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1、诸暨市城市建设投资发展有限公司夕阳红老年公寓铁路还建工程可行性研究报告浙江展诚建筑设计有限公司二零一零年五月浙江展诚建筑设计有限公司总 经 理：吕党日 国家一级注册结构工程师总 建 筑 师：刘大源 国家一级注册建筑师总 工 程 师：林英舜 国家一级注册结构工程师项目负责人： 郦光炎 国家一级注册建筑师朱明路 国家一级注册结构工程师编 制 人 员：何明军 高级建筑师马永宝 建筑师蔡少铭 工程师黄 鑫 高级工程师陈 铭 经济师 目 录一工程咨询资格证书二说明书第一章 总论第二章 项目建设的必要性第三章 场址选择第四章 项目建设方案第五章 公用工程第六章 消防安全措施第七章 节能措施第八章 环境保护
2、措施第九章 项目招投标方案第十章 项目实施进度第十一章 投资估算与资金筹措第十二章 财务分析第十三章 社会评价第十四章 结论与建议三批复文件四设计附图第一章 总论一项目背景1、项目名称：夕阳红老年公寓铁路还建工程2、承办单位概况：该项目的承办单位为诸暨市城市建设投资发展有限公司，其成立于 2000 年，注册资金为 20000 万元人民币。夕阳红老年公寓是浙江铁道生活实业发展有限公司原在诸暨市办的一家老年公寓。2009年，为配合诸暨市旧城改造需要，原夕阳红中心老人公寓将搬迁改造。根据市政府与上海铁路局资产置换协议，目前该工程由诸暨市城市建设投资发展有限公司负责代建，工程竣工后整体移交给浙江铁道生
3、活实业发展有限公司。老人公寓建成后，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，通过一系列步骤，使新建大楼成为一家配套齐全、设施完善、管理规范的中型老年公寓，为全市老龄化承担更多的社会责任。拟建的夕阳红老年公寓还建工程也是城西工业新城中的一个基础设施配套工程，更是配合诸暨市旧城改造建设的一个重要步骤。3、可行性研究报告的编制依据：（1） 国家现行的有关法规、规范；（2） 诸暨市城市总体规划（19992020） ；（3） 诸暨市城市规划技术管理规定 ；（4） 业主提供的其它相关资料；（5）.诸暨市发展和改革局：诸发改投2010112 号，关于夕阳红老年公寓铁路还建工程项目建议书的批复；（6）.环境
4、影响评估报告；（7）.诸暨市环保局审评批复；（8）.建设单位提供的有关资料；4、项目提出的理由与过程（一） 、我国人口老龄化带来的挑战和压力中国提前进入老年社会的严酷现实，给中国带来了诸多新的变化和挑战。（1）.是老龄人口中的富贵一族，在中国倡导了生活生态化，催生了一批候鸟族。他们大批退休后夏天到北方渡假（如东北三省） ，冬天去南方过冬，每年春节海南三亚的海滩上有 60%是东北人，候鸟生活为人口老龄化增添了一道新的风景线，也拉动了旅游和房地产等现代服务业的发展。（2）.是增大了社会养老保险的压力。我国社会养老保障事业起步晚，覆盖低，资金短缺，负债运营。人口老龄化的提前到来，无疑加了社会养老成本
5、，突显了社会保障制度改革滞后的矛盾。现在不少老年人个人养老账户是零账户，中国财政为三代退休人员养老保险支出缺口在 2 万亿元以上。人口越加速老龄化，这个财政支出缺口的亏空就越大。对此我们必须有足够的心理准备和资金准备。（3）.是家庭养老成本也在增大。过去是几个儿女养两个老人，现在是一个儿女养两个老人，小两口要养四个老人。现在社会上已有两代独生子女，使不少家庭出现了“四、二、一”结构，即四个老人（爷爷奶奶、姥爷姥姥） 、二个中年夫妇、一个子女（小皇帝） ，将来再过 20 年，这些小皇帝要组成家庭时，同时要面对 26=12 个老人，到那时小两口如何工作生活？如何服侍老人？将来要成为躲不去的现实！由
6、此可见，两代独生子女政策的负效应需要我们这代人承担，人口老龄化的成本需要我们买单。这些问题需要我们认真的研究和破解了！（4）.据统计，四年前即 2006 年初，中国 60 岁以上的老龄人口已达 1.3 亿，恰好为人口总数的十分之一，按照联合国标准，也正式步入了老龄化社会。 “十一五” 同“十五”相比，老年人口增长速度明显加快，高龄化显著，农村老龄问题加剧，社会养老负担加重，养老保障问题突出。为了应对人口老龄化问题，所以必须加快社会养老保障制度改革，扩大养老保障的覆盖面，财政加大对养老事业的投入，尽快补齐养老支出缺口，提升社会的养老承担能力。表 一 ： 我 国 人 口 年 龄 构 成 及 发 展
7、 预 测 一 栏 表中国人口年龄构成及发展预测(%)年份 1953 1964 1982 1990 2000 2020 2040 20500-14 岁 36.28 40.70 33.59 27.62 26.10 20.60 19.60 19.8015-59 岁 56.40 53.22 58.78 63.80 63.80 64.20 58.30 58.8060 岁 7.32 6.08 7.63 8.58 10.10 15.20 22.10 21.40（二） 、当地发展需求（1）.改革开放以来，诸暨市国民经济持续快速发展，社会各项事业取得显著成效，综合实力名列全国前列。城市基本建设日新月异，特别是市
8、委、市府提出建设城西工业新城以来，城西区域的基本建设经过几年的努力，已经成为诸暨城市的一个新亮点，成为了诸暨经济增长的又一个重要的平台。（2）.随着浙赣铁路的西迁，2009 年，诸暨市在市委市府的领导下，全面启动了旧城改造工作。原浙江铁道生活实业发展有限公司在原铁路附近办有一家名为夕阳红的老年公寓，按照统一规划的需要。原浙赣铁路沿线两侧均为旧城改造建设区域。因此，该夕阳红老年公寓将搬迁改造。本着以为政府分忧、为民谋福的这一宗旨，业主承担了夕阳红老年公寓搬迁工作。希望通过努力，建设一个能让老人能够安享晚年的舒适公寓，使老年人享有真正意义上的舒适的居住条件和居住环境。（3）.城西工业新城区域随着多
9、个居住小区和大量公建项目的逐步建成及相关区域中住宅出让土地新的小区的动工建设，公共配套设施的建设的重要性己日益显现。诸暨市城市建设投资发展有限公司根据原夕阳红中心老人公寓需拆迁改造的实际情况，在符合城西工业新城总体规划要求及用地指标的前提下，提出在该区域建设该项公建工程，该项目同时也可作为城西区块的一个配套项目。（三）.可行性研究报告的工作范围本报告在充分论证项目建设的必要性，可行性的基础上，对工程项目选址与建设条件、建设规模、建设方案、建设资金筹措、环境影响、社会效益等方面进行研究和论证。二、项目概况1.拟建地点：富村路以西，浙赣铁路以东,禾泰综合市场西南侧2.建设规模及目标：建设规模： 序
10、号 项目名称 单位 指标 备注1 用（征地）面积 m2 9997.02 建设用地面积 m2 9997.0总建筑面积 m2 13908.1宿舍 1 建筑面积 m2 6808.1宿舍 2 建筑面积 m2 7070.03 其中门卫 m2 30.0建设目的：老人公寓建成后，按照以人为本的思想，遵循可持续发展的原则，通过一系列步骤，使新建大楼成为一家配套齐全、设施完善、管理规范的中型老年公寓，为全市老龄化承担更多的社会责任。三主要建设条件1.夕阳红老年公寓铁路还建工程正在紧张的筹备之中，诸暨市城市建设投资发展有限公司有条不紊的准备工作为工程的顺利进行打下强有力的基础。2.在这个区域设置老年人住所，对于社
11、会及铁道员工提供了良好的养老住所。因为这里有便捷的交通和良好的环境，高速发展的经济，完善的基础设施，附近禾泰综合市场已经投入使用,对于老人购物提供了很大的方便。3.拟建建设用地的四周道路已经形成,交通便捷，物资运输很容易,征地手续已经完成，可以确保基建工程的顺利进行。4.建设资金的保障：工程总投资约 4000 万元，其中一期项目计划投资 2000 万元，建设资金由城投公司和浙江铁道生活实业发展有限公司按建筑面积分摊出资；二期项目由浙江铁道生活实业发展有限公司自筹解决，保证该工程项目的顺利开展。四、项目投入总资金、资金筹措及使用计划该工程总投资约 4000 万元，其中一期项目计划投资 2000
12、万元，建设资金由城投公司和浙江铁道生活实业发展有限公司按建筑面积分摊出资；二期项目由浙江铁道生活实业发展有限公司自筹解决。五、主要技术经济指标序号 项目名称 单位 指标 备注1 用（征地）面积 m2 9997.02 建设用地面积 m2 9997.0总建筑面积 m2 13908.1宿舍 1 建筑面积 m2 6808.13 其中 宿舍 2 建筑面积 m2 7070.0门卫 m2 30.04 建筑建筑密度 % 28.95 容积率 1.396 绿地率 % 20.07 项目总投资 万元 40008 床位数 张 322第二章 建设项目的必要性1原夕阳红中心老人公寓搬迁改造。浙江铁道生活实业发展有限公司所属
13、的原夕阳红中心老人公寓为配合诸暨市旧城改造建设需要, 于 2009 年搬迁改造.因此需择址重新建设同类项目。此次拟建项目为公共建筑项目，且此项目建设对维护社会稳定，共建诸暨和谐社会有积极的促进作用。2是城市经济发展和城市建设的需要1.我 国 的 老 龄 化 进 程 与 经 济 发 展 不 同 步 ， 未 富 先 老 ， 所 以 ，解 决 老 龄 问 题 ， 做 好 老 年 社 会 工 作 创 造 良 好 的 物 质 基 础 成 为 全 面 实施 社 会 主 义 现 代 化 建 设 的 第 三 步 发 展 战 略 ， 实 现 老 年 人 “老 有 所 养 、老 有 所 医 、 老 有 所 教 、
14、 老 有 所 学 、 老 有 所 为 、 老 有 所 乐 ”的 目 标 。2.城西工业新城的建设是市委、市府推进城市化进程的重要举措，是诸暨向中等城市跨越的必备工作。而老年公寓作为一项服务老年人的工程,既是广大老百姓老有所居的保障，又是城市建设的亮点，其建设是否合理直接影响已进入老年时代的城市运作。因此，在城西工业新城区内设置各种功能的配套设施同时,设置一个临近小区、布置合理、交通便捷的老年公寓，是符合城西工业新城经济发展和城市建设的需要。3充分利用土地资源，使其物有所值随着铁路西迁，环线建设的顺利完工，城西工业新城内交通便捷，地块优势逐步体现出来，城西商务住宅区的建设正在有序的进行。在此区域
15、内建设一个功能齐全、配套完善、交通便利的老年公寓，既可以以商促住，以住养商，真正体现该块的土地价值，同时可带动周边区域的经济，商业的快速发展。4. 结论综上所述本工程区域位置合理，交通便捷，环境优美，占地适中，利用率高，且工程对环境的影响较小。此次工程的建设条件好，有利于充分利用原有地域优势和基础设施，体现了项目操作的合理性。所以这个项目的实施对社会稳定、经济发展均十分有益，是一项十分必要的紧迫的民生工程。第三章 场址选择一、 基本原则1.应选择交通便利，场址比较规整的场地，并能充分利用城市的基础设施；避开污染源和易燃、易爆物的生产、贮存场所，避开易发生洪水侵袭、山体滑坡、地质变化不稳定等易发
16、生地质灾害的不利地段。2.应充分符合诸暨市城市总体规划要求和国家相关的供地政策和法规。3.应符合诸暨市土地利用总体规划的要求。4.坚持节约土地、合理用地的原则，用地规划严格执行省、市两级政府国家资源管理部门的审查意见。5.工程建设的各项规划指标应满足市规划部门要求的规划设计条件及诸暨市城市规划管理技术规定的相应条款。二、项目选址本项目选址于富村路以西，浙赣铁路以东,禾泰综合市场西南侧。征地面积 0.9997 公顷，建设用地面积 0.9997 公顷。选址的具体理由和场址的有理条件如下所述：1. 用地范围位于地质灾害不易发生区，且区域内无矿藏压覆。2. 项目的选址位置符合城市的总体规划。3. 建设用地已经完成土地征用程序，是诸暨市城市建设投资发展有限公司通过旧址拆迁的方式取得土地使用权，可进行建设。4. 选址地块交通十分便捷，地理位置优越
