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1、房地产营改增交流大纲 增值税原理 增值税征税范围 纳税义务人 进项税额与销项税额 进项转出与视同销售 增值税纳税义务时间、地点 增值税发票管理 营改增对房地产影响 2 增值税原理 增值税是对生产经营过程中取得的增值税额或提供应税劳 务获得的增值额而征收的税种。 增值额理论上指企业和个人在生产经营过程中新创造的 那部分价值。即马克思价值论C+V+M中的V+M部分 理论上增值税额=增，值税即（v+m）*税率。但实际由理 论值难以计算，因此采用间接计算方式：销售额（不含税 ）*税率-可抵扣项目*税率=销项税额-进项税额 增值税纳税环节：制造-加工-批发-零售-修理（营改增后应 税劳务提供和不动产销售
2、环节） 3 增值税和营业税区别 4 增值税征收范围 销售货物指除土地、房屋和其他建筑物等不动产之外的有形动产， 包括电力、热力和气体在内。(营改增后包含所有货物、应税劳务、不 动产） 加工和修理修配劳务服务对象是有形动产征增值税，是不动产征营 业税。（营改增后不动产修理也征增值税） 营改增劳务交通运输业/邮政业/有形动产租赁/研发和技术服务/信 息技术服务/文化创意服务/鉴证咨询服务/广播影视服务（27）。 进口货物报关进口的货物 5 纳税义务人 增值税暂行条例第一条：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加 工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人为增值税的纳税义务人 。 财税2013 106
3、号第一条 ：在中华人民共和国境内（以下称境内）提供 交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单 位和个人，为增值税纳税人。 增值税根据规模、核算健全 划分为一般纳税人和小规模纳税人。见增 值税暂行条例第四条、第十一条、财务2013 106第三条。 一般纳税人实行税款抵扣制度即（销项-进项），小规模纳税人实行 简易征收即含税销售额/（1+3%）*3%。 注：小规模纳税人满足条件后可以被认定为一般纳税人，但认定为一般 纳税人后不得再转为小规模纳税人！ 6 增值税税率 一般税率17%，适用销售、进口货物、加工、修理修配。 低税率13%，照顾民生行业，如水、气、煤、农产品等。农产品收
4、购发 票由10%修改为13%。见增值税暂行条例第八条 出口货物税率0。 营改增交通运输、邮政11%。 现代服务6% 有形动产租赁17% 出口劳务税率0 p以上为一般纳税人适用税率 小规模纳税人征收率3% 7 销项税额与进项税额 销项税额：指纳税人提供应税行为按照销售额和增值税税率计算的增 值税额，销项税额=销售额*适用税率。 注：销项税额计算注意折扣销售、兼营免税项目、兼营不同税率等特殊 形式，视同销售用组税计算等。 进项税额指纳税人购进货物或者接受增值税税应税劳务支付或负担的 增值税税额。 注：进项税额抵扣时间从2010年1月1日开始，由90天改为180天。国税函 （2009）617号黄光裕
5、事件 8 销项税额与进项税额 税务机关代 开 9 可抵扣进项 农产品收购发票13% 增值税专用发票 运输专用发票 扣缴税款凭证 海关完税凭证 机动车销售发票 税务机关代开增值税发票3% 10 进项转出与视同销售 u简易征收 u免税项目 u非增值税应税项目 u集体福利 u个人消费 u不动产/在建工程 u非正常损失 u将货物交付他人代销 u销售代销货物 u总分机构异地（不同县市）之间移 送货物用于销售 u将自产或委托加工的货物用于非增 值税应税项目 u将自产、委托加工的货物用于集体 福利或个人消费 u将自产、委托加工或购买的货物作 为投资 u将自产、委托加工或购买的货物分 配给股东或投资者 u将自
6、产、委托加工或购买的货物无 偿赠送其他单位或者个人。 进项 转出 视同销 售 营改增后，由于不动产租赁该增值税营改增后，由于不动产租赁该增值税 征税范围，因此汽车、游艇等租车可征税范围，因此汽车、游艇等租车可 以抵扣进项税。如果买车再不允许抵以抵扣进项税。如果买车再不允许抵 扣，造税负不公，有违税收原则公平扣，造税负不公，有违税收原则公平 。因此。因此106106修订了暂行条例第十条修订了暂行条例第十条 11 增值税明细科目关系 应交增值税 (借)(贷) 进项税额销项税额 已交税金出口退税 减免税款进项税额转出 营改增抵减的销项税额 出口抵减内销产品应纳税额 转出未交增值税转出多交增值税 余额
7、 企业多交或尚未抵扣的税额企业尚未缴纳的税额 增值税应纳税额计算 12 一般纳税人应纳税额的计算 其计算公式如下： 应纳税额=当期销项税额当期进项税额 （一）销项税额 销项税额是指纳税人销售货物或提供应税劳务，按照 销售额和适用税率计算的，并向购买方收取的增值税额。 其计算公式为： 销项税额=销售额适用税率 小规模纳税人应纳税额的计算 其计算公式如下： 应纳税额=销售额*征税率=含税销售额/（1+3%）*3%=不 含税销售*3% 13 例：某制造业（一般纳税人）X月发生下列经济业务： （1）购进A材料，取得增值税发票，价款10000元，税款1700元，款 已付，发票尚未到税务机关办理认证； （
8、2）购进B材料，取得增值税发票，价款20000元，税款3400元，款 未付，发票已在取得后的第5日到税务机关办理了认证手续； （3）购进C材料，取得增值税发票，价款1000元，税款170元，款已 付，发票已在取得后的第18日到税务机关办理了认证手续。C材料用 于职工运动会奖品； （4）从某农场收购免税农产品30000元作为生产用材料，取得普通发 票，款已付。 （5）将以前月份购入的用于生产的S材料改变用途，用于职工福利， 账面成本为10000元； （6）生产甲、乙产品各2吨，甲产品单位成本12000元/吨，乙产品单 位成本10000元/吨； （7）将生产的甲产品1吨销售，不含税价格为15000
9、元； （8）将生产的甲产品、乙产品各1吨赠送客户。 非正常损失、固定资产、不动产、价外费用、包装物押金等 计算当期应纳增值税。 14 增值税纳税义务时间 u销售货物或者提供应税劳务的，其纳税义务发生时间为收讫销售款或者取得索取 销售款凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。 u采取直接收款方式销售货物，不论货物是否发出，均为收到销售款或者取得索取 销售款凭据的当天。 u采取托收承付和委托银行收款方式销售货物，为发出货物并办妥托收手续的当天 采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天;无书面合同 或者书面合同没有约定收款日期的，为货物发出的当天。 u采取预收货款方式销售货
10、物，为货物发出的当天;但销售生产工期超过12个月的大 型机械设备、船舶、飞机等货物，为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当 天。 u委托其他纳税人代销货物，为收到代销单位的代销清单或者收到全部或者部分货 款的当天;未收到代销清单及货款的，为发出代销货物满180天的当天。 u销售应税劳务，为提供劳务同时收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天 u纳税人发生视同销售货物行为(委托他人代销、销售代销货物除外)，为货物移送 的当天。 营改增：纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天。 15 增值税发票管理 1.专用发票，是增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人
11、）销售货物或者提供应税 劳务开具的发票，是购买方支付增值税额并可按照增值税有关规定据以抵扣增值税 进项税额的凭证。 2.一般纳税人应通过增值税防伪税控系统（以下简称防伪税控系统）使用专用发票 。使用，包括领购、开具、缴销、认证纸质专用发票及其相应的数据电文 国税发【2006】第156号。 1.专用发票实行最高开票限额管理。最高开票限额，是指单份专用发票开具的销售 额合计数不得达到的上限额度。 2.最高开票限额由一般纳税人申请，税务机关依法审批。最高开票限额为十万元及 以下的，由区县级税务机关审批；最高开票限额为一百万元的，由地市级税务机关 审批；最高开票限额为一千万元及以上的，由省级税务机关审
12、批。防伪税控系统的 具体发行工作由区县级税务机关负责。 国税发【2006】第156号。 16 增值税发票管理 n商业企业一般纳税人零售的烟、酒、食品、服装、鞋帽（不包括劳保专用部分） 、化妆品等消费品不得开具专用发票。 增值税小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）需要开具专用发票的，可向主管税 务机关申请代开。 n销售免税货物不得开具专用发票，法律、法规及国家税务总局另有规定的除外。 一般纳税人销售货物或者提供应税劳务可汇总开具专用发票。汇总开具专用发票的 ，同时使用防伪税控系统开具销售货物或者提供应税劳务清单，并加盖财务专 用章或者发票专用章。 国税发【2006】第156号。 n向消费者个人销
13、售货物或者应税劳务 n销售旧货 n试点前销售未抵扣的固定资产 n集体福利、个人消费、免税项目、非正常损失 财税20099、总局2012年1号公告等。 不得开具增值税专用发票 17 增值税发票管理 n增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发 票、公路内河货物运输业统一发票和机动车销售统一发票，应 在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次 月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。 国税函【2009】第617号 。 一般纳税人丢失已开具专用发票的抵扣联，如果丢失前已认 证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢 失前未认证的，可使用专用发票发票联认
14、证，专用发票发票 联复印件留存备查。 一般纳税人丢失已开具专用发票的发票联，可将专用发票抵 扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。 总局公告2014年第19号。 增值税占用发票认证期限及丢失 发票丢失 发票认证 18 虚开增值税专用发票 Champion International 纳税人善意取得虚开的增值税专用发票的处理 l 购货方与销售方存在真实的交易，销售方使用的是其所在省(自治区、直辖市和计划单列市)的 专用发票，专用发票注明的销售方名称、印章、货物数量、金额及税额等全部内容与实际相符， 且没有证据表明购货方知道销售方提供的专用发票是以非法手段获得的，对购货方不以偷税或者 骗
15、取出口退税论处。但应按有关规定不予抵扣进项税款或者不予出口、退税；购货方已经抵扣的 进项税款或者取得的出口退税，应依法追缴。 l 购货方能够重新从销售方取得防伪税控系统开出的合法、有效专用发票的，或者取得手工开出 的合法、有效专用发票且取得了销售方所在地税务机关或者正在依法对销售方虚开专用发票行为 进行查处证明的，购货方所在地税务机关应依法准予抵扣进项税款或者出口退税。 如有证据表明购货方在进项税款得到低扣、或者获得出口退税前知道该专用发票是销售方以非法 手段获得的，对购货方应按国家税务总局关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通 知(国税发1997134号)和国家税务总局关于国家税务总
16、局关于纳税人取得虚开的增值税专 用发票处理问题的通知的补充通知(国税发2000182号)的规定处理。 国税发【2000】第187号 （2）纳税人善意取得虚开的增值税专用发票指购货方与销售方存在真实交易，且购货方不知取 得的增值税专用发票是以非法手段获得的。纳税人善意取得虚开的增值税专用发票，如能重新取 得合法、有效的专用发票，准许其抵扣进项税款；如不能重新取得合法、有效的专用发票，不准 其抵扣进项税款或追缴其已抵扣的进项税款。 国税函【2007】第1240号 19 虚开增值税专用发票处罚 关于纳税人取得虚开的增值税专用发票处理问题的通知国税发1997134号 最近，一些地区国家税务局询问，对纳税人取得虚开的增值税专用发票（以下简称专用发票）如何处理。经研 究，现明确如下： 一、受票方利用他人虚开的专用发票，向税务机关申报抵扣税款进行偷税的，应当依照及有关规定追缴税款，处以偷税数额五倍以下的罚款；进项税金大于销
