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1、深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 目 录 第一部分 市场调研 第二部分 项目分析 第三部分 项目定位 第四部分 商业规划 第五部分 招商销售策略 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 第一部分 市场调研部分 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 一、宏观经济环境调研 1、深圳市经济分析 经过二十年的发展，深圳市的城市规划、建设、管理水平大大提 高，现代化城市格局基本形成，通过全面修编城市总体规划明确 了城市发展定位，使得城市基础设施建设适度超前 。综合经济实 力居全国大中城市前列，国民经济持续快速健康发展，取得了令 人瞩目的
2、成就。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 深圳市主要经济社会发展成就（与本项目有关数据）： 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 2004年深圳零售商品总额指标 2004年批发和零售贸易、餐饮业实现增加值243.96亿元，比上年 增长10.5。 消费品市场稳中见旺。全年社会消费品零售总额915.45亿元，比 上年增长14.2。 全年商品销售总额2055.40亿元，比上年增长15.3。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 2、福田经济分析 福田区是深圳市委、市政府所在地，是深圳市重点开发和 建设的中心城区，将建设成为深圳市的行政、文化、信息 、国际展览和商务中心。 福田区坚持高起点建设，高速度发
3、展，积极实施“三大” 发展战略，科教兴区，实现了全区经济快速持续快速健康 发展。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 福田主要经济发展指标（与本项目有关数据） 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 2004年全市商业用房销售面积为65.01万平方米，同比增长 65.12。 2004年深圳商业地产表现尤为突出，大型实力投资商投资的超 大型SHOPPING MALL纷纷上马，如金光华广场、华润万象城、星 河MALL、中航苑等等。 商业地产在2005年仍将成为深圳地产的一大亮点。 深圳商业地产发展态势 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 二、深圳城市商圈分析 （一）深圳商业发展概况 目前深圳市商业网点
4、约有85 万个，零售总面积超过500万 平方米，1万平方米以上的大 商场达49家，年销售额超过10 亿元的有4家，居广东省之首 各类批发（专业）市场80多家 ，零售企业的集约化程度也不 断增强，已初步形成区域商业 中心规模 各类商业连锁企业近100家，连锁门店超过1100间，分别约占广东省 的13 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 深圳城市商圈的形成和发展，其实质是商业街区经济蓬勃发展的结果 。 目前深圳市级主商圈正在形成三足鼎立的发展趋势，它们是罗湖的东门 人民南商圈、福田的华强北商圈和正在崛起的南山商圈。东门商圈、 人民南商圈源于东门路、人民南路并以其为商业大动脉，华强北商圈发 端于华强
5、北路，南山的创业商圈也是以南山创业路为依托的，它们聚集 了深圳商业精华。 东门人民南商圈华强北商圈南山商圈 （二）城市商圈形成 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 （三）中心区 福田中心区，是深圳高起点规划、最具发展潜力的一个区域 。福田中心区位于深圳市中心组团与中部发展轴交汇处，地 理位置极佳，属于城市主中心地带中心区的建设将促进深圳 城市商务功能由主要服务于本市向“区域性”和“国际性” 转化，满足二十一世纪区域及国际交流的功能要求，为深圳 实现区域性乃至国际性金融、商贸、信息中心及旅游胜地的 战略目标提供优良的城市活动空间。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 1、中心商务区特征 中心区商
6、圈的浮出水面，将把福田板块的主流消费力纳入此商圈 辐射力将涵盖周边各大板块，成为几大商圈中最具潜力的商圈 与华强北商圈形成优势互补 中心区的地段特征是典型的“3A”级商业地段，周边依次环绕着五 星级酒店、众多甲级写字楼的CBD及高尚住宅区，商业人口结构十分 看好，人口密度为深圳之冠，人口素质高，注定了商圈消费者强大 的消费力；交通便利，地铁及多条线路的公交方便快捷，交通网络 四通八达 中心区今后的区域图变模式已与商业格局的升级换代紧密相连 。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 宏观区位城市中心 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 中心区写字楼供应情况一览表 大厦名称 建筑面积（ ）大厦名称建
7、筑面积（） 江苏大厦88294.53中银大厦48000 卓越大厦56162.4投资大厦60000 时代金融中心75430.08 国际商会大厦（一期 ）36150 中央商务大厦45254.36 国际商会大厦（二期 ）32603.02 航天大厦54552丰立大厦约40000 九州创展大厦58000金力宝大厦约40000 国际商会中心133595特美思广场约40000 安联大厦93730新星大厦约40000 诺德中心92648 联通大厦 110000 兴业银 行大厦44508免税大厦40000 华融大厦55645大中华交易广场301064 金中环国际商务大厦130000捷美商务中心110000.89
8、 新世界中心107917会展时代中心42166.64 南方国际广场155124凤凰大厦80000 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 区域经济价值的高低直接触及到项 目未来价值提升，而中心区多种价 值结构的组合，将会极大扩大项目 商业价值的广泛性。 金融经济价值 商贸经济价值 信息经济价值 文化经济价值 会展经济价值 CBD 2、CBD诞生5大经济价值 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 人流量剧增 CBD区在政府大力的投资和打造下，将成为深圳最具有“总部效率” 的高级商务区，是大中型规模公司集中办公的区域，根据计算，整 个CBD区将来的长期人流量将达到26万至33万之间。 中高层次业态的发展
9、趋势 中心商圈分布着众多的商务办公，金融中心，因此，商圈的发展重 点应该是中高层次业态的发展趋势，商业体要求规模，业态杜绝单 一； 3、CBD未来发展 会展经济 商圈内部拥有深圳唯一的会展中心，会展经济将是区域经济新的增长点。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 中心区商圈的崛起 城市中心区的西移 会展中心的启动，巨大商 机在中心区的汇聚 城市自身的发展需要具有 引擎力的商业来支撑 地铁交通网的建立 政府的鼎力支持 城市CBD陆续建成投入使用 深圳城市CBD在不久 的将来必将成为深圳 的商业领袖 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 第二部分 项目分析 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 1、项
10、目基础经济指标 建筑容积率1.39 建筑覆盖率51% 商业建筑面积58700（包括通道） 地上1层14400，地下一层24700，地下二层 19600 地下停车库及设备房44600（不计容积率） 公交枢纽站占地7000 一、项目分析 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 2、周边价值分析 商务产业 酒店产业 地铁产业 会展产业 商业产业 小结：五大产业循环流动，彼此相互依存，在一个复合产业空间 ，项目将会面临更多的机会。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 城市经济中心 城市交通网络高度发达 商务性设施多 商务产业 福田中心区 1-4号地铁线路 福田区生产总值
11、产总值 达676.18亿亿元 酒店、写字楼林立、深圳唯一的会展中心 我们看 （1）商务产业 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 （2）地铁产业 1号线路 4号线路 香港 罗湖 南山、宝安 CBD 龙华 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 深圳地铁一期工程正式运营后， 每小时可运送旅客5.25万人次 漏斗效应 物业价值空间巨大 单纯单纯 地铁铁因素将可为该为该 区沿线线物业业在目前价位 基础础上带带来约约610的升值值空间间。 地铁效应 地铁铁沿线线物业业与非沿线线物业业 的理性价差应应在 2530之间间 小结：中心区成为地铁网线最密集的区域，地铁1、4号线在中心区交汇，显示出 其在深圳地铁网线
12、中的重要地位。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 中心区 酒店地带形成 酒店数量激增 6万人/天商务人士产生 四星级以上酒店项目有5个之多 小结：酒店产业的发展带来巨大的商务人群，中心区消费力度激增，这些 人群的到来在提升总消费量的同时更重要的是单位消费量的提升，给项目物 业未来定位提出了商业物业类型和档次的要求。 （3）酒店产业 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 （4）会展产业 2003年，世界会展总产值逾3000亿美元，全球会展业的利润率每年均在 20至30之间对地区经济发展的“带动系数”高达1：9，际会展 中心每年带来100亿元收益，会展经济产值占到国民生产总值的2132 小结：本项
13、目与会展中心胞体相连，作为其配套商业项目，应凭借独特优势， 充分利用会展产业优势带来的益处，抓主契机。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 （5）商业产业 以高起点的规划、高标准的建筑为准绳 形成超大型、标志性、高档次、多功能的特性 含盖购物、娱乐、休闲和旅游观光于一体的新型商圈 商业的发展作为中心区的配套，由于优越的地理位置和交通网络， 商业形成自身强大的产业综合体。 小结：商业处于发展阶段，但由于中心区强大的经济实力和高消费人群支撑商业 将会走产业化，集约化路线，本项目作为中心区未来商业产业的最重要部分，应看 到未来产业趋势，在以发展的眼光看待商业定位和后期经营。 深国商-晶岛国际广场项目
14、 策划方案 区域发展尚未成熟 WS CBD中心位置 交通网络发达 配套齐全 会展资源 规模优势 高规格高起点的城市规划 项目对外昭示性强 3、项目SWOT分析 O 经济增长迅速 CBD日趋成熟 地铁开通 政府大力支持 T 金中环裙楼 星河MALL 天虹百货 中心城商业 周边商业裙楼 建设成本高 维护费用高 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 通过对项目SWOT分析，同时也看到了矛盾的出现： 区域未来发展是大势所趋，但由于CBD建设处于初级阶段，发展尚未成 熟，各种配套设施及相关产业尚未成行成市，消费人流不足以支撑巨大 的商业消费市场，且项目自身投资成本怎么回收，针对这些问题， 怎么解决？ 深国
15、商-晶岛国际广场项目 策划方案 （1）SO策略： 紧紧依托项目区位优势，用发展的眼光来看CBD未来巨大发展潜力，充分利 用周边会展、酒店、地铁带来的效益契机，用战略的远见着手于项目运作； 政府确立了中心区发展纲要，2004年深圳地铁开通等因素给项目注入了动力 血液，对项目发展来说，是机会也是趋势，我们也应抓住政策因素，有政府 作为“向导”，可以避免许多操作中“无为”性阻碍，保证项目顺利进行。 我们采取的策略 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 成功或失败的商业案例给了我们一些启示： 华强北的发展历史 商业的发展有一个慢热的过程，是需要用比较久一点的时间来酝酿 的，华强北的发展历经8年才有了今天
16、的成就。 华润万象城的成功 一个超级购物中心的成功除了外在的位置、交通条件外，项目的规 划更为重要，华润利用品牌的力量根据业态定位（餐饮业比例达到 30%以上）打差异化战略赢得商业的成功。 天虹商场 天虹商场在未来的中心区，顶着巨额亏损的压力正是看准了未来 中心区地块强大的升值潜力。 启示：对商业而言，商家品牌效应不可估量，而且要注重业态组合， 看到未来市场潜力。 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 1、前期引进有相当国际知名品牌的主力店进驻企业，借助品牌的强大聚合力 ，促动人气的凝集，从而提升本商业项目的商业吸纳力，平稳度过商业的培 育期。 我们的解决方案 深国商-晶岛国际广场项目 策划方案 2、餐饮与休闲业态对于商业项目有举足轻重的地位，据研究表明，餐饮和 休闲业态根据地点的不同，有吸引20%-40%游客的能力，许多大型成功商业 都是利用这一点才做大做强的，
