北京中色安厦物业管理公司工程部工作规范

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1、北京中色安厦物业管理公司工程部工作规北京中色安厦物业管理公司工程部工作规 范范 ZSAS-GC-2008-A 编写： 审核： 批准： 发布：2008 年 月 日 实施：2008 年 月 日 北 京 市 中 色 安 厦 物 业 管 理 有 限 责 任 公 司 工 程 部 目 录 序号文 件 名 称 前言前言工程管理中心思想7 前言前言工程部管理人员的角色及主要任务9 第一章第一章组织结构和人员编制组织结构和人员编制11 1.1组织结构11 1.2岗位设置12 第二章第二章管理范围管理范围14 2.1强电专业14 2.2空调/制冷专业14 2.3给排水专业14 2.4弱电专业15 2.5综合维修专

2、业16 第三章第三章工程部管理目标工程部管理目标/指标指标16 第四章第四章岗位职责岗位职责17 4.1工程部经理17 4.2工程部副经理18 4.3主管19 4.4工程部物料管理员20 4.5运行领班21 4.6维修领班21 4.7值班电工22 4.8维修电工23 4.9电梯工23 4.10弱电维修、值班员24 4.11暖通值班运行工24 4.12暖通值班维修工25 4.13水处理工25 4.14综合维修工26 4.15电气焊工26 第五章第五章工程部管理制度工程部管理制度28 5.1环保工作管理制度28 5.2健康安全工作管理制度29 5.3设备设施标识的管理制度29 5.4报告制度30

3、5.5钥匙管理制度31 5.6工具管理制度31 5.7能源统计管理制度32 5.8门禁管理制度32 5.9交接班管理制度32 5.10机房管理制度33 5.11巡检管理制度34 5.12有毒有害作业工作管理制度35 5.13电气焊安全工作管理制度35 5.14电动工具安全操作管理制度36 5.15防雷避雷管理制度40 5.16防止漏电管理制度40 5.17节约用电管理制度41 5.18变配电室运行管理制度42 5.19变配电室值班管理制度42 5.20变配电室交接班管理制度44 5.21变配电室巡视检查管理制度44 5.22变配电设备缺陷管理制度45 5.23直燃机房运行管理制度45 5.24

4、生活水箱管理制度46 5.25节约用水管理制度46 5.26清理化粪池管理制度47 5.27易燃易爆材料管理制度47 5.28油漆库房管理制度48 5.29工程部库房管理制度48 5.30卫星电视机房运行管理制度49 5.31卫星电视机房值班管理制度49 5.32卫星电视机房交接班管理制度50 5.33卫星电视机房门禁管理制度50 5.34电话机房值班管理制度50 5.35电话机房运行管理制度51 5.36电话机房交接班管理制度51 5.37电话机房门禁管理制度52 5.38木工防火安全管理制度52 5.39预防性计划检修52 5.40公共区域设施巡管理制度53 第六章第六章操作规程和应急事件

5、处理方案操作规程和应急事件处理方案55 61维修工作单操作规程55 62外包项目管理操作规程56 63库房管理规程57 64风机盘管保养操作规程58 65直燃机组运行操作规程59 66空调水循环泵运行操作规程60 67空调、新风机保养操作规程61 68空调、新风机运行操作规程62 69排风机保养操作规程63 610排风机运行操作规程64 611全自动软水器运行操作规程.65 612水泵保养操作规程66 615卫星电视系统保养操作规程67 616保安监控系统保养操作规程68 617楼宇自控系统保养操作规程69 618消防报警系统保养操作规程70 619车库收费系统保养操作规程71 620综合布线

6、系统保养操作规程72 621高压柜设备检修保养操作规程73 622低压柜设备检修保养操作规程74 623变配电设备停电检修工作安全操作规程75 624变配电设备停电倒闸安全操作规程76 625电动机检修保养操作规程77 626配电箱控制柜设备保养操作规程78 627干式变压器检修保养操作规程79 628擦窗机运行操作规程80 629空置楼层（单元）管理规程81 630扶梯运行操作操作规程82 631二次装修管理操作规程83 第七章第七章突发应急预案突发应急预案84 71写字楼突发跑水应急预案84 72写字楼突发停电应急预案85 73写字楼突发火灾应急预案87 第八章第八章相关文件相关文件88

7、第九章第九章记录与表格记录与表格89 工程部服务工作的中心思想工程部服务工作的中心思想 高级物业项目集中了现代科学技术提供的最新设备，这些设 备成为实现物业豪华、舒适和一流服务的保证。使用与管理好这 些现代化设备，除了需要具有较高专门技术技能的工程技术人员、 高素质的管理人员、科学的管理方法、细致周全的管理制度，还 必须要深化员工的思想教育工作。牢固的树立员工的服务意识， 以积极饱满的工作热情为业户服务。通过我们优质的服务赢得客 户的满意，提高物业公司的管理形象。 物业公司是服务型行业生产的产品是“服务” 。工程部作为 对客服务的一线部门其工作质量的好坏直接关系到企业在客户 心中的形象。因此做

8、好对客服务工作首先要端正工作态度树立 正确的服务意识：态度决定一切，态度指导着行为因此树立正 确的工作态度是做好对客服务工作的先决条件。如何树立正确 的工作态度要从员工的思想教育抓起。通过制定详细的培训计 划严加落实不断强化员工服务意识教育达到每位员工都能够树 立“我为人人服务、人人为我服务”的四项标准。其次，要努 力提高员工的工作技能，学会正确的工作方法：卓越的工作能 力和正确的工作方法是做好各项工作根本保证；工作目标则为 我们指明了前进的方向，通过将目标分解各项可执行的指标， 并将指标解析成任务严加落实最终达到各项预定目标。工程部 的核心工作是设备管理，良好的设备设施是为客户提供豪华、 舒

9、适服务的基本保证。在设备管理工作中要突出预防为主、持 续分析与改进、注重过程管理的工作方针。确保达到设备设施 完好率 98%、一次性维修合格率不高于 1%的工作目标。 众所周知工程部的支出为物业管理企业中支出之最约占总 支出的 35%40%左右。因此合理的控制支出、做好成本控制 工作关系到企业的生存与发展。为了做好节流工作工程部首先 要做好所有设备能耗分析建立能耗曲线图、将耗能系统计量装 置区域化、模块化、编制合理的节能预案并贯彻实施；其次加 强物料管理严格执行物料管理制度、物品出入库制度、建立物 料使用统计核算制度；最后做好部门预决算，严格控制预算， 合理安排设备大中修工作。 安全生产是各行

10、各业生存发展的重中之重，失去安全我们 的工作将毫无意义。如何做好安全工作是工程部每位员工都必 须思考的问题。根据国内外先进的管理经验：安全工作首先要 从思想教育入手，在突发性的安全事故中多由于工作人员忽视 安全麻痹大意、违反操作规程所致；其次，编制合理的安全预 案严格控制实施，掌握并使用好水、电、气等能源及其设备设 施，严防火灾发生；再次，编制各系统操作规程、工作流程做 好有效实施严防因人员违反操作规程而造成的机毁人亡的事故； 最后，开展各项安全预案模拟演习，通过演习强化员工安全意 识。 综上所述工程部在服务工作中要从员工的思想教育入手， 从细微处抓起，从点滴工作中抓起；依据规范、执行规范做到

11、 标准化服务；真诚服务、优质服务让客户满意。通过我们的服 务实现公司的管理目标让物业升值。 工程部管理人员的角色及主要任务工程部管理人员的角色及主要任务 1.目的目的： 工程部各级管理人员通过了解各自的角色与任务，充分树立服从、执行、诚实、 敬业的思想，并能不断提升凝聚力和责任心，想尽办法达到对客服务的满意效果。 2.范围：范围： 适用于中国有色大厦项目，对工程管理人员的管理。 3.职责：职责： 工程部各级管理人员均需认真了解掌握本程序，并使之产生执行力。 4. 管理要点：管理要点： 4.1 管理人员的角色：管理人员的角色： 物业公司期望各级管理人员都能成为物业管理的领航者，引导、指导、激励员

12、工 为不断提高服务品质，不断刷新客户满意度和物业管理费收缴率，不断提升公司 的经营效益而努力工作。 4.1.1 执行者执行者 不折不扣地依据公司的各项操作流程、政策指引、上司的要求开展及指导下属 工作。 4.1.2 督导者督导者 能合理地组织及分派工作，监控员工工作进展，确保其能遵循工作要求，适时 掌握其工作进程，并在有偏差状况时立即予以纠正。 4.1.3 示范者示范者 对工作和公司有很高的热情，以身作则，用实际行动带动员工完成共同的目标， 并能激发员工互相团结合作。 4.1.4 培训者培训者 员工最好的培训老师就是上司，管理者要随时随地给予员工有关工作方面的知 识、技巧的培训，更重要的是对员

13、工工作态度方面的辅导，因为态度的转变能 产生行动力。 4.1.5 联络者联络者 向员工及上司传送信息时，能清楚、有效，确保对方能全面地理解信息，并做 出正确的反应。了解公司和员工的立场及需求，并起到公司与员工之间的桥梁 作用，保持信息通畅。 4.1.6 服务者服务者 建立管理者应服务客户、服务员工、服务上司的思想。在客户面前，管理者是 优秀服务品质的代言人，在员工面前，管理者是困难问题的解决专家。 4.1.7 公关者公关者 在与客户、公司各职能部门及社会职能部门接触过程中，能以有弹性、有技巧 的方式进行协调沟通，以寻求双方共同接受的方案。 5. 管理人员职权范围及主要任务管理人员职权范围及主要

14、任务 5.1 职权范围：职权范围： 负责本部门经营服务预算的制定及分解，建议提升经营服务的方法；调动本 部门的人力资源，签批员工的假期申请、值勤及加班安排日常事项报部门经 理批注后执行，并对下属进行工作表现评核。 5.2 主要任务：主要任务： 5.2.1 制定计划制定计划 参与策划经营服务工作计划，进行相应行动，工作安排，人事管理等。 5.2.2 大厦楼宇管理大厦楼宇管理 监管及巡查各单元层内一切经营服务工作。包括大堂及楼道环境、安全设施、 设备运行、清洁控制、值勤安排、员工的表现等；及时制定报表，向上司反映 及汇报有关客户服务、工程运行、安全保卫等方面的情况；定时检讨服务素质， 评估工作，总

15、结经验，找出不足之处，提出有建议性的改进意见；管理人事， 考勤劳动纪律，了解所在项目（或部门）的班次情况，需要时，做出人手调动， 务求有充足人手接待服务客户。 5.2.3 督导工作督导工作 确立服众才干，维持高度团队合作精神；处理所辖区域内的服务投诉，建立良 好人际关系，激励员工士气；辅导及培训下属，使他们得以全身心投入工作； 发挥潜能及所长，评核本专业（部门）员工的工作表现，对公司做好建设性的 回应。 5.2.4 控制开支控制开支 参与拟定经营服务预算，有效地运用资源及控制日常物料领用等开支。 5.2.5 经营服务损益营服务损益 对客户满意率及物业管理费回收达标率负有责任，密切监管工程服务情

16、况，及 时向上级反映，做出建议性意见及跟进行动，维持优质的管理效益。 5.2.6 会议工作会议工作 举行定期工作会议，了解客户动向、员工问题及工作困难，并提出建议性意见， 增加经营服务效益和改善管理水平。 5.2.7 处理投诉处理投诉 遇有客户投诉时，须立即挺身而出，积极处理，了解原因及寻求解决方法，要 坚持公司的各项原则及“服务客户为最高原则”的经营服务理念，宾客至上的 优质服务宗旨。 6. 相关思想相关思想 工程部全体员工本着“想着干、学着干、乐着干、抢着干、和着干、算着干” 六个干的思想，以及本程序七个者的管理，为客户提供优质服务。 组织结构和 人员编制 第一节第一节 11 组织结构 工程部经理 暖通专业经理 物料资料 管理员 强电专业经理 专业主管专业主管 1 维修领班运行领班强弱电维修领班高压运行领班 维修工 4 名 运行工 7 名 高压运行 8 名 电 梯 工 1 名 强电 维修 2 名 弱 电 维 修 2 名 第二节第二节 第三节第三节 第四节第四节 第五节第五节 第