营改增(房地产)讲述

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1、营改增政策解读和实务操作 中核房地产 主讲人：黄玲 总经理：黄玲 社会职务 ：山东省注册税务师协会理事 山东省党外知识分子联谊会理事 威海市政治协商委员会委员 执业资质： 中国注册会计师 中国注册税务师 中国注册资产评估师 国际内部审计师 房地产估价师 执业经历： 1999年进入行业 2000年担任副所长 2008年担任总经理 附件1:营业税改征增值税试点实施办法 附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定 附件3:营业税改征增值税试点过渡政策的规定 附件4:跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定 国家税务总局公告2016年第14号-18号 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知 财税2

2、01636号 目录目录 国家税务总局公告2016年第13号：国家税务 总局关于全面推开营业税改征增值税试点后 增值税纳税申报有关事项的公告 国家税务总局公告2016年第19号：国家税务 总局关于营业税改征增值税委托地税机关代征 税款和代开增值税发票的公告 国家税务总局公告2016年第23号：关于全面 推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理 事项的公告 纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法 不动产进项税额分期抵扣暂行办法 纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法 纳税人跨县(市、区)提供建筑服务增值税征收管理暂行办法 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理 暂行办法

3、国家税务总局公告2016年第14号-18号 一 三 二 一 增值税的基本知识1 一般计计税方式的增值值税2 采购购、销销售关注重点3 工程结结算的关注重点4 混合业务业务 及发发票重点5 营改增的影响 目录目录 一、纳税义务人 二、税率和征收率 三、应纳税额计算 四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点 五、征收管理 一 三 二 一 一、纳税义务人 纳税义务人 一般 纳税人 小规模 纳税人 500万 50万 80万 连续12个月 36个月 不得转回 2014年重点工作 不动产转让 不动产转让是指转让不动产所有权的业务活动 包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造 物 转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转

4、 让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及 在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占 土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值 税。 有限产权或 者永久使用 权等 构筑物 不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产， 包括建筑物、构筑物等构筑物 目录目录 一、纳税义务人 二、税率、征收率、预征率 三、应纳税额计算 四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点 五、征收管理 生产、销售 修理修配 普通行业 出口退税 1.粮食、食用植物油； 2.自来水、暖气、冷气、热水、煤 气、石油液化气、天然气、沼气、 居民用煤炭制品； 3.图书、报纸、杂志； 4.饲料、化肥、农药、农机、农膜 ； 5.国务院规

5、定的其他货物 原有行业税率一览表 17% 除以下两项外； 13% 生产、销售 修理修配 特殊行业 0% 国务院另有规定的除外 交通运输业 有形动产租 赁业 生活服务业 跨境劳务 11% 17% 6% 零税率 国际运输； 向境外提供的研发、设计劳务 存在诸多的过渡性“免税项目”例如：研 发、技术转让、合同能源管理等 老合同继续营业税 老设备可选择简易征收 融资租赁差额征收且超3%税负即征即退 未考虑期初存货，税负上升； 公共交通可选择简易征收； “营改增”税率一览表 出口劳务大多免税 邮政业 电信业 邮政普遍服务与邮政特殊服务均免 税。 11% 11%，6% 基础电信服务11%； 增值电信服务6

6、%； 其他营改增服务 6% 建筑业 房地产业 金融保险业 11% 11% 6% 2016年5月1日 2014年重点工作 一 三 二 一 征收率 小规模纳税人 一般纳税人中 的简易征收 征收率 3%、5% 建筑服 务务 1、一般纳纳税人跨县县（市）提供建筑服务务，适用一般 计计税方法计计税的，按照2的预预征率预缴预缴 税款。 2、一般纳纳税人跨县县（市）提供建筑服务务，选择选择 适用 简简易计计税方法计计税的，按照3%的征收率预缴预缴 税款。 3、试试点纳纳税人中的小规规模纳纳税人（以下称小规规模纳纳 税人）跨县县（市）提供建筑服务务，按照3%的征收率 预缴预缴 增值值税。 销销售不 动产动产

7、纳纳税人销销售取得的不动产动产 或自建，按照5%的征收率 预缴预缴 增值值税。 房地产产开发发企业业采取预预收款方式销销售所开发发的房地 产项产项 目，在收到预预收款时时按照3%的预预征率预缴预缴 增 值值税。 预预征率 目录目录 一、纳税义务人 二、税率和征收率 三、应纳税额计算 四、纳税义务、扣缴义务发生时间和地点 五、征收管理 一 三 二 一 计税方法 一般计税方法 应交增值税=含税销售额/(1+征收率 ）*征收率 应交增值税=销项税额-（进项税额 -进项税额转出） 销项税额=销售额*税率 销售额=含税价/（ 1+税率） 简易计税方法 纳税义务人 纳税人标准税率OR征收率征收方式转变 小

8、规模纳税人 个人征收率简易不可转 不超过标准征收率简易可转一般纳税 人 一般纳税人 制造业50万 税率OR征收率一般OR简易 不可转小规模 ； 简易征收与一 般计税方式变 更需要超过36 个月 商业80万 服务业500万 一 三 二 一 简易征收的条件 建筑工程施工许可证 建筑工程承包合同 2016年4月30日前 房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目 。可简5% 某地产公司系一般纳税人，5月6日收一笔老项目房款 500万元，应如何提税并进行账务处理？ 500/(1+5%)*5%= 23.81 （万） 借：现金 500（万） 贷：主营业务收入 476.19（500/1.05）

9、（万） 贷：应交税费-应交增值税 23.81（万） 含税价与不含税价 预收500万房款，则预交的增值税如何计算： 500/(1+5%)*3%= 14.28 （万） 小规模纳税人“应交税费应交增值税” 应交税费应交增值税 交纳增值税 应交增值税 小规模纳税人应在“应交税费”科目下设置“应交增 值税”明细科目，不需要再设置其他专栏。 2014年重点工作 一 三 二 一 简易征收企业需要注意的事项 无须抵扣：不要 取得增值税专用发 票；不需要进项税 额转出 l 关注简易征收 手续的备案登记： 逐项申请 2014年重点工作 一 三 二 一 一般纳税人需要注意的事项 l进项抵扣有哪些 ？如何抵扣？ l

10、进项税不得抵 扣，需要转出的项 目？ 2014年重点工作 进项抵扣 进项抵扣的项目 1.钢钢材 2.电电 3.沙/土/石料 4.商品混凝土 5.自来水 6.园林的树树木 7.建筑公司服 务务 8.设计费设计费 进项税额抵扣票据 1、专专用发发票注明税额额（ 含机动车销动车销 售） 2、海关专专用缴缴款书书 3、农产农产 品收购发购发 票或者 销销售发发票（金额额*13%） 4、完税凭证证（同时时具备备 合同、付款证证明、对账对账 单单或发发票） 9.车辆车辆 10. 办办公用品 11. 工作服 12. 审计费审计费 13. 电话费电话费 14. 会议费议费 15. 报纸报纸 16. 汽油 20

11、14年重点工作 一 三 二 一 房地产的选择 1、增值税专用发票 2、认证期限 180天 专用发票的认证期 在此输入目录内容 经认证，有下列情形之一的，不得作为增值税进项税额的抵扣 凭证，税务机关退还原件，购买方可要求销售方重新开具专用发票 。无法认证，指专用发票所列密文或者明文不能辨认，无法产生 认证结果 纳税人识别号认证不符，指专用发票所列购买方纳税人识别号有 误 专用发票代码、号码认证不符，指专用发票所列密文解译后与明 文的代码或者号码不一致 发票认证 在此输入目录内容 经认证，有下列情形之一的，暂不得作为增值税进项税额的抵 扣凭证，税务机关扣留原件，查明原因，分别情况进行处理。 重复认

12、证，指已经认证相符的同一张专用发票再次认证 密文有误，指专用发票所列密文无法解译 认证不符，指专用发票所列除纳税人识别号、专用发票代码、号 码外的其它项目密文解译后与明文不一致 列为失控专用发票，指认证时的专用发票已被登记为失控专用发 票 专用发票抵扣联无法认证的，可使用专用发票的发票联到主管 税务机关认证，专用发票的发票联复印件留存备查 发票认证 二 增值税相关明细科目 应交增 值税 5.转出未交增值税 1.进项税额 2.已交税金 3.减免税款 4.出口抵减内销产 品应纳税额 6.销项税额 7.出口退税 8.进项税额转出 9.转出多交增值税 未交增 值税 应交税费 待抵扣 进项税 额 1.甲

13、地产公司系一般纳税人，5月25日取得一笔新项目钢材 增值税专用发票，材料价税合计585万元。 借：原材料XX钢材 500万 应交税费-应交增值税（进项税额） 85万 贷：应付账款 585 万 2.5月26日从一般纳税人A公司购入XX钢材一批，合同价税 合计400万入库，并支付100万预付款，未取得发票 借：预付账款A公司 100万 贷：银行存款 100万 借：原材料XX钢材 341.88万 贷：应付账款暂估应付账款 341.88万 进项税分录 3.某地产公司系一般纳税人，6月30日收到A公司开具的钢 材增值税专用发票，本月未认证，并支付余款。 借：应付账款暂估应付账款 341.88万 贷：原材

14、料XX钢材 341.88万 借： 预付账款A公司 300万 贷：银行存款 300万 借：原材料XX钢材 341.88万 应交税费待抵扣进项税额 58.12万 贷：预付账款 400万 4.7月该票进行了认证 借：应交税费应交增值税（进项税额） 58.12万 贷：应交税费待抵扣进项税额 58.12万 进项税分录 p企业接受捐赠、投资转入的货物、有形动产、无 形资产、不动产 借：原材料、制造费用、固定资产、无形资产等 应交税费应交增值税（进项税额） 贷：营业外收入、实收资本、资本公积等 进项税分录 举例 2016年5月，北京N房地产开 发公司首次购入增值税税控 系统设备，支付价款2000元 ，同时支

15、付当年增值税税控 系统专用设备技术维护费 500元。当月两项合计抵减 当月增值税应纳税额2500元 。 购入专用设备 借：固定资产税控设备 2000 贷：银行存款 2000 技术维护费 借：管理费用 500 贷：银行存款 500 抵减当月增值税应纳税额 借：应交税费应交增值税（减 免税款）2500 贷：管理费用 500 递延收益 2000 以后各月计提折旧时（按3年，残 值10举例） 借：管理费用 50 贷：累计折旧 50 借：递延收益 50 贷：管理费用 50 简简易计计税方法 1、根据试点有关事项的规定，一般纳税人发生以下14项特定应税行为可以 选择采用简易计税方法计税： （摘自附件2营业

16、税改征增值税试点有关事 项的规定第六条） 一般纳税人 1、公共交通运输服务。 2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的列明服务 ，以及在境内转让动漫版权。 (包括动漫品牌、形象或者 内容的授权及再授权) 3、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务、收派服 务和文化体育服务。 4、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物 提供的经营租赁服务。 5、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有 形动产租赁合同。 以下建筑服务 行为 6、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。 7、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。 8、一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务。 以下销售不动 产行为 9、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自 建）的不动产。可简易，差额5% 10、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产 。可简易，5% 11、房地产开发企业中的一般纳税人，销售