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1、商商 业业 计计 划划 书书 项目名称项目名称 新疆名豪商务酒店新疆名豪商务酒店 项目单位项目单位 地地址址 电电话话 传传真真 电子邮件电子邮件 联联 系系 人人 二OO五年一月 第 2 页 共 47 页 目目录录 1. 摘要.4 1.1. 项目公司.4 1.2. 市场营销.4 1.3. 营运与管理.5 1.4. 投资与财务.5 2. 项目规划5 2.1. 酒店位置及现状5 2.2. 许可经营及法律文件.6 2.3. 项目总体规划6 3. 乌鲁木齐市环境评估7 3.1. 区位优势.7 3.2. 区域经济.10 3.3. 旅游资源.11 4. 酒店行业概况.11 4.1. 酒店业概况11 4.
2、1.1. 我国星级酒店数量、结构及分布11 4.1.2. 我国星级酒店行业景气情况.13 4.1.3. 我国星级酒店经营情况14 4.2. 酒店业经济特点15 4.2.1. 属于资本密集型和劳动密集型行业15 4.2.2. 对经营管理的要求高15 4.3. 酒店业发展趋势16 4.3.1. 旅游行业整体发展趋势预测.16 4.3.2. 酒店业发展趋势预测17 5. 市场、竞争和项目定位18 5.1. 乌鲁木齐酒店市场分析预测18 5.1.1. 乌鲁木齐旅游业基本情况.18 5.1.2. 乌鲁木齐酒店基本情况19 5.1.3. 乌鲁木齐酒店住宿人员状况.19 5.1.4. 乌鲁木齐酒店价格和出租
3、率.20 5.1.5. 乌鲁木齐酒店市场预测20 5.2. 竞争分析.21 5.2.1. 竞争对手基本情况21 5.2.2. SWOT分析.22 5.2.3. 竞争分析结论.25 5.3. 项目目标定位。25 6. 发展规划26 6.1. 总体设想.26 6.2. 公司发展战略步骤设想.26 6.2.1. 完成酒店试营业.26 6.2.2. 通过三星级认定、并成为乌鲁木齐知名酒店之一26 6.2.3. 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益.27 7. 市场营销27 7.1. 目标市场.27 7.2. 产品与服务. 27 第 3 页 共 47 页 7.3. 定价 28 7.4. 销售渠道.28
4、7.4.1. 直接渠道28 7.4.2. 间接渠道28 7.5. 公关宣传策略29 7.6. 销售激励制度31 8. 营运和管理31 8.1. 基本业务流程31 8.2. 机构设置.34 8.3. 人员配备.35 8.4. 管理团队.36 8.5. 遵循的标准. 36 9. 投资与财务评价.36 9.1. 项目实施计划进度 36 9.2. 投资估算.36 9.3. 收入、成本费用及利润预测37 9.3.1. 住宿收入预测.37 9.3.2. 餐饮收入预测.39 9.3.3. 物业租赁收入预测39 9.3.4. 总收入预测 40 9.3.5. 成本费用预测.40 9.3.5. 利润预测40 9.
5、4. 现金流量预测41 9.5. 财务评价.41 10. 风险与对策分析.43 10.1. 风险.43 10.1.1. 客源影响带来的风险43 10.1.2. 人力资源风险.43 10.1.3. 市场竞争风险.43 10.1.4. 行业特点决定的风险43 10.2. 对策.43 10.2.1. 客源影响对策.43 10.2.2. 人力资源风险对策44 10.2.3. 市场竞争风险对策44 10.2.4. 行业特点风险对策44 11. 融资计划44 11.1. 融资资金金额、方式与用途44 11.1.1. 融资金额44 11.1.2. 融资方式44 11.1.3. 融资资金用途.45 11.2.
6、 公司治理与投资者保护. 45 12. 结论. 46 第 4 页 共 47 页 1.1. 摘要摘要 1.1.1.1. 项目公司项目公司 新疆名豪商务酒店新疆名豪商务酒店 （管理责任公司管理责任公司） 是本商业计划书建议设立的公司， 它将由公司取得对 新疆伊犁州驻乌办事处新的酒店大楼及原有宾馆大楼的12年的经营权，新疆名豪商务酒店将 对新酒店大楼按照三星级酒店标准装修并配备相应设备、 设施， 通过自营住宿、 餐饮和对外承 包酒店大堂、KTV、桑拿浴取得收入并实现利润。酒店前后楼总面积16478，各类客房147 间，餐厅2400，KVT40间（2700） ，桑拿浴室1200，大堂1200。酒店将按
7、照三星级 酒店的标准管理并提供服务， 通过与旅行社、 会议会展公司、 商业订房网站及各机关企事业单 位的合作， 采用直接销售渠道和间接销售渠道相结合的方式进行销售推广， 并力争成为乌鲁木 齐市管理水平、服务质量、经济效益均位于前列的三星级酒店。 我国和新疆旅游市场近十年将保持年均10以上的增长，而我国酒店业在2001年左右已 经开始新的一轮景气周期， 目前正是投资酒店行业的较好时机。 本项目新疆名豪酒店地理位置 优越、配套设施健全、年经营承包费用低廉，酒店周围同档次星级酒店少，具备良好的经营和 盈利条件。计划吸收外部融资，尽快使新疆名豪酒店投入试营业，迅速形成住宿、餐饮服务能 力，成为乌鲁木齐
8、酒店业中的管理先进、效益优良的知名酒店，给投资者以良好的回报。 1.2.1.2. 市场营销市场营销 新疆名豪商务酒店定位于中档商务酒店， 目标市场为参加各类会议、 进行公务、 商务活动， 外省市来乌旅游的人员。 名豪商务酒店计划客房价格如下表所示。 项目 前楼后楼 备注 标准间套间标准间套间 旺季2404801604207、8、9月 平季2003801203205、6、10月 淡季16028010022011来年4月 年均价格190355120295 第 5 页 共 47 页 1.3.1.3. 营运与管理营运与管理 酒店将自公司及面向社会选聘优秀人才担任酒店管理职务， 酒店将按照 旅游涉外饭店
9、星 级的划分及评定 （GB/T14308-2002）及饭店星级的划分与评定按照不低于三星级酒店的 要求进行酒店各项服务设备（硬件）的配备，并提供不低于三星级标准的服务。也将建立不低 于三星级酒店要求的管理体系，酒店将制定员工手册、层级管理制度、质量控制制度、市场营 销制度、物资采购制度、工作岗位说明书、工作程序说明书等一系列管理制度，并严格遵照执 行。 1.4.1.4. 投资与财务投资与财务 本项目总投资为1200万元，其中公司已经投入320万元，需要新增投资880万元，其中 一期需要新增投资180万元，二期需要新增投资700万元。 酒店营业后每年预计取得税前利润约255324万元人民币、 税
10、后利润171324万元人民 币，项目投资回收期为3年零2个月，项目内含报酬率为56，在12折现率下，净现值为 966.24万元。 2.2. 项目规划项目规划 2.1.2.1. 酒店位置及现状酒店位置及现状 新疆名豪酒店前身为伊犁哈萨克自治州驻乌鲁木齐办事处（副省级接待单位） ，地处乌鲁 木齐市阿勒泰路44号，位于乌鲁木齐市沙依巴克区、高新技术产业开发区、经济技术开发区 和新市区交界处。 阿勒泰路是连接乌鲁木齐过境公路、 外环公路、 乌奎高速公路等交通要道的 必经之路，交通便利，距乌鲁木齐国际机场7 公里，距乌鲁木齐火车南站客运站12公里，周 围2 公里内，有嘉和园、汇嘉园、汇芙园、天汇世纪花苑
11、等大型商住小区和乌鲁木齐天河机电 市场、广汇石材、广汇美居物流园等大型市场。 名豪商务酒店坐落于蜘蛛山脚下， 风景秀美。 乌鲁木齐市自2004年起至2010年将在蜘蛛 第 6 页 共 47 页 山风景区投资40亿元，建成新疆最大的商务会展、旅游中心，名豪商务酒店就在此规划范围 内。 名豪商务酒店整体建筑风格为哈萨克民族特色。建筑主体分前、后两部分，前楼主体于 2003年建成，建筑面积约10000平方米，楼高为9层，地下1层地上8层。后楼建成于80年 代末， 建筑面积约6600平方米， 楼高7 层， 地下1层地上6 层。 楼前及后院停车场面积约4400 平方米。 2.2.2.2. 许可经营及法律
12、文件许可经营及法律文件 。 2.3.2.3. 项目总体规划项目总体规划 2.3.1.2.3.1. 酒店大堂酒店大堂 F 为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、 商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。 2.3.2.2.3.2. 餐厅餐厅 F3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出新疆民族特色， 强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。 2.3.3.2.3.3. 客房客房 客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其 中：商务套房10套，豪华标准间75间。后楼有
13、普通标准间42间，套间20间，共60间客房。 客房具有面积大，空间视野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装 饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。 2.3.4.2.3.4. 娱乐中心娱乐中心 后楼1F2F面积2700平方米，为娱乐中心和MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部） 。娱 第 7 页 共 47 页 乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F和 -1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室 等。 2.3.5.2.3.5. 会议设施会议设施 酒店将设有会议室和多功能厅。会
14、议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。 多功能厅 位于娱乐中心的演艺吧。 会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统， 会议室在装 修风格上，拟强调文化底蕴，体现企业丰富的个性内涵。 3.3. 乌鲁木齐市环境评估乌鲁木齐市环境评估 3.1.3.1. 区位优势区位优势 3.1.1.3.1.1. 自然情况自然情况 乌鲁木齐市是一座美丽的内陆城市，乌鲁木齐市位于天山山脉北麓， 准噶尔盆地边缘，地 理坐标为东经863733“- 885824“，北纬424532“- 440800“。乌鲁木齐三面环山， 地势东南高、西北低，平均海拔800米。乌鲁木齐市总面积12000平方公里，城市规划控制面 积
15、1600平方公里，下辖7区一县，总人口208.2万人，市区人口占83.5，另有流动人口约 120万。乌鲁木齐市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口 的24.6。 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，也是新疆政治、经济、文化的中心，也是我国向西 开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。 其经济结构具有大城市、 小郊区的特点， 第三产 业比重大，服务功能强。乌鲁木齐地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较 多，是新疆的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时，乌鲁木齐市 的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。乌鲁木齐2000年获得了全国
16、优秀旅游城市 （地级市）荣誉。 第 8 页 共 47 页 3.1.2.3.1.2. 城市功能区划城市功能区划 乌鲁木齐城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京 路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东 山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。乌鲁木齐城市中心区由天山区、沙依巴克 区、 新市区、 水磨沟区部分组成， 重点发展第三产业； 城市周边区由头屯河区、 东山区等组成， 重点发展第二产业。 3.1.3.3.1.3. 气候特点气候特点 乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈；气候 干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不闷，秋季降温迅速，冬季寒 冷漫长。年平均温度7.3摄氏度，年平均降水236毫米。 乌鲁木齐自3 月27日进入春季，至6 月20 日结束，每年春雨占全年降水的1034； 乌鲁木齐城区夏季自6月21日到8 月24日，共62天，乌鲁木齐气候干燥，尽管夏日炎炎， 却热而不闷，而且昼夜温差大
