能满足贵公司的要求，同时，随着双 方沟通的加深，建议书会不断得到修正。 （2） 凭着于国内及东南亚多年丰富的商业物业一站式服务，戴德梁行将针
6、对_商 业部分之规模特色及独特条件，配合发展商之需要，结合本公司不同专业部门的力 量，提供一套全方位、切合实际之全程服务方案，包括商业策划、市场推广策略及物 业管理等各个专业范畴，以确保商业项目的投资符合市场需要并成为盈利的资产。 （3） 如本司有幸被_公司委托提供专业服务，本公司全体专业人员将倾尽全力将 _的商业项目推动成为国际级的社区配套，打造成都市区的后花园和新客 厅。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业
7、、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 4 2.2.戴德梁行简介戴德梁行简介 梁振英测量师行与两间享负盛名的物业顾问公司英国的 DTZ 及新加坡的戴玉祥产业咨询公 司，于二
8、零零零年一月一日成立戴德梁行。今天，我司有超过六千五百位房地产专业人士在全 球三十三个国家一百二十五间分公司，为客户提供更臻完善的跨国房地产服务。 我司了解客户在全球各地的房地产需要，因此亦与美洲首屈一指的房地产策略及服务公司 The Staubach Company 组成联营公司 DTZ Staubach Tie Leung，为客户提供迅速的一站式服务。 戴德梁行的成立，标志着亚洲房地产服务业发展的一个里程碑。以成员梁振英测量师行为例， 自一九九三年成立以来，即迅速发展为亚太区最具规模的物业顾问公司之一，在香港、中国内 地、台湾设有十间分公司，而且是中国内地首家独资的境外房地产服务公司，在上
9、海、广州、 北京、大连、深圳、天津、重庆及杭州均设有正式领有牌照的分公司。 尽管有此成就，公司上下不敢自满，因为我司深信随着全球营商环境一体化。真正具备长远目 光的公司必会看准在亚洲的机遇，寻求在区内扮演积极的角色。因此，过往我司一直锐意拓展 跨国联系，并与另外两间国际房地产顾问公司新加坡的戴玉祥产业咨询公司及英国的 DTZ 保持密切的商业合作关系。戴玉祥产业咨询公司在一九九五年由十三位资深的房地产专业人士 创立，业务范围遍及东南亚的主要城市。在新加坡，公司与跨国企业、上市公司、政府合作关 系良好，并在估价及投资市场等范畴占据重要的市场占有率。 戴德梁行的另一成员为 DTZ，隶属英国上市公司
10、DTZ Holdings plc，为欧洲其中一家主要的物 业顾问公司，一九九九至二零零零年单在英国的营业额便达一亿二千零四百二十六万英镑。 戴德梁行的成立，是三家在亚欧各占熬头的公司的强力组合。今后，本地及国际客户都可以不 论地域疆界，获得全球一致的高质素房地产咨询服务。 戴德梁行戴德梁行 中国大陆办事处架构中国大陆办事处架构 香港派驻当地董事 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料
11、库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 5 物业估价 租售代理策划 物业管理 施工管理 室内设计 市场研究 中国办事处架构中国办事处架构 项目小组项目小组 本公司曾提供服务的地方包括：沈阳、昆明、武汉、西安、长春、上海、杭州、台南、南京、天 津、厦门、东莞、番禺、广州、深圳、重庆及成都。并且为发展商提供了专业服务, 对各地方政 府的要求及民情都甚有了解, 并已组成全国性的数据库, 对各地之物业发展情况提供庞大的网络 性支持。针对成都_项目, 本公司将结合全球的经验及成都地区的实际环境, 组成 项目小组, 为成都_提供完善到位的专业服务。 物业
12、 管理 各部门 核心人 员 租售代理 策划 市场 研究 物业 评估 报告、 方案 _ _ 批准执行 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产 资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 6 戴德梁行组织架构戴德梁行组织架构 香港總公司 董事局 物业管理部 管理服务顾问服务 租约管理大厦公契 维修保养 设施管理 国内办事处 物业管理楼宇估值 市场
13、研究租售代理 施工管理设计顾问 香港总行 工贸大楼租售写字楼租售 商业店铺租售住宅租售 楼宇估价市场研究 物业管理投资策略 建筑顾问 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 7 戴德梁行环球网络执行架构戴德梁行环球网络执行架构 房地产开发 及 投资企业 戴德梁行 任何公司 美洲公司欧洲公司亚洲公
14、司 委任 资料发放及 推进 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 3 对对商业项目的理解商业项目的理解 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房
15、地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 9 3.3. 戴德梁行对戴德梁行对_商业项目的理解商业项目的理解 在前一阶段的_公建配套市场研究中，我们已得到以下的有关商业发展的主要结 论，也得到贵公司的基本认同。 就整体_而言，_的优势在于其环境好、规模大、企业品牌好，缺 点是地点较生疏、人气缺失。 就商业部分而言，面临的市场和区域特点是：虽然周边常住人口很少，但地区仍存在 休闲性商业发展的机会。该区可能在未来几年会有巨大的发展。 商业发展的使命是，帮助_确立成为成都市区后花园和新客厅，令在项目开发初 期作为一种识别物，吸引市区消费，吸纳人气，为住宅的销售造势。发展采取稳健的态 度，最终成为盈利的资产。 开发理念是以 BLOCK 的建造形式分期开发，弹性定位。初步设想是分成三个阶段开发：启 动阶段、发展阶段和成熟阶段。商业的业态含括：旅游、娱乐、观光休闲餐饮、酒吧等， 以旅游带动商业。首先解决人气不足的问题。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资 料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统 资料。 房地产： 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最
