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1、基础研究之基础研究之基础研究之基础研究之： 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 “他山之石可以攻玉，制胜之道可以 互为借取 。” 诗经小雅鹤鸣 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 ?英国：伦敦码头区 ?日本：东京六本木新城 ?西班牙：毕尔巴鄂(Bilbao) ?美国：纽约SOHO区 ?上海：上海新天地 后北屯的区位条件与功能特征后北屯的区位条件与功能特征后北屯的区位条件与功能特征后北屯的区位条件与功能特征区域发展定位可借鉴案例精选区域发展定位可借鉴案例精选区域发展定位可借鉴案例精选区域发
2、展定位可借鉴案例精选 毗邻城市景观带毗邻城市景观带毗邻城市景观带毗邻城市景观带 地处城市中心城区地处城市中心城区地处城市中心城区地处城市中心城区 所处城市的第二产业高度发达所处城市的第二产业高度发达所处城市的第二产业高度发达所处城市的第二产业高度发达 区域处于产业与环境转型升级期区域处于产业与环境转型升级期区域处于产业与环境转型升级期区域处于产业与环境转型升级期 区域交通条件极为便捷区域交通条件极为便捷区域交通条件极为便捷区域交通条件极为便捷 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例
3、借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 一个废弃的码头经过一个废弃的码头经过一个废弃的码头经过一个废弃的码头经过17年的城市重年的城市重年的城市重年的城市重 建建建建，改造成为全新的金融改造成为全新的金融改造成为全新的金融改造成为全新的金融、商业商业商业商业、 商务区商务区商务区商务区 改造前改造前改造前改造前改造后改造后改造后改造后 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外
4、旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 昔日的皇家码头区昔日的皇家码头区昔日的皇家码头区昔日的皇家码头区 早期概况早期概况早期概况早期概况 ?伦敦码头区位于伦敦的东部，从伦敦 塔桥开始，沿着泰晤士河向东延伸10余 公里，总面积为20多平方公里。 ?伦敦码头区始建于1802年，在随后的 120年里,码头区成为伦敦港口贸易和相 关加工产业的聚集地区,是整个伦敦的 工业中心和就业中心。 ?20世纪30年代是伦敦码头区发展的鼎 盛时期，仅港区本身雇佣的工人就超过 了3万名，与港区业务有关的工作人员 有10万多人 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案
5、例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 码头区的衰落码头区的衰落码头区的衰落码头区的衰落 ?1961年至1971年，由于英国制造业和运 输行业的衰落，整个大伦敦地区有50多万 人失业，直接影响到这些行业高度依赖的 码头运输 ?1981年，整个20多平方公里的区域只剩 下大大小小1014个企业，其中70%在从事食 品、饮料及烟草行业；只有15.6%的企业还 继续从事原有的金融和专业服务行业 ?1981年，码头区最后一个老码头，也是 最大的一个码头“皇家码头”也正式宣告 关闭了 国内外旧城改造案例借鉴国
6、内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 改造历程改造历程改造历程改造历程 1981年，由政府牵头组成的半官方性质的都市综合体开发 商伦敦码头区开发有限公司（LDDC）开始着手进行伦敦 码头区的改造重建工作。改造分3个阶段历时17年完成。 改造内容改造内容改造内容改造内容： ?产业结构发生了根本变化，主要以金融、贸易、新闻等为 主；其核心办公区为加纳利码头（Canary Wharf）,汇丰银行、 花旗银行、巴克利银行、每日电讯、独立报、路透社等著名 机构均在此落户
7、。 ?建造了大量高档住宅、商务公寓，以满足周边高档人群住 房需求，期间累计完成三万余套住房的建设； ?近距离解决高档人群购物、休闲娱乐问题。加纳利地区建 有200多家商店、精品店、专卖店和近百家餐厅、饭店、酒店 及健康俱乐部，为日益壮大的上班族提供全方位配套服务。 ?基础设施扩建。码头区不仅具有与城市轨道交通网络（特 别是伦敦金融中心）便捷相连的轻轨和地铁，还辟建了与西 欧各大城市通航的小型机场。解决了原来条块分割、交通不 便的问题。 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码
8、头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 改造效果改造效果改造效果改造效果 关键词：繁华、高楼、街区、金融中心、商业中心 ?环境改善环境改善环境改善环境改善：居住、办公、购物、生活环境得到彻底改 观，山清水秀、白云蓝天，而且交通便捷。 ?物业升值物业升值物业升值物业升值：2001年上半年,随着加纳利地区金融、贸易、 电信、媒体企业大量进驻,高档商业区租金达到了每平方 英尺42英镑/年的历史最高水平(1981年租金为25英镑/平 米/年，伦敦市区租金为65英镑/平米/年),短短十几年造 就一个世界顶级的核心区。 ?产业置换产业置换产业置换产业置换：码头又恢复了其世界最繁忙的中心地位，所 不同的是原来的
9、工业码头不存在了，取而代之的是在大型 写字楼办公的金融、电信、媒体、高档商业等服务业。 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 ?伦敦码头伦敦码头伦敦码头伦敦码头 区区区区（尤其是尤其是尤其是尤其是 加纳利码头加纳利码头加纳利码头加纳利码头） 提升了伦敦提升了伦敦提升了伦敦提升了伦敦 在世界的地在世界的地在世界的地在世界的地 位位位位； ?成为伦敦成为伦敦成为伦敦成为伦敦 新的地标新的地标新的地标新的地标。 13000105005200工作
10、的居民人数工作的居民人数工作的居民人数工作的居民人数（人人人人） 500026001014企业数量企业数量企业数量企业数量（个个个个） 52445私人住宅比例私人住宅比例私人住宅比例私人住宅比例（% % % %） 500003600015000存量住宅单位存量住宅单位存量住宅单位存量住宅单位（个个个个） 1680008400027000就业岗位就业岗位就业岗位就业岗位（个个个个） 1150008400039000人口人口人口人口（人人人人） 项目结束后项目结束后项目结束后项目结束后1998199819981998年年年年1981198119811981年年年年 码头区主要变化指标码头区主要变化
11、指标码头区主要变化指标码头区主要变化指标 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 改造中解决的问题改造中解决的问题改造中解决的问题改造中解决的问题 ?资金资金资金资金： 前期启动首先提升开发区土地商业价值，并通过分期开发住宅、商业物业等所获得的收益滚动开发。 在开发改造过程中，44%用于交通道路设施建设；13%用于公屋和社区设施的改善；8%用于土地收购； 7%用于土地清理和改善环境；4%用于维护保养；2%用于宣传推广；8%用于行政管理费用。
12、 ?交通交通交通交通： 1998年，交通基础设施的建设为伦敦码头区创造了 20700 个额外工作岗位；同时也方便了企业的进驻、 提升了商业价值。 ?大规模办公面积的消化问题大规模办公面积的消化问题大规模办公面积的消化问题大规模办公面积的消化问题： 为了吸引租户迁入码头，开发区采取了许多优惠策略。包括： （1）如果Jubilee地铁延线没有按时开通以及如果在一个特定日期之前，没有其他大客户入住，租户 可以取消租赁协议，不承担任何责任； （2）如果租户从市区搬迁过来，租户因此需要赔偿原房主的费用由码头集团公司承担； （3）码头集团还支付给一些租户搬迁费用； （4）尽量满足不同租户的具体需求； （5
13、）尽管码头公司与租户签订25年的租赁协议，但执行起来却非常灵活。另外，码头公司还向一些商 业巨头抛出一年免收租金的优惠。同时，为了使码头地区在夜间也能亮起来，他们不惜代价将媒体企 业拉进来，如路透社等，这些24小时运转的单位照亮了码头的夜空，使夜间同样具有活力。 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区伦敦码头区 东京六本木新城东京六本木新城东京六本木新城东京六本木新城 日本目前规模最大的都市再开发日本目前规模最大的都市再开发日本目前规模最大的都市再开
14、发日本目前规模最大的都市再开发 成功项目成功项目成功项目成功项目 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例东京六本木新城东京六本木新城东京六本木新城东京六本木新城 改造前貌改造前貌改造前貌改造前貌 ?六本木新城(Roppongi Hills)位于东京都会区的六 本木六丁目地区。许多年来，这个地区的街道一直 非常狭窄，建筑物陈旧且密度极高，连消防队要通 过也非常困难。 ?六本木一带原本设有军事设施，二战日本投降后， 设施被美军接收，此后附近逐渐开设了为外国人而 设的商店与饮食店。其后
15、附近又开设了多间电视 台，如朝日电视台等，加上外国使馆的设置，六本 木遂演变成酒吧、夜总会等夜店林立的繁华地区。 ?60年代后半期开始，以外国人与较富裕的日本人为 对象的迪斯科舞厅在六本木开业，吸引不少外国人、 演艺与传媒工作者在此消遣。1980年代后期，泡沫 经济高峰时期，迪斯科数目有数十家之多，其后经 济泡沫爆破，部分迪斯科结业。同时，由于特种行 业的聚集，六本木一带的治安亦逐渐变坏。 已拆的朝日电视台已拆的朝日电视台已拆的朝日电视台已拆的朝日电视台 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国
16、外旧城改造案例东京六本木新城东京六本木新城东京六本木新城东京六本木新城 改造历程改造历程改造历程改造历程 ?改造规模： 基本数据： 地块面积：约11.6公顷； 场地用地面积：84,801.02平方米； 总建筑面积：724，524.60平方米。其中办公380， 105平方米，住宅149，964平方米； 主要用途：办公、住宅、酒店、商场、美术馆、电 影院、电视台、学校、寺院等； 项目费用：4700亿日元（包括土地价值）； 建造周期：其开发、规划及建设周期长达17年，其 中施工只用了3年时间，而对该项目的前期开发、规 划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年。 雄伟的森大厦雄伟的森大厦雄伟的森大厦雄伟的森大厦 国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴国内外旧城改造案例借鉴 国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例国外旧城改造案例东京六本木新
