成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划_122PPT_思源.

《成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划_122PPT_思源.》由会员分享，可在线阅读，更多相关《成都郫县现代工业港板块产业园项目定位策划_122PPT_思源.（122页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思鑫泰新郫县现代工业港板块产业园项目定位策划思 路汇报路汇报 *思源顾问2 项目定位思路 市场定位 产品及客群定位 产品规划设计营销推广策略 三个维度分析 调研成果汇总 开发目标理解 SWOT深入分析 其他关键操作策略 *思源顾问3 纲要 一、理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位以创新型产品满足目标客

2、群 九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？ *思源顾问4 本案开发目标的重新理解 开发目标 利润最大化 社会效益 最大化 u 产品是基础，产品要实现作品化； u 利润最大化是终极目标； u 社会效益最大化是重要保障。 产品作品化 避免项目走政绩 工程的老路，创新 政府关注项目的 新开发模式，为 鑫泰新带来更大机会 客户眼中的作品 政府眼中的作品 企业眼中的作品 *思源顾问5 对于开发效果的合理预期 帮助鑫泰新成功定位为 “新型产业园区开发商” 并进一步发展成为 “成功的房地产开发商” 借助大学城、外语实验学校、 城灌高速，形成区域经济新 的增长点，超越政府预期 开发效果 *思源顾问6

3、开发目标的实现战略借势、跳出、超越 如何借势周边产业 及城市功能环境？ 如何跳出项目本 身，跳出红光板 块、跳出郫县， 跳出成都新西区 、跳出成都？ 如何突破和丰富产 学研概念，全面超 越目前的产业园区 项目？ 确定本案开发 方向 *思源顾问7 借势顺势而为，而非造势 u项目发展可采用造势和顺势两种方式，对于总体规模“不大不 小”的本案，最合适的方法是借势，即借市场之势、借政府之 势、借环境之势，为我所用； u而造势多为城市运营与营销所采用的方法；本案造势在企业行 为中主要用于营销，因此，本案定位上不能采用造势。 *思源顾问8 跳出放眼世界城市 跳出项目看项目 不仅仅是一个项目，更应该把项目当

4、做作品来做，做成 精品。 跳出郫县看项目 本案不仅仅是成都郫县一个工业地产项目，更是成都新 西区发展新型产业园区的示范和样板。 跳出成都看项目 本案虽然位于成都，但不仅仅只是成都的项目，它更是 为成渝经济区、为中国西部新极乃至全国市场服务的； 本案应立足大成都，胸怀大西部。 *思源顾问9 超越全面提升项目价值 超越工业用地 充分挖掘本案所在的区域价值，超越工业用地性质，使 土地价值最大化。 超越产业地产概念 全面丰富和超越产业地产的概念，以丰富内涵提升项目 价值。 超越城市区域期望 既能满足区域期望，又能超越城市区域期望，同时还能 给政府带来新的工业园区发展模式，成为郫县乃至成都 推广新型现代

5、产业园的示范和样板。 *思源顾问10 价值 最大化 通过竞争分析 形成核心竞争力 充分考虑各种 开发限制条件 开发目标的实现策略三维策划实现价值最大化 现有条件 土地属性 政府预期 开发资金 *思源顾问11 纲要 一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、针对本案SWOT进行深入分析 四、第一维度分析细分企业需求，寻找价值最大化方向 五、第二维度分析分析竞争态势，发现蓝海 六、第三维度分析基于限制性条件进行敏感性分析 七、市场定位满足三个维度的组合化市场定位 八、客群定位以创新型产品满足目标客群 九、对于市场定位的验证性分析借势？跳出？超越？ *思源顾问1

6、2 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成果汇总 3、市场供需调研工作成果汇总 *思源顾问13 成都打造世界城市，全面提升城市核心价值 集散中心 信息中心 休闲城市、魅力之都 生产中心 城市能级提升 规模力 辐射力 外向力 西南贸易中心 会展中心 综合服务 中心 本案面临的城市宏 观背景 *思源顾问14 成都重点发展三大产业，改善产业结构 u成都市坚持“三、二、一” 产业发展方针，以2.5产业为 阶段发展重点，坚持二、三 产业共同推进经济发展，同 时逐步实施“退二进三”的 发展战略。 现代服务业 现代会展业 现代物流业 “三管齐下”，扩大第三产业“

7、短腿”问题 *思源顾问15 三大城市功能定位，增强对高端企业的吸引 世界城市 西部中心城市 服务城市 增强对高端产业 和处于价值链高 端的企业的吸引 力，并促使它们 向成都形成集聚 。 城市功能定位 u成都以世界城市、西部中心城 市、服务城市为三大功能定位 ，通过重点发展第三产业来提 升城市能级，以吸引第三产业 中的各类企业以及其他产业链 高端企业向上海集聚，企业首 脑功能向成都集聚，从而增强 成都的集聚辐射能力。 u同时使各类第二产业企业向成 都周边转移。 *思源顾问16 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成果汇总 3、市场供需调研工作成果汇总

8、*思源顾问17 成都调整城市功能布局，以多中心布局为特点 单核单中心 城市布局 多核多中心 城市布局 成都城市布局从单 核单中心向多核多 中心调整，为郫县 区域成为城市功能 中心之一创造了条 件，而本案也有可 能成为城市功能中 的一部分，如产业 基地、总部办公等 *思源顾问18 郫县“工业强县”政策为本案提供重要的政策支撑 工业港总部经济现代服务业楼宇经济 郫县重点发展产业 郫县未来重点发展工业港总部经济和现代服务业，这是本案开发应重点 考虑和利用的产业政策。 根据郫县“十一五”规划：工业集中发展区建设是未来五年经济工作的重中之重 *思源顾问19 郫县“三个集中”战略提升项目竞争力 工业向园区

9、集中 农民向城镇集中土地向业主集中 “三个集中”战略 在郫县的“十一五”规划中， 政府明确提出了“三个集中” 的经济发展战略。 政府规划对产业发展起着非 常重要的指导作用，而“工业 向园区集中”的战略无疑将提 升项目竞争力。 *思源顾问20 郫县现代工业港发展定位将直接影响本案的定位方向 成都市重点工业集中发展区， 成都国家高新技术开发区配套产业基地 机械电子 食品饮料 印务包装 基础工业 “三有一无” （有市场需求、有经济效益、 有就业容量和无污染） 工业项目 *思源顾问21 现代工业港（北区）成熟的产业环境助推项目发展 北区 南区 安德川菜园区 占地面积：起步区3平方公 里，拓展区5.5平

10、方公里 园区现状：入驻企业最多 ，产业发展最成熟 占地面积：3平方公里 园区定位：现代化川菜产业基地 占地面积：3.5平方公里 主要产业：机械制造、印务 包装、食品饮料 本案所在园区，产业聚集度高 现代工业港板块划分 *思源顾问22 高新西区、现代工业港（南区）与北区既有合作，又存在竞争关系 高新西区 电子信息 现代中药 高科技软件研发生产基地 生物制药研发生产基地 空吸 辐射 辐射 现代工业港 （北区） 与北区相比，南区产业规划类似 ，但发展相对滞后，存在一定的“ 空吸效应”。 北区作为高新西区的配套产业基 地，“辐射效应”明显。 现代工业港 （南区） 机械制造、印务包装、食品饮料 *思源顾

11、问23 国道317线与成灌高速双重作用于本案，区域交通便利 双流机场火车北站 本案 25分钟车程30分钟车程 距成都市中心城区仅10公里 *思源顾问24 小环境影响总结分析 大背景：世界城市、首脑城市、服务城市 郫县“工业向园区集中 ”战略 郫县“工业强县”政策 现代工业港（北区） 产业环境成熟 高新西区配套产业基地 改善区域交 通条件、提 升区域配套 水平 增强本案所在 区域及本案对 各类潜在客户 的吸引力 *思源顾问25 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 1、大环境调研工作成果汇总 2、小环境调研工作成功汇总 3、市场供需调研工作成果汇总 *思源顾问26 市场需求调研归类总结 需求类型需求

12、特征客户关注点典型项目 总部办公 满足大型企业战略管理 、资本运营、人力资源 等 形象好、独栋、生 态、商务感 龙潭寺工业园区、天府软 件园、天府创意软件园等 SOHO办公 满足创业初期中小企业 的创业居家办公 交通便利、租金便 宜、生活便利 现代城、东方广场等 郊区生态办公 满足企业的生态化办公 需求 交通、环境、商务 配套、产业配套 南光CRM中心、攀钢技术中 心集聚区 市区办公 满足各类中高端商贸、 咨询、法务、金融、会 计、律师等办公 商业商务氛围浓厚 、交通便利、临近 客户 时代广场、力宝大厦、正熙 国际、丰德国际等 厂房办公 满足制造类企业的生产 服务部门办公 就近办公，便于生 产

13、管理与服务 各工业园区内的生产制造企 业 商务居住 满足企业高层商务居住 和休闲办公需求 生态环境、商务配 套、产品质量、交 通便利 芯境界等项目 *思源顾问27 满足总部办公需求的典型项目分析 项目名称 占地规模 （亩） 总建面（ 万平米） 产品形态面对客户 平均售价 （元/平米 ） 龙潭寺工 业园一、 二期 1006.23独栋别墅 以IBM为代表的高 新技术企业 金牛产业 工业园 50012.34 独栋总部楼与办公 楼均在500平方米以 上 科技创投企业、现 代服务性企业、高 新技术研发中心、 企业总部等 独栋： 6100元； 办公楼： 3800元 芯境界65独栋别墅大型企业总部 6800

14、元/平 方米 *思源顾问28 满足总部办公需求的典型项目总结 u除了以上三个满足成都总部办公需求的四个典型项目以外，还 存在若干个潜在供给项目，如天府软件工业园等诸多竞争项目 。 趋势：满足总部办公需求的市场竞争将会越来越激烈！ *思源顾问29 满足SOHO办公需求的典型项目分析总结 总结：SOHO办公楼基本处于相对成熟区域，要求生活、商务配套齐全、交通便 利，主要以满足中小企业办公需求为主，因此，结合本案地块、区域等条件，本 案并不适合发展SOHO办公楼。 项目名称 总建筑面积 （万平米） 产品形态面对客户 平均租售 价 现代城15以上高层SOHO建筑 中小科技创业企 业 租金：3.5 元/

15、天平 米 东方广场 19,其中SOHO 占5万平米 小高层SOHO办公 中小型企业与创 业型企业 售价： 8000元/平 米 *思源顾问30 满足厂房办公需求的典型项目分析 项目名称 占地规模 （亩） 总建筑面 积（万平 米） 产品形态面对客户 平均售价 （元/平米 ） 大唐电信23.125.1低密度办公楼 公司总部、营销中 心、研发机构、制 造中心等 自建 鑫福达电 器制造有 限公司 16.723.32-3层办公制造业加工基地不详细 *思源顾问31 满足厂房办公需求的典型项目总结 u成都市政府重点以厂房办公形式来推进生产服务业的发展， 并明确提出，将重点规划建设20个左右现代服务业集聚区，

16、2006年全面建设启动，2007年取得阶段性成果，2010年基本 完成。 趋势：厂房办公大量的需求成为成都生产服务业集聚区重要 需求方向和形式之一。同时，我们也可以清楚的看到，成都厂 房办公随着供给量的大量增加，其市场竞争也会越来越激烈， 并对其他厂房办公市场形成强烈的竞争态势。 *思源顾问32 满足商务居住需求的典型项目分析总结 u 临近商务交通枢纽、距离产业中心不远，形成了一定的商务别墅市场；而商务别 墅同时兼具商务办公和商务居住功能。由于受商务别墅形成的条件限制，这个市 场虽然出现，但是并没有出现大量供给，因而没有形成激烈竞争局面。 u 因此，商务居住仍然是一个值得本案关注的发展方向。 项目名称 占地规模 （亩） 总建筑面 积（万平 米） 产品形态面对客户 平均售价（元 /平米） 芯境界 400-600平米的 独栋别墅 企业商务商贸部门 、营销总部等 6800 *思源顾问33 纲要 一、重新理解开发目标，明确开发战略与策略 二、第一阶段市场调研工作成果汇总 三、