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1、大洋【DY-XG-10-0928】孝感楼市市场调查报告武汉渡边地产武汉大洋城市经济发展研究院2011年3月（征求意见稿）项目市场调研，是为了挖掘项目的主要矛盾，以此为目标按重要性结构化市场信息，发现问题，揭示问题；所谓知己知彼才能百战百胜，咸宁与孝感在很多地方有相似之处，为给咸宁项目营销代理提供更多的建设性意见，本报告单独对孝感市场进行了详细的分析。前言CodeofthisreportPage2报告目录第一部分：宏观投资环境分析004第二部分：区域住宅市场研究015第三部分：孝感市场机会分析043CodeofthisreportPage3PART1：宏观投资环境分析第二部分：宏观投资环境分析第
2、一部分：宏观投资环境分析第三部分：区域住宅市场研究区位地理区划人口经济状况城市规划CodeofthisreportPage5第四部分：孝感市场机会分析航空：距武汉天河国际机场仅32公里；公路：107、316国道、京珠高速公路，福银高速公路，沪蓉高速公路；铁路：京广线，汉渝线，长荆线穿境而过；全国区位优势最显著的中等城市，位于中国经济地理中心，武汉城市圈核心圈，距武汉市中心50公里，与武汉城市资源共享。孝感区位优势明显，水陆交通发达，是武汉8+1城市圈的核心圈城市孝感区位地理孝感位于湖北省东北部，南临省会武汉市，北与河南、随州交界，西接天门、仙桃、京山等县市，东连黄冈市的红安县和武汉市的黄陂区。
3、CodeofthisreportPage6行政区划：现辖孝南区、开发区和云梦、孝昌、大悟3县，代管应城、安陆、汉川3个县级市区划人口中心城区包括：孝南区和开发区孝南区：辖4个街道、8个镇、3个乡。书院街道办事处、车站街道办事处、新华街道办事处、广场街道办事处、西河镇、杨店镇、陡岗镇、肖港镇、毛陈镇、三汊镇、祝站镇、新铺镇、朋兴乡、卧龙乡、闵集乡、朱湖农场、东山头原种场。开发区：同升社区，群声社区。（覆盖范围整个城东区）。孝南区地处江汉平原北部，与武汉市东西湖区唇齿相依，是孝感市唯一的建制区，也是孝感市政治、经济、文化和科技中心所在地。全区国土面积1020平方公里，辖13个乡镇场、1个开发区、4
4、个街道办事处，人口102万（2009），其中市区建成区面积69平方公里，常住人口62万，流动人口18万。资料来源：孝感市政府信息网CodeofthisreportPage7据统计，2009年，全市总户数162.2万户，户籍总人口529万人。其中孝感城区约40万人。城市化水平不断提高，中心城区吸引力不断增强，本项目的开展将会得到人口强有力的支撑u总人口：2009年共529万人。u规划人口与城市化水平：近期（2010年）：总人口为520万人，其中城镇人口220万人，城镇化水平为42%；远期（2020年）：总人口为550万人，其中城镇人口310万人，城镇化水平为56%。u中心城区人口：2009年共4
5、0万人，预测近期2015年为45万，中期2020年为53万，远期2030年为65万。城区人口增长的结果1、持续的住宅消费需求2、就业与消费的增长带动商务、商业设施的增加3、商务区、商业区随着城市扩张变化城区人口变迁趋势1、城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐扩大2、外来人口成为城区人口增长的主要因素3、人口分布向城南片区移动资料来源：孝感市统计年鉴CodeofthisreportPage8资料来源：孝感市国民经济与社会发展公报经济概况GDP稳步增长，产业结构明显优化，良好的经济形势是本项目顺利实施的基础u孝感经济保持平稳较快增长。2009年全市实现生产总值681亿元，比上年增长15.1%。u孝
6、感房地产业从2005年开始，进入一个高速增长期，2009年房地产业增长18.2%，达到一个历史高水平。CodeofthisreportPage9孝感投资、消费、出口三大需求实现同步增长，有利的市场条件将促进本项目的顺利发展u近年来，孝感市固定资产投资、出口和消费均保持高速增长，三者协调发展，共同推动孝感经济快速发展。孝感房地产投资快速增加，同时，消费能力的增强，有力支撑了房地产市场的发展，这将是本项目顺利发展的有利条件。对项目的影响：CodeofthisreportPage10居民人均收入稳步增长，消费观念不断更新，有力保障本项目市场需求u总收入：2009年，城区居民人均可支配收入达到1356
7、2元，增长9.2%；农民人均纯收入达到5131元，人均增收495元，增长10.7%。u居民消费特点消费观念不断更新，消费行为趋于理性。消费结构继续优化，“享受发展型”消费特征明显。消费升级步伐加快，消费级别不断扩大。消费方式发生转变，消费领域逐步拓展，贷款消费逐步被越来越多的人认识和采用。CodeofthisreportPage11全方位融入大武汉。以高速交通网络建设为先导，加快构建中心城区与武汉“半小时通勤圈”，打造一体化的基础设施对接平台。以临空经济区规划建设为突破口，加快城区东扩步伐，构筑一体化的空间对接平台。以“六大基地”建设为载体，完善承接转移的机制和政策，构建一体化的产业对接平台。
8、资料来源：孝感城市总体规划（2007-2020）本案孝感城区近期重点向东发展，而项目处于北城，重点发展工业园经济城市规划CodeofthisreportPage12主城区总体布局以“一心二轴三带四区”的结构形式，本案位于北城区（物资流通中心）资料来源：孝感城市总体规划（2007-2020）本案主城区规划结构规划采用“一心二轴三带四区”的结构形式。以上海路为东西向主轴线，利用城市行政中心，将行政中心与文化、会展、商业、金融等功能用地结合在一起，通过行政广场、会展文化广场、绿地等空间融合，共同组成市民活动、游憩的空间体系，产生良好的社会经济环境效益。一心：把行政、文化、会展、商业、金融等功能相结合
9、，形成东城区核心；二轴：以上海路形成东西向的景观轴，以行政、文化、会展、商业、金融设施形成南北向建筑景观轴；三带：行政、会展、娱乐、商业、金融将构成城市建设发展带，进一步将科技、信息等联系在一起，作为城市的发展带；高科技工业园与行政中心之间形成北侧居住带；南大工业园与上海路之间形成南侧居住带。四区：上海路和107国道将用地划分为四个片区，以居住为主，发展城市空间。CodeofthisreportPage13宏观投资环境分析总结宏观环境u人口：城市化水平不断提高，产业经济的发展也带来人口的增加，2015年城区人口规划达到50万人u人口增加，形成市场刚性需求，对本项目是利好u经济：经济稳步发展，产
10、业结构不断升级，消费水平快速提高u消费能力的提高，增加了房地产的有效需求，对项目是利好u规划：位于北城区交通物资流通中心，交通、环境将得到改善u项目片区属于次优发展片区，有一定利好对本项目的影响u交通：长征路、规划路，直达老城区和火车站，交通便利u政策：大力发展城北工业园区，招商引资，重点项目，政策支持u项目周边交通的改善，将带来很大的利好u拿地成本减少，可增加利润空间，对项目是利好CodeofthisreportPage14PART2：区域住宅市场研究住宅市场概况主要竞争对手第三部分：区域住宅市场研究第一部分：项目属性分析第二部分：宏观投资环境分析第三部分：区域住宅市场研究第四部分：市场机会
11、分析土地市场概况CodeofthisreportPage16土地市场概况孝感近期土地拍卖情况，楼面地价最高已达到1263元m2，平均楼面地价也达到532元m2序号地址面积(公顷)土地性质使用年限容积率成交价格(万元)楼面地价(元m2)使用权人成交时间1建设路0.2703住宅702.6449.55640孝感市天运房地产开发有限责任公司2010.6.222孝汉大道与天仙路交汇处3.3695住宅70510108600湖北全洲房地产开发项目2010.2.153交通路以南，航空路以东0.4627住宅701.4354546湖北奔腾房地产开发有限公司2010.3.84玉泉路与槐荫大道交汇处5.828住宅70
12、6.88436213湖北铜锣湾国际广场投资有限公司2010.3.95城战路0.4205住宅702.4262.5260湖北恒德盛置业有限公司2010.2.86北京路中段0.2997住宅702.2294.75447孝感金匙房地住宅项目2009.12.77董永路19.1061住宅商业7040344121.51770湖北宇济房地产开发有限公司2009.11.298槐荫大道1.7836住宅702.82728.5546孝感金田中房地产开发有限公司2009.11.179书院街金贸路1.2住宅701.82728.51263湖北互顺房地产开发有限公司2009.11.1610北京路中段1.829住宅商业70404
13、.52743333孝感保丽房地产开发有限公司2009.10.2811交通西路1.6202住宅702.45923.4233湖北全洲房地产开发有限公司湖北鑫达苑房地产开发有限公司2009.10.18从近期孝感城区土地拍卖的情况来看，孝感土地市场活跃，可以反映出孝感的房地产市场发展良好，楼面地价逐渐高涨，而本项目地价较低，具有竞争优势。CodeofthisreportPage17阶段外部环境竞争条件供应特征需求特征启动阶段福利分房阶段，市场尚未启动政府为整个产业的主要投资者区域平行发展竞争者较少需求简单市场结构单一单纯数量型产品形式单一基本无附加值满足基本生存需求客户结构简单快速发展阶段消费者收入水
14、平显著提高区域市场发展不平衡，地段时代特征明显土地和商品房市场存在不规范操作政策因素影响大、住房福利大量存在大量的新竞争者进入、需求复杂、市场细分显现以市场份额的竞争为主住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现数量与质量并重产品形式逐渐多样化产品附加值提高生存、改善需求兼有需求急剧增加客户层面扩大平稳发展阶段土地市场、商品房市场规范操作政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等宏观调控手段间接进行政府的住房福利少量存在竞争者数量减少市场细分充分、得到占有新的细分市场较难注重效益低成本以质量为主，数量与质量并重产品价值构成广泛需求增长趋于平稳改善需求为主客户结构复杂减缓发展阶段房地产
15、市场以二级市场交易为主、市场为大地产商所主导土地市场与商品房市场完全规范竞争者数量继续减少消费者需求减少产品形式极为丰富改善需求为主需求多样孝感房地产发展历程：2000年启动，2007年至今处于快速发展阶段住宅市场概况CodeofthisreportPage18GDP增速与房地产发展关系4%5%5%8%大于8%小于4%萎缩停滞稳定发展高速发展孝感市达到：15.1%15.1%。从模型判断，孝感市房地产应该处于快速发展期8004，00040008，000800020，0000800启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期人均GDP与房地产发展关系：(单位US$)孝感市达到：20242024美元美元。从
16、模型判断，孝感市房地产处于快速发展期经济与房地产的关系：孝感属于三线城市，当前房地产市场处于快速发展阶段CodeofthisreportPage192010年前8个月，全市共有房地产开发项目143个（去年同期128个），同比增长11.7%。其中，今年新开工项目40个，上年结转项目103个；在建项目108个，已竣工项目35个。孝感城区共有房地产开发项目77个（去年同期67个），同比增长14.9%。其中，今年新开工项目16个，上年结转项目61个；在建项目60个，已竣工项目17个。全市（143个）今年新开工项目上年结转项目在建项目已竣工项目4010310835孝感城区（77个）今年新开工项目上年结转项目在建项目已竣工项目16616017资料来源：孝感市房管局2010年孝感城区房地产开发项目数量同比增长CodeofthisreportPage208月份，全市共完成房地产开发投资31.4亿
