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1、物业设施设备系统介绍周意平主讲内容第一节、物业设施设备管理概述第二节、物业设施设备各系统介绍一、供配电系统二、电梯升降系统三、空调系统四、给排水系统五、消防系统六、弱电智能化系统七、房屋与设施系统第一节、物业设施设备管理概述一、物业设施设备概述物业设施设备：是指附属于房屋建筑的各类设施设备的总称，它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分，是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础与必要条件。二、物业设施设备管理物业设施设备管理：是物业服务企业，根据物业服务合同的约定，运用先进的技术手段和科学的管理方法对房屋及各种设施、设备的使用、维护、保养、维修实施管理，保证房屋、设施、设备的正常使用，提高房
2、屋、设施、设备的完好率，延长房屋、设施、设备的使用寿命，以最大限度地满足业主和使用人对房屋、设施、设备使用的需要，并创造良好的经济效益和社会效益。三、物业设施设备管理的意义物业设施设备管理的意义在于以下几个方面：（1）良好的物业设施设备管理可以为业主和使用人创造优美舒适的环境和工作、生活条件。（2）良好的物业设施设备管理，是延长物业使用年限、降低设备寿命周期费用、提高物业价值和使用价值，使物业保值增值的有效手段。（3）良好的物业设施设备管理是城市经济和社会管理及文明建设和发展的需要。（4）良好的物业设施设备管理能提高物业服务企业的服务质量，为企业树立良好的企业形象，同时也能促进物业管理行业的健
3、康发展。四、物业设施设备的分类（1）供配电系统；（2）电梯升降系统；（3）空调系统；（4）给排水系统；（5）消防系统；（6）弱电智能化系统；（7）房屋与设施系统。第二节、物业设施设备各系统介绍一、供配电系统强电一般用于动力能源弱电主要用于信号传递建筑及建筑群的强电一般指交流220V、50Hz及以上的用电，弱电是对于强电而言的，一般指36V以下的用电；在电力系统中，36v以下的电压称为安全电压，1kv以下的电压称为低压，1kv以上的电压称为高压安全电压的等级分为42V、36V、24V、12V、6V。简单认识：u电力网的输电方式我国电力网常用传输方式主要采用直流输电和交流输电两种，一般特高压采用直
4、流输电方式(远距离输送），而高压或低压则采用交流输电方式。u电力网的电压等级我国电力网常用电压等级主要有220V、380V、3KV、6KV、10KV、35KV、110KV、220KV、500KV等（正负偏差10%）。u电力网的频率标准我国电力网的频率标准是50Hz，频率变化对电网的运行质量影响较大，正负偏差0.5Hz。（一）电力用户的供电负荷分类供电负荷定义：电力系统中所有用电设备所耗用的总功率。供电负荷分类：1.按产业分类：工业负荷、农业负荷、交通运输负荷；照明及市政生活负荷。2.按用途分类：照明负荷；动力负荷。3.按供电可靠性分类：一级负荷、二级负荷、三级负荷。负荷级别是供电系统审批的重要
5、标准。u一级供电负荷定义：短时间断电会造成重大政治影响、人身伤亡、重大经济损失、公共场所出现严重混乱的单位。如国家机关、候机厅、手术室、银行、四星以上酒店、高档写字楼等。技术要求：1、由两个不同的电站独立电源供电，特殊情况，加备用发电机；2、平时两路电源分列运行，单独对不同用户的负荷供电；3、当一路电源故障或检修时，另一路电源能保证正常供电；4、高压联络开关处于打开的位置，即自投手复的位置；5、一路变压器的容量能承受全站负荷（低压联络开关开通）。特点：1、变压器在两路供电分列运行时，其最大负载不能超过50%；2、当一路断电时，低压联络开关会自动闭合，将断电一路的负荷自动切换到另一路的电源上，该
6、变压器将承担全站负荷；3、自备发电机功率为总容量的10-20%，储油量在8小时以上。u二级供电负荷定义：短时间的断电不会造成人身伤亡、重大经济损失、不会造成秩序混乱和严重影响生产。如三星级酒店、乙级写字楼、高档住宅、工矿企业等。但是停电时间过长也会损坏设备或影响生产。技术要求：1、两路电源供电，一路常用，一路备用；2、两路电源来自同一变电站的不同高压开关（假两路）3、如果一路高压供电，辅助应急发电机或后备电源；特点：当一路断电时，另一路仍能正常供电；两路供电电源同时断电的情况极少。u三级供电负荷定义：长时间停运亦无影响的负荷，如普通小区、办公楼等；技术要求：1、一路架空进线或电缆直配供电；2、
7、无自备发电机或UPS电源。特点：1、供电可靠性低，故障或检修时需要停电；2、系统维护简单，操作方便。3、初期投资少。（二）供配电系统组成供配电系统高压供电系统低压配电系统用电设备建筑防雷与接地低压电器l住宅、商用供配电系统主要是由高压供电系统、低压配电系统、用电设备、低压电器及建筑防雷与接地等组成的电力网络系统。（三）供配电系统运行示意图10KV高压输电10KV高压输电供电局变电站小区高压供电变压器降压共用设备设施用电家庭电器小区低压配电客（住）户用电应急电源380V低压输电高压电缆高压电缆低压母排（四）华以泰国际大厦供配电概况越秀F10高压线路(10kv)负二层高压电房（包括1个进线柜、1个
8、计量柜、两个出线柜）2台2000KVA变压器各楼层租户用电负一层发电机低压房各配电柜（2个总配电柜及各分路配电柜）公用设备设施用电（五）低压配电系统设备l低压配电系统的范围是指降压变压器1kV以下低压侧起至用电设备受电端配电箱入口止。低压配电系统由低压配电柜（包括低压进线柜、馈线柜、联络柜、电容器柜、计量柜、出线柜）、柴油发电机、低压配电箱、母线槽、电力电缆等组成。低压配电室配电柜组低压进线柜低压计量柜内部装有多组补偿电容及自动补偿控制器，作用是为了提高供配电系统功率因数；提高功率因数（COS）主要有以下作用：1）提高供电设备的利用率。2）提高输电效率。3）改善供电质量。4）提高输电安全性。无
9、功功率补偿柜低压联络柜低压出线柜抽屉式断路器应急发电机组母排及插接箱楼层配电箱分配电箱u电照明和电光源（如白炽灯、荧光灯、高压汞灯、日光灯管等）u电动机（如三相交流异步电动机、直流电动机等）三相交流异步电机单相直流电机（七）常见的用电设备u交流接触器u空气断路器u转换开关u按钮开关1、建筑物的防雷装置由接闪器、引下线、接地装置三部分组成。常见的接闪器的形式有避雷针、避雷带、避雷网等。引下线一般采用圆钢或扁钢制成。接地装置包括接地母线和接地体两部分。接地体一般是利用基础内的钢筋焊接而成。建筑物屋顶避雷带建筑物屋顶避雷针（八）建筑防雷与接地2、接地系统主要分为供电系统接地、信息系统接地、防雷接地、
10、防静电接地。低压母排桥架接地点低压控制柜接地点（九）供配电系统设备检修目前，供配电系统设备检修主要分为计划检修、故障检修、状态检修三种。1、计划检修。一般分为设备的小修、中修、大修和系统停车大检修三种：1)小修。主要是清洗、更换和修复少量容易磨损和腐蚀的零部件并调整机构以保证设备能使用到下一次计划检修。2)中修。包括小修项目此外还对机器设备的主要零部件进行局部修理并更换那些经过鉴定不能继续使用到下次中修时间的主要零部件。3)大修。大修时要对机器设备进行全部或部分拆卸更换和修复已经磨损及腐蚀的零件以求恢复机器设备的原有性能。2、故障检修。一般是指设备失去或降低其规定功能的事件或现象表现为设备的某
11、些零件失去原有的精度或性能使设备不能正常运行、技术性能降低致使设备中断生产或效率降低而影响生产。故障检修就是针对设备机械部分或电器部分出现的故障而进行的一系列技术诊断。3、状态检修。以设备当前的实际工作状况为依据在设备不停止运行的情况下通过先进的状态监测和诊断手段、可靠性评价手段以及寿命预测手段判断设备的状态识别故障的早期征兆对故障部位其及严重程度、故障发展趋势做出判断并根据设备状态和分析制定并实施改进措施。u漏电开关u空气开关开关跳闸处理流程图空气开关漏电开关开关是否发热过载试合闸一次是否开关误动作把各分路开关断开故障排除依次合上各分开关合上跳闸则为故障分路检查和维修更换大容量开关减负荷能合
12、上合不上二、电梯升降系统1、定义：电梯是指用电力作为拖动动力，具有乘客或载货轿厢，并运行于垂直或垂直方向倾斜角度不大于150的两侧刚性导轨之间，运送乘客和货物的固定设备。2、基本特点:l以电力作为拖动动力l有一个轿厢，可以运送乘客或货物l轿厢运行在两根垂直的或垂直倾斜度小于15度的刚性导轨之间（一）电梯的定义（二）电梯的种类1按用途分类乘客电梯：载货电梯：医用电梯：杂物电梯观光电梯：车辆电梯：船舶电梯：建筑施工电梯：其他类型的电梯：2按驱动方式分类交流电梯：直流电梯：液压电梯：齿轮齿条电梯：螺杆式电梯：直线电机驱动的电梯：3、按运行速度分:低速梯:V1.0ms快速梯:1.0msV2.0ms（1
13、0层以上）高速梯:2.0msV3.0ms（16层以上）超高速梯:V3.0ms10.0ms试验用梯10ms4、行业术语：低层:20层以下中层:21-40层高层:41-60层超高层:60层（假定层距=2.8m）奥的斯（OTIS）迅达（schindler）通力（KONE）蒂森(ThyssenKrupp)三菱日立（HITACHI）东芝（Toshiba）富士达(fushida)（三)世界知名电梯品牌（四）电梯的基本结构1.电梯基本组成部分：机械部分电气部分2.从空间上划分：机房部分电源开关、控制柜、曳引机、导向轮、限速器。井道部分导轨、导轨支架、对重、缓冲器、限速器张紧装置、补偿链、随行电缆、底坑、井道
14、照明。层站部分层门（厅门）、呼梯装置（召唤盒）、门锁装置、层站开关门装置、层楼显示装置。轿厢部分轿厢、轿厢门、安全钳装置、平层装置、安全窗、导靴、开门机、轿内操纵箱、指层灯、通讯报警装置。1、曳引系统2、导向系统3、门系统4、轿厢系统5、重量平衡系统6、电气控制系统7、安全保护系统注:不同种类的电梯结构会略有不同详细内容请依据各梯种的介绍材料电梯通常包含以下几个功能的系统：1、曳引系统一般设置在电梯机房(控制间)，电梯井道顶部(机房上置式)。曳引系统组成：曳引机、曳引绳、导向轮、反绳轮等。“虽然乘客看不列它，但它和人的心脏一样重要，电梯的运行全靠它！”2、导向系统导轨、导轨支架，加上导靴组成电
15、梯的导向机构，是确保电梯轿厢（对重）按预定轨迹，做上下垂直运动的重要部件。导轨导轨支架导轨底座组成：l导轨，l导轨连接件，l导轨支架，l导轨底座，l导靴。3、门系统电梯有层门和轿厢门。层门设置在层站入口处，一般02两个出入口。4、轿厢系统1、组成：轿厢架、轿厢壁、轿厢底、轿厢顶、轿门。2、尺寸：高度不小于2米，宽度和深度由实际载重量而定，国标规定，载客电梯轿厢额定载重量约350kgm2（其它电梯有不同规定）。杂物梯每格净高小于1.2m。轿厢载客人数按每人75kg计算。5、重量平衡装置对重装置是曳引驱动不可缺少的部分，它还平衡轿厢的重量和部分载荷重量，减少了电机功率损耗。对重装置位于井道内，通过
16、曳引绳经曳引轮与轿厢连接。在电梯运行过程中，对重装置通过对重导靴在对重导轨上滑行，起平衡作用。6、电梯控制系统电梯控制柜是整个电梯的控制中心，它担负着电梯运行过程中各类信号的处理、起动与制动、调速等过程的控制以及安全检测几大职能。控制系统的组成：控制柜、轿内操纵盘、厅外召唤、轿顶接线箱、轿顶检修箱、底坑开关盒、随动电缆等线系统。7、安全保护系统安全钳限速器缓冲器门锁门保护报警与救援防超越行程的保护上行超速保护装置l井道l底坑l轿顶电梯困人救援流程监控中心接报困人安抚乘客，了解被困楼层工程部致电电梯维保人员物业部安保部赶赴现场，配合救援盘车操作平层位置小于+500mm直接救援确认轿厢位置选择方法与轿内联系断开主电源赶赴现场，配合救援赶赴现场救援平层位置大于+500mm，与乘客取得联系说明情况，盘车准备达到平层要求开启厅门救
