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1、资产评估准则研究 试析我国房地产评估准则 韩立英 资产评估行业是伴随着我国社会主义市场经济的发展而逐渐 发展壮大的。随着经济体制改革的深化，资产评估从无到有，从 小到大，已经发展成为我国社会主义市场经济中不可缺少的组成 部分，资产评估在国外已有百余年的历史，在我国还是个年轻的 行业，经过理论和实际工作者的努力，近1 0 年来取得了一定的 成就。然而，随着资产评估行业的E l 益发展和在国民经济中的地 位不断提高，其中出现的问题也不容忽视。资产评估管理政出多 门，有关政府部门按不同资产类型各自审批资产评估机构资格和 资产评估人员执业资格，不仅如此，资产评估方法和标准也很不 统一，为了规范资产评估
2、从业人员的执业行为，提高资产评估从 业人员技术水平，维护资产评估行业形象，保证资产评估质量 不仅要加快资产评估立法的步伐，同时必须尽快研究和制定统一 的资产评估准则。无论资产评估准则采取什么结构，各专业的技 术准则都是其中一个重要的组成部分。从目前出台的评估准则、 评估规范或估价规程看，关于资产评估准则的研究还处于起步阶 段，不仅没有综合性的涵盖各类资产的评估准则，有关各类资产 的评估准则的研究广度和深度也需要大力加强。房地产作为人们 生产和生活的载体，在资产评估中占有较大比重，本文拟对制定 。试析我置房地产评估准删 _-。 房地产评估准则的几个问题进行探讨。 一、对房地产概念的认识 制定房地
3、产评估准则，必须明确房地产的概念。房地产是房 产和地产物质实体和权利的总称，是一个法律概念，这个概念广 泛应用于经济领域。理解房地产概念的含义，一定要与土地、不 动产等概念结合起来。一般所指的土地是指地球表层的陆地部 分，包括内陆水域和滩涂。土地的广义定义是指地球表层的一个 特定区域，即陆地及其空间的全部环境因素。土地是一个自然科 学和经济学上的概念。土地，即已利用土地和未利用土地都具有 价值，其价值不仅取决于对土地的劳动投入，还与土地的垄断 性、位置固定性、不可替代性、可持续利用性等特性有关。地产 也是一个常用的词汇，地产即土地资产或土地财产，在法律上既 指实体、又指权利。 不动产( R e
4、 a lE s t a t e ) 是指土地及其定着物。包括土地、房 屋、构筑物等。房地产属于不动产。定着物是指附着于土地之 上，并且只有在与土地不可分离的状态下才能使用的物体，如建 筑物、构筑物等。构筑物是指人们不直接在其中进行生产和生活 的建筑物，包括水塔、水井、道路、桥梁、烟囱、隧道、码 头等。 从学术角度而言，房地产评估准则应该称不动产评估准则， 房地产的内涵小于不动产，而房地产和不动产评估的理论和方法 基本相同。但是，房地产这个概念在经济理论和实际生活中应用 非常广泛，而作为不动产构成部分的构筑物，人们一般不从财 产、资产角度关注它，研究它，其中有的称之为基础设施，如道 路、桥梁等，
5、这是从它们在经济建设中的地位和作用的角度考虑 资产评估准则研究 - - j 的。有的直接称呼其名称，如水塔、烟囱，这是从其用途的角度 考虑的。在资产评估准则体系当中，我们应当制定房地产准则 呢，还是不动产准则? 笔者认为，从严密科学的角度而言，应当 制定不动产评估准则，这样可以涵盖土地、房屋、构筑物等所有 不动产的评估。满足资产评估实际工作的需要。笔者认为，我国 的资产评估准则正在起步制定阶段，涵盖所有的不动产的评估准 则的制定需要进行更加深入的研究，是否可以先制定房地产评估 准则，待条件成熟，再加以修改。如果要一步到位，制定不动产 评估准则的话，对其中不太成熟的内容，需先留下较大接口，逐 步
6、充实和完善。本文研究和讨论的还是限于房地产评估准则。 二、对房地产价格本质特征的思考 房地产评估价格不是物质实体的价格，而是房地产权益的价 格。房地产的权益是一束权益，如所有权、使用权、抵押权、租 赁权等，由于房地产位置的固定性，因此房地产的买卖、抵押等 并不能移转房地产的物质实体本身，而是转换房地产的各种权 益。因此发生经济行为的房地产转移方式不同，就会形成不同的 房地产权益，因而不同情况下房地产的价格也不相同。评估房地 产价格时，必须考虑抵押权、房地产使用限制、租赁和契约等事 项，以分析确定房地产合理权益。 房地产价格的特殊性主要是由于其中地价形成的特殊性。土 地是房屋的载体，土地的区位及
7、其社会经济法律特性对房地产价 格有重要影响。地价与一般商品的价格不同，一般商品是劳动的 产物，其价格围绕价值上下波动，价格由生产成本和利润构成， 而土地则不完全是劳动的产物，是一种资源性资产，因此，地价 并不是土地的购买价格，而是地租的资本化。地价受多种因素影 j ! j j 警尊妻譬曼磐于蔓蔓孳型 响，由于土地可永续利用，随着人类文化的进步、社会经济的发 展、城市公共设施的完善，一般情况下，随着时间的流逝，土地 往往会自然增值。而房产的价值则随着时间的流逝，由于房屋的 物理性损耗和功能性损耗而贬值。 房地产价格与其用途相关性极大，它是其租金的购买价格， 而租金是由房地产使用者的支付租金的能力
8、决定的，因此，在市 场经济条件下，一宗房地产如果其用于经营商业有利于用于住 宅，其价格必然由商业用途决定。这是最佳使用原则的理论基 础。由于房地产的位置固定性和个别性，没有两宗房地产的条件 完全一致，房地产市场是一个不完全竞争市场，在价格决定中， 交易主体之间的个别因素也很容易对其价格起作用。 三、房地产评估准赠的构成 根据房地产的特性，在资产评估准则体系中，房地产评估准 则应该包括总则和评估技术准则。总则包括引言、定义、房地产 评估原则。在总则部分，应对房地产评估中一些重要的概念进行 定义，包括不动产、房地产、定着物、构筑物、房地产评估价 格、类似房地产、近邻地区、类似地区、重置成本、基准地
9、价 等，并对房地产评估的原则进行阐述。房地产评估，应遵循资产 评估中的普遍原则，即供求原则、预期原则、贡献原则、替代原 则、评估期日原则，还必须遵循最佳使用原则。 类似房地产、近邻地区、类似地区这几个概念是房地产评估 中常用的概念。类似房地产是指在近邻地区或类似地区中与待估 房地产的用途和建筑结构等方面相似的房地产。近邻地区是指与 待估房地产相毗邻且用途具有同质性的地区。类似地区是指同一 供需圈内，近邻地区以外而与近邻地区相类似的其他地区。 资产评估准则研究 一 。- - - n 一一j 重置成本是指按照估价时点建筑水平和条件重新建造与待估 房地产相同效用的房地产所需的成本。基准地价是由政府定
10、期公 布的某一城市一定区域范围内的特定用途的土地使用权的平均价 格。基准地价是区域平均价格，而不是宗地地价的价格。评估宗 地地价时，不能把基准地价当作宗地地价。重置成本和基准地价 都是政府定期公布的价格，是房地产价格评估时重要的参考 依据。 房地产的用途有商业、住宅、写字楼、工业、公益等，房地 产价格是特定用途下的价格。土地的市场价格是以土地最佳使用 状况下的土地价值为基础的。土地定着物评估必须按照土地最佳 使用状况下的市场价值进行评估。房地产最佳使用是指法律允许 和现实可能条件下房地产经济效益最佳使用方式。法律允许是指 房地产的合法性，如房地产的使用方式受城市规划、土地利用总 体规划等制约。
11、背离法律允许和资金、技术可能条件下的使用不 是房地产的最佳使用。 房地产评估技术准则应该包括引言、评估目的、影响因素、 待估对象描述、资料收集、评估方法、评估报告七大部分。该准 则是进行房地产评估过程中遇到技术问题时应该遵守的标准。房 地产评估目的可以分为出让、出售、租赁、交换、入股、抵押、 典当、拍卖、征税、保险、重组、清产核资、拆迁补偿、财务会 计分析等。评估师进行房地产价格评估时，必须全面分析影响待 估房地产价格的各个影响因素，并综合考虑其对价格的影响。影 响房地产价格的主要因素有：经济因素，社会因素，自然环境因 素，宗地自身条件因素，政策因素。评估师必须充分、完整和准 确地对待估房地产
12、进行勘察和描述，以保证评估结果的客观性和 合理性。待估房地产状况描述可以分为待估房地产所在区域状 况、土地登记状况、宗地个别因素状况、建筑物及附着物状况和 权利状况等。评估师必须对所有引用的资料注明来源或依据，以 充分说明评估的合理前提条件。评估师必须正确运用公认、适宜 一 试析我国房地产评估准删 + 一。_ 的评估方法，以得出客观、合理和可信的评估结果。房地产评估 的三大基本方法是：市场比较法、成本法和收益还原法。在房地 产评估报告中，除了一般评估报告所要求的基本内容外，必须对 房地产的权属状况、房地产周围环境状况、评估假设、房地产的 最佳使用等条件进行完整描述。 房地产评估准则的主要内容是
13、随着评估理论、方法和实践的 不断发展而逐渐完善的，是动态的，其各项内容是相辅相成的。 四、房地产评估准赠在资产 评估准嚣体系中的地位 资产评估行业要发展成为统一的行业，必须有与之相配套的 统一的行业准则。资产评估所涉及的资产类型较多，仅靠一个层 次的准则难以满足整个行业的实际需要，我国的评估准则应划分 为两个层次，即基本准则和专业准则。房地产评估准则应纳入整 个资产评估行业准则体系之中研究和制定，使之成为评估人员从 事房地产评估业务的专业准则。 房地产评估是一门科学，在理论和方法上有相对独立的体 系，同时它的起源较早，从世界各国房地产评估的起源看，最早 大多起源于对不动产税的评估。但是，随着经
14、济发展，社会经济 活动日益多样化，为各种经济活动提供参考依据的房地产评估范 围逐渐扩大，资产评估的范围也逐渐扩大，房地产评估不再局限 于政府税务目的、土地征用、拆迁补偿评估、房地产个人之间一 般的交易评估，为不同经济主体服务的企业产权变动过程中资产 的评估已成为目前包括我国在内的全球资产评估行业的重要组成 部分，在我国由计划经济向市场经济的经济转型过程中，这类资 产评估占有相当比重，对企业改制影响也越来越大。在国际上， 资产评估准捌研究 - ，t _ ，。， 资产评估已经和正在向包括各类资产评估在内的大行业的方向发 展，包括房地产评估在内的资产评估理论、方法和准则也在逐渐 形成。 从资产评估一
15、般的理论与方法上可以看出，房地产评估的基 本原则如供需原则、替代原则、预期原则等也是一般资产评估的 基本原则，资产评估的一般方法即市场比较法、收益法、成本法 的原理与房地产评估基本方法的原理并无不同，因此无论从理论 方法还是实践上，二者是有内在联系的。我们必须充分认识我国 资产评估行业的发展状况及其在我国社会主义市场经济发展和改 革开放中的地位和作用，从资产评估的立法、行政管理、行业管 理、理论方法标准研究、教育培训等诸多方面进行协调、规范， 深化改革，逐步建立起适应社会主义市场经济发展客观要求的统 一、高效、独立、客观、公正的资产评估大行业，在资产评估行 业的不断发展过程中，逐步完善包括房地产评估准则在内的各类 资产评估准则。 【作者单位：中国诖册会计师协会)
