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1、 分类号： D912.29密级：公开： 34单位代码：1 1 6 4 6 论 小 产 权 房 的 物 权 归 属 和 变动 硕士专业学位论文论文题目：论小产权房的物权归属和变动朱 晓 勇宁学 号：波姓 名：大学专 业 名 称：1112411015朱晓勇 法律硕士研 究 方 向:民商法学 学 院：法学院 指 导 教 师： 孙建江 副教授 论文提交日期：2014 年 3 月 16 日分类号：D912.29密级：公开：_ 34单位代码：1 1 6 4 6 硕士专业学位论文论文题目：论小产权房的物权归属和变动学号：1112411015 姓名：专 业 名 称：朱晓勇法律硕士研 究 方 向：民商法学 学院
2、：法学院 指 导 教 师：孙建江副教授论文提交日期：2014 年 3 月 16 日A Thesis Submitted to Ningbo University for the Masters DegreeOn the Housing of Small Property Right Ownership and Property ChangesCandidate：Zhu Xiaoyong Supervisors： Professor Sun JianjiangFaculty of Law Ningbo UniversityNingbo315211，ZhejiangP.R.CHINAdateMar
3、.16 ,2014独 创 性 声 明本人郑重声明：所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工 作及取得研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得宁波 大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料。与我一同工作的同 志对本研究所做的任何贡献均已在论文中做了明确的说明并表示了谢 意。若有不实之处，本人愿意承担相关法律责任。签名： 日期： 关于论文使用授权的声明本人完全了解宁波大学有关保留、使用学位论文的规定，即：学校 有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以公布论 文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其
4、他复制手段保存论文。（保密的论文在解密后应遵循此规定）签名： 导师签名： 日期： 论小产权房的物权归属和变动摘要随着社会经济的发展、房地产行业迅速发展，高涨的房价催生了小产权房的发展。 但是，根据土地管理法的相关规定，小产权房往往不具备国家房产机构颁发正式的 土地使用证、房产证、契税证等证件。由于产权的不完整性，农村小产权房在市场上的 交易转让存在很大的争议，可以说，小产权房只具备了使用性质，而不具备普通商品房 的法律性质，对于涉及小产权房的案件，人民法院也就无法适用商品房买卖的法律规定 来处理，也就无法保障小产权房购房人的权益。国土资源部虽然多次严厉叫停小产权房， 但是小产权房凭着它低廉的价
5、格、政策法律法规的模棱两可而赢得了很多城里人及农民 的青睐，市场销售依然火爆。但同时，正因为它在法律上的不确定性给小产权房的社会 风险带来了很大的隐患，造成了一些不良的后果，法院裁判而导致的小产权房物权变动 与法律和政策的导向大相径庭。部分房产开发商、乡镇集体过度追逐利益，不顾是否符 合土地利用总体规划和城乡建设规划，对农村土地的过度开发与建设，势必影响到我国 的耕地保护制度，同时也将扰乱全国房地产市场的健康发展。当今，小产权房占到所有住房的比例居高不下，小产权房牵涉了很多人的利益，如 果就按法律而一刀切地否定小产权房，势必会影响整个社会的稳定，因此，如何将小产 权房向大产权合理地有步骤地转化
6、，而不违背现有的法律法规，实现小产权房合法产权 的归属和合法物权变动，考验着法律工作者及政府工作者的智慧和能力，也维系着社会 的安全与稳定。而物权法实施后，全面肯定了公民的物权，那么对于小产权房的物 权归属和变动来说，是不是也同样受到法律的认可了呢？小产权房能否最终转化成了合 法的产权房，在产权归属明确的前提下进行合法转让，便是合法的物权变动呢？本文根 据土地管理法、物权法等相关法律，通过对宁波、湖州等地实地调研和考察，查 阅相关参考文献和书籍，了解有相关小产权房纠纷案例等几种途径，对小产权房的所谓 产权性质即物权归属加以分析，并对其在市场流通、法院处置、拍卖拍得等模式下的物 权变动进行阐述和
7、研究，同时结合我国目前的土地管理规制，强调小产权房法律规范体 系的构建和完善的必要性，最终从相关法律制度的构建、确定小产权房的合法地位及解 决小产权房问题的操作三方面提出自己的建议和看法。关键词：小产权房，宅基地，物权，物权变动IDiscussion on the Belonging and Change of Real Right in Houses with Limited Property RightsAbstractAlong with the development of social economy and rapid development of real estate indu
8、stry, the rising house price promotes the development of houses with limited property rights. However, according to The Land Administration Law of the PRC, the houses with limited property rights usually have no formal certificates issued by the national house property authorities including land use
9、 certificate, house proprietary certificate, and deed tax certificate. Due to the incompleteness of the property right, the trade and transfer of rural houses with limited property rights in the market is of great dispute. It can be said that the houses with limited property rights only have the use
10、 nature, but have no legal nature of common commercial houses. As to the cases involving with houses with limited property rights, the peoples court cannot apply the laws and regulations of commercial house purchasing. Thus, the peoples court cannot guarantee the rights and interests of purchasers w
11、ho buy houses with limited property rights. The Ministry of Land and Resources halts the houses with limited property rights severely for several times, but the houses with limited property rights are popular with many citizens and peasants because of their cheap price and fuzziness of policies, law
12、s, and regulations. These houses are still sold well in the market. Nevertheless, the uncertainty of the houses with limited property rights in laws leads to great hidden danger to social risk and brings about some negative results. The change of real right in houses with limited property rights jud
13、ged by the court is very different from the direction of laws and regulations. Some housing estate developers and villages and towns pursue excessive profits regardless of overall land use planning and urban and rural construction planning. The excessive development and construction of rural lands w
14、ill inevitably influence the cultivated land protection system and disturb the healthy development of national real estate market.At present, the houses with limited property rights account for a great proportion to all houses, and involves with profits of many people. If the houses with limited pro
15、perty rights are denied completely in line with laws, the stability of the whole society will be influenced. Thus, how to transfer the houses with limited property rights to houses with property rights reasonably and gradually in line with current laws and regulations and realize the belongingIIof legal property rights and change of legal r
