物业管理政策法规 李岷讲解

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1、物业管理政策法规解读 2014年3月编写 教师 李 岷 内 容 物业特种设备管理之政策法规 成都市电梯安全监督管理办法 物业机动车场之政策法规 中华人民共和国特种设备安全法 2014年1月1日起施行 特种设备 指对人身和财产安全有较大危险性的锅 炉、压力容器（含气瓶）、压力管道、电梯、起重机 械、客运索道、大型游乐设施、场（厂）内专用机动 车辆，以及法律、行政法规规定适用本法的其他特种 设备。 06-2012 年全国和北京市万台设备事故起数对比 06-2012 年全国和北京市万台设备死亡人数对比 特种设备使用单位应按规定配备特种设备安全 管理人员、作业人员，并对其进行必要的安全 教育和技能培训

2、,取得相应资格，方可从事相关 工作。 国家鼓励投保特种设备安全责任保险。 因生产原因造成特种设备存在危及安全的同一 性缺陷的，生产单位应立即停产，主动召回。 使用单位应当在特种设备投入使用前或者投入 使用后30日内，向特种设备安监部门办理使用 登记，取得使用登记证书。登记标志应当置于 该特种设备的显著位置。 使用单位应建岗位责任、隐患治理、应急救援 等安全管理制度，制定操作规程，保证特种设 备安全运行。 安全使用说明、安全注意事项和警示标志 置于易于为乘客注意的显著位置的。 安全技术档案应当包括以下内容： （一）特种设备的设计文件、产品质量合格证 明、安装及使用维保说明、监督检验证明等相 关技

3、术资料和文件； （二）定期检验和定期自行检查记录； （三）日常使用状况记录； （四）特种设备及其附属仪器仪表的维保记录 ； （五）特种设备的运行故障和事故记录。 特种设备出现故障或者发生异常情况，特种设 备使用单位应对其进行全面检查，消除事故隐 患，方可继续使用。 使用单位应制定特种设备事故应急专项预案， 并定期演练。 在发生事故后，应按照应急预案采取措施，组 织抢救，防止事故扩大，减少人员伤亡和财产 损失，保护事故现场和有关证据，并及时向负 责特种设备安监管理的政府部门报告。 不得迟报、谎报或者瞒报事故情况，不得隐匿 、毁灭有关证据或者故意破坏事故现场。 在事故的责任赔偿中体现民事优先的原则

4、 在发生了事故后，责任单位的财产在同时 支付处罚和民事赔偿的时候，或有其他欠债的 时候，当财产不足以同时赔付的时候优先赔付 消费者。 第三十八条 特种设备属于共有的，共有人可以委托物 企或其他管理人管理特种设备，受托人履行本 法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应 责任。共有人未委托的，由共有人或实际管理 人履行管理义务，承担相应责任。 物企是电梯事故的首要责任人 电梯制造-？ 销售单位-？ 建设单位/设计单位-建设行政主管部门 电梯安装修理单位-？ 电梯产权所有者-？ 电梯使用单位-？ 电梯改造单位-？ 首责并不等于全责。 面对法律定物企为“首责”之无奈 2013年11月26日 . 昆明一

5、大厦贴出“霸王” 通告:电梯发生安全事故后果自负 . 认为,“物管 与业主签订合同后就要尽到安全管理的责任,明 知电梯有安全隐患还在继续使用,显然违法了。 电梯事故的普遍性1/3 23%的受访者称常遇到电梯故障，近40% 的受访者表示偶尔遇到，说明电梯故障具有普 遍性。 电梯事故的普遍性2/3 2012年1月29日，西单新一代商城扶梯发生意 外事故，造成一名男童丧生， 2013年5月 14日，湖北宜昌沃尔玛超市，正在 运行的手扶梯突然断裂，一名女士坠亡；同一 天在陕西西安，一名女士因为乘电梯踏空而坠 亡； 2013年5月 15日，广东深圳，一名女护士被电 梯夹头身亡； 2013年5月 16日，

6、云南玉溪中医院，两名乘客 被电梯卡住，其中一人经抢救无效死亡 电梯事故的普遍性3/3 2014年2月3日，大连华宇凤凰城一电梯从5层直 冲到22层，厢体高出正常位置约半米。里面一小伙头 皮被掉落的厢板削掉一块，胸椎三处骨折（该电梯下 次检验日期为2014年12月）。 2014年2月14日，俄罗斯一少妇带儿子搭电梯时 ，她在1楼进电梯时,电梯立刻关门并夹住她的腿立即 升往2楼，少妇身首异处，下半身留在1楼（出事当天 稍早才维修过）。 2014年3月4日下午4时，重庆大渡口区盛世隆都 电梯突然掉下，造成电梯内人员死亡（原因是由于求 援过程中未按程序救援，被困人员不听求援人员的指 挥等原因造成）。

7、成都市电梯安全监督管理办法 2014年1月1日起施行。 适用范围 本市行政区域内从事电梯生产（制造、安 装、改造、修理）、销售、使用、维护保养、 检验检测及其监督检查。 职责划分 市质监负责全市电梯；区县的负责本区内电梯 的。 建设、工商、房管、安监等按各自职责做。 区县政府加强领导，建立电梯应急处置协调机 制，对本行政区域内电梯使用和安全监察、监 督管理中存在的重大问题及时予以协调、解决 。 街办乡政府协助和配合。 造电梯的对其生产、维保承担主体责任 对电梯质量安全终生负责 对电梯质量 电梯无论是整机或零部件的生产质量应符 合国家强制性标准和安全技术规范要求。电梯 出厂时各种文件齐全。 建设

8、单位承担其采购电梯的连带质量保证 责任。 检验检测机构应按安全技术规范要求对电 梯安装、改造、重大修理过程进行监督检验。 未检或检不合格的不得用。 厂家应向其使用单位 提供的起码技术服务 一）指导制定电梯排险救援、应急处置预案； 二）提供应急的电梯备品备件及相应技术支持； 三）提供电梯管理、应急处置等知识、技能培训 。 电梯使用单位之确定 对电梯使用履行安全管理义务、承担安全首负责 任的单位或个人。 一）委托物企管的电梯，物企是使用单位； 二）未委托而属单一产权所有者自管的，产权所有者为 使用单位（按份共有的，按其份额承担责任）； 三）出租、出借或以其他方式转移物业使用权的，应约 定使用人为电

9、梯使用单位（未约定的，产权人为电梯 使用单位）； 四）建设单位尚未移交电梯的，该建设单位为电梯使用 单位。 未确定电梯使用单位的电梯不得投入使用。 办手续 使用前或后30日内向市质监部门办手续。 停用或者使用单位发生变更的，30日内向 质监部门办理手续。 报废或转让的，产权所有者30日内向市质 量技术监督部门办手续。 使用单位履行的安全职责1/2 一）建制度,严管理,配有特证的人，建完整的 电梯安技档案（长期保存），编突发事件和安 全事故应急处置预案，每年一演练； 二）将安全注意事项、警示标志和必要的信息置 于乘客易于注意的显著位置，在电梯轿厢内或 者出入口的明显位置张贴有效的电梯使用标 志；

10、 三）确保通风、温度、湿度、电压等符合规范， 确保报警装置与值班室实现可靠、有效的联系 ； 使用单位履行的安全职责2/2 四）困人时，及时救援和安抚。有事故隐患时， 立即停运，消除事故隐患后，方可重新投入使 用； 五）与厂家或其委托的单位签订电梯修理合同， 与电梯维保单位签订电梯维保合同，组织、监 督并配合电梯的修理、维护保养等工作； 六）发生安全事故时，立即救援、排险和抢救， 保护现场，并及时向政府和相关部门报告； 七）法律、法规和安全技术规范规定的其他职责 。 住宅区电梯安全使用管理规则1/2 一）管理规约应当规定电梯专项经费的筹集和使 用规则，以及应急维修处置预案的编制等事项 ； 二）业

11、委会按管理规约与物企签合同时，应明确 约定电梯安全使用管理方面的权利、义务和责 任。业主、业大、业委会当监督物企、维保单 位、检验检测机构等的工作。业委会当协助物 企选聘维保单位、开展电梯安全知识宣传、规 范乘客乘坐行为等工作； 住宅区电梯安全使用管理规则2/2 三）物企要配有特证的人员，管理信息要公 示，接受监督； 四）出现不能及时消除的安全隐患或异常情况， 需停用时，应及时向业主公告，并向街办、乡 镇政府报告； 五）物企退出项目前应向业委会移交符合安全技 术规范的电梯和完整的电梯安全技术档案。无 物企继续承担电梯责任时，由业主和业大（或 由街办、乡镇政府临时指定物企）承担安全责 任。 电梯

12、专项经费 成都“名人风景” 2012年大修小区的3部电梯 ，需给1372户的每个业主打电话和录音，还要 到公证处公证等，才用了维修资金。” 住高层业主的对话与大家的“大悟” 一楼业主：我又不用电梯，电梯坏了，为什么要 我掏钱呢？ 十六楼的：下水道不通将一楼淹了又关我何事？ 最顶层漏雨难道能淋到我们？我为什么要出资 维修呢？ 一楼业主在购房时也和其他层业主一样， 缴纳了同等的专项维修资金，只是资金不够需 要重新均摊电梯维修费时，大家才“恍然大悟”。 关于进一步做好房屋专项维修资金使用 监管工作的意见/成房发201161号 维修资金紧急使用预案 建筑区划内房屋共用部位、共用设施设备 发生危及自然人

13、生命财产安全或出现功能障碍 给业主、使用人正常生产生活秩序造成严重影 响时，需紧急实施维修除险而制定的维修工程 资金使用处置方案。 预案应当包含以下主要内容 1. 维修资金紧急使用的情形； 2. 维修工程实施主体； 3. 维修工程所涉及其他单位的选择方式； 4. 维修工程安全管理责任； 5. 竣工验收的责任主体和方式。 定期检验 定期检验周期为1年。在电梯使用标志 有效期届满前一个月向检验检测机构提出申请 。 未经定期检验或检验不合格，或未张贴 电梯使用标志的电梯，不得使用。 经费筹集 委托物企的电梯，其正常运行、维保及定 期检验所需基本经费在物业服务费中列支。 修理、改造、更新的经费从专项维

14、修资金 中列支；没有建立的或资金不足的由电梯产权 人筹集。 维保合同包括但不限于如下内容 一）双方在电梯维保中的权利、义务和责任； 二）电梯维保的施工性质、内容、执行的标准； 三）电梯维保起止日期和维保的频次； 四）协助电梯使用单位编制电梯突发事件和安全 事故应急处置预案的义务； 五）故障报修和应急救援抵达时间。 （还有前面的提供应急的电梯备品备件与相应 技术支持；提供电梯管理、应急处置等知识 和技能培训。） 维保单位的安全职责 对其维保电梯的安全性能负责。 一）至少每十五日进行一次维保，如实填写记录和故障 情况，并归档备查； 二）在维保过程中，接受产权人和使用单位的监督，发 现隐患及时告知电

15、梯使用单位，发现严重隐患还应向 质监督部门报告； 三）维保住宅小区电梯时，应每月将电梯的安全状况、 维保情况等信息向业主公示； 四）设立二十四小时维保值班电话。电梯困人故障或事 故，须在30分钟内抵达并实施救援； 五）电梯应急措施和救援预案每半年一次演练； 六）终止电梯维保时，应当确保移交的电梯符合安全技 术规范的要求，不得干扰影响电梯的正常运行和安全 使用。 第三方评估 有关责任主体对电梯使用中的电梯质量、 安全状况等问题存在分歧时，可以在当地政府 和相关部门的指导协助下，由电梯使用单位组 织协调相关责任主体共同委托第三方机构对电 梯进行技术评估，评估费用由相关责任主体协 商解决。 开发商未

16、向使用单位移交完整档案等 建设单位未向使用单位移交完整的安全技 术档案、警示标志和电梯使用标志的，由 质监部门责令限期改正或罚款。 使用单位违法违规1/2 一）未建立并严格执行安管制度或组织演练的； 二）电梯运行的通风、温度、湿度、电压等不符 合标准和技术规范，或未实现报警与值班室可 靠、有效联系的； 三）未与电梯厂家或其委托的单位签订电梯修理 合同，或未与维保单位签订电梯维保合同的； 四）住宅小区未配备电梯安管人的，或未向业主 公告相关信息的； 使用单位违法违规2/2 五）发生困人故障时未采取措施组织救援，或继 续使用存在严重事故隐患电梯的； 六）未组织电梯修理、维保的，或委托未取得行 政许可的单位进行电梯修理、维保的。 一至四逾期未改的，处2000以上一万元以 下罚款；五和六项的限期改正并处2000以上二 万元以下罚款。 电梯事故的上升原因 电梯数量 事故-爆增