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1、郑州锦艺城市调报告郑州锦艺城市调报告- 王府井王府井 2016年2月 目录 页码 项目 简述 项目 分析 工作 思路 优劣 分析 项目简述 项目名称：锦艺城购物中心 开发商：郑州翰园置业有限公司，香港锦艺集团投资 开业时间：2016年1月23日C区开业，锦艺城全部开业；2012年3月20日 王府井签约锦艺城 占地面积：230000；建筑面积：300000 营业时间：周日-周四9：30-21：30，周五-周六9：30-22：00 项目定位：中档为主 项目位置： 中原区棉纺路和桐柏路交叉口西北 项目类型：A区,B区项目由两栋建筑组成，地下一层至地上四层；C区项 目为地下一层地上五层，C区地下为海洋
2、馆。设计中采用分区处理的手法 ，每个区均为两个天井，集合大型购物中心、国际主题街区、品牌专卖 店、美食广场、主题影院、休闲文化中心等多种业态于一体，通过将大 商业、小商业、目的性商业 、休闲功能等进行组合，老人可以逛超市、 休闲广场聊天，时尚青年可以约会、聚餐、淘宝，小孩可以游玩，构建 成全家庭购物休闲娱乐中心，以全家庭欢乐体验打造习惯性的、家庭 的、全方位的全客层消费模式。是郑州西区单体规模最大的商业旗舰。 消费群体：25岁-50岁，分别以温馨家庭、时尚青年为主要消费群体作为 主题消费群体 交通状况： 乘坐B1、B10、B12和B13路；30路、34路、37路、45路、 50路、76路、34
3、路、37路、45路、50路、30路、128路、212路、216 路、128路等公交车到桐柏路棉纺路下车即到。 地铁1、5号线。 配套设施：A区车位1600个，B区,C区 1800个车位， 70余部自动扶梯及 电梯 一.输入标题 简述 页码 锦艺城C区王府井百货 就近裙楼：鑫苑都市公寓商铺，西建材阀门采购中心，郑州化工物流园 ， 水岸花木城， 同汇金街， 郑州大厨房农副产品物流港，盛润锦 绣城商铺，凯田花园底商，中原万达广场商铺，清城美苑商铺，市场公 寓，王府壹街区，元通纺织城，方圆经纬底商，中原建材城，郑州国际 美食娱乐广场，中晟银泰国际中心 教育：互助路小学、伊河路小学、建设路第二小学、第五
4、十一中学、第 二十四中、广播电视大学、工业商贸学院、郑州建筑职工大学、河南工 业大学、中原工学院、河南工业技师学院等 商场：思达超市、左右间超市、康乐超市、丹尼斯大卖尝大商超市、苏 宁电器、中原商贸城、天龙商务、五星电器、国美电器、永乐电器 酒店：裕达国贸酒店、锦江之星、豫纺宾馆、中原大酒店、如家宾馆等 金融：农业银行、光大银行、工商银行、交通银行、浦发银行、广发银 行等 医疗：郑州市中心医院、郑州三棉医院、郑州一棉职工医院、煤机医院 餐饮：京福华肥牛、豪享来等； 休闲：碧沙岗公园、五一公园等。 内部配套：由王府井百货、成龙国际院线，世纪华联旗舰店，国美电器 等主力店组成的30万平方郑州的单体
5、最大购物中心。 一.输入标题 简述 页码 交通图 辐射图 地理位置图 一.输入标题 简述 页码 王府井百货： 1.两部手扶电梯，两部观光电梯，四个步梯出口，十一个消 防通道 2.每层穿插小吃饮品 3.线上线下销售 4.微博微信全网络营销 5.会员丰富活动 6.专业会员服务，有专门的VIP活动中心 7.商户支持力度较大，长期有商户折扣或者商户支持活动 项目分析 负一层业态构成 页码 业态业态数量占比 家用1721.25% 儿童服装1518.75% 餐饮1417.5% 保健品810% 儿童用品810% 玩具67.5% 体验45% 家电56.25% 空铺22.5% 化妆品11.25% 合计80 从数
6、据上可以看出，负一层主体为家庭式消费 ，占比比较大的主要是家庭用品消费，儿童类 消费以及餐饮类。负一层生意比较好的主要是 餐饮，家用类商铺主要以品牌家纺以及品牌厨 具为主，装饰类家用较少，可以看出周边消费 群体以实用为主，消费类型偏理性消费。 负一层业态构成 页码 王府井格局 页码 价位负一：餐饮：20元-80元 服装：200元-800元 保健品：500元- 1000元 家用：300元-1000 元 一楼：化妆品，珠宝，鞋包 ：500元-2000元 二楼：男装，熟女：2000元 -8000元 三楼：儿童，休闲：100元- 1000元 四楼：餐饮，歌迷，网吧， 电玩：50元-100元 消费群体2
7、5岁-40岁家庭为主 档次中高档 经营方式零售 经营特色中高档品牌主要针对高品质 社区家庭，会员服务，商家 折扣 提袋率10.56% 日均客流量5000人 王府井格局 页码 道路宽度主通道3米，副通道2.5 米，四楼通道为7.2米 整体造型白色大理石80*80地面， 深灰色边线，吊顶白色 灯光，整体比较明亮 中央空调有 消防设施有，消火栓隐形式设计 ，消防红桶配置毛巾以 及两瓶250ml水 电梯2部 主要餐饮区负一层30%餐饮区 四楼20%餐饮区 商场整体装修商场采用简约风格，主 要体现整体明亮度，比 较通透，但是主观上有 些呆板，二楼，三楼部 分通道贴有整体地贴， 地板革，看上去有些廉 价，
8、使用一段时间，看 上去比较脏，但是改变 了整体呆板的印象。 王府井格局 页码 便民服务负一层设有母婴室 会员办理方 式 在商场内消费任意金 额到四楼会员中心或 一楼服务台免费办理 普卡 会员政策1.会员线下活动 2.会员优惠折扣 3.会员免费停车 4.周二会员日 营销策划1.春节期间全场联营商 家，百货服饰满200元 返120元电子卷，化妆 品满200返40元电子卷 ； 2.会员满699送定制公 仔；联合银行反卷； 3.商家折扣； 4.神舟专车满额送红包 ； 5.家庭DIY许愿瓶 宣传力度1.加入王府井微信送滴 滴打车红包； 2.消费抽奖，奖品 2888元婚纱照 负一层经营分析 页码 负一层经
9、营较好的店铺有土大力，美食代，杨国福，稻 香村。 土大力客单价：58元，美食代客单价：30元，杨国福客 单价：27元，稻香村客单价：31元。 土大力，美食代，杨国福平日销售为5000元，周末销售 为8000元-9000元；稻香村平日销售为2000元-4000元， 周末销售为6000元。 屈臣氏进驻时间较短，但是紧挨直通一层入口，门口做 有形象，提袋率为16%。 国美虽然紧邻世纪联华同样紧挨主入口，但是人气上要 差很多，剥离率为0.6% 世纪联华平日销售50万左右，周末销售60万-80万左右， 对于郑州超市来说，生意算非常不错的 周边商铺租金情况 页码 王府井 棉纺西路 桐柏北路 锦艺国际 租金
10、：300元-500元每 月每平方米 交付方式：6个月一缴 租金：250元-400元每月 每平方米 交付方式：押一付三 转让费 ：8-15万 面积：10-15 个人房产 租金：150元-300元每 月每平方米 无转让费 房产所属方圆经纬 租金:300元-500元每月每平 方米 建议分析 负一层SWOT分析 页码 1.优势 项目体量优势 品牌优势 周边资 源优势 （学校，医院，住宅） 交通优势 4.挑战 市场培育的挑战 周边商家的挑战 3.机遇 新商圈崛起机遇 周边新建高层住宅机遇 2.劣势 商圈不成熟 消费客流不成熟 周边低端市场冲击 1.品牌较全，品牌信誉度高。 2.针对周边居民消费情况制定招
11、商品牌 3.门口高炮展示 1.联营商户，收银，收入没保障 2.品类比较单一，吸引客群面窄 3.客流量少，步梯口比较暗，与大门相比 很难吸引顾客 1.丰富业态品类（100元-300元单价男女 装） 2.空置区域增加边岛 3.两个主入口进行装饰，吸引客流 负一层优劣势分析 优势劣势建议 新服务 页码 工作思路 规划 页码 原规划商铺面积较 大均在80以上，虽 然商场形象很好但是 如果转换为租金形式 ，很多铺位无法支撑 ，现有模式不利于商 场良性发展。 规划 页码 修改后加入大量男女 装穿插式设计，把最 吸引人的小吃，体验 类店铺分散到商场盲 区，商场所有商铺采 用背柜形式，整体通 透 O(_)o 谢谢观看！
