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1、工程管理 暖通空调、给排水运行维修保养 主讲人：张祖超 金碧物业集团工程维修管理中心 1金碧物业集团工程维修管理中心恒 大地产集团物业管理中心 金碧物业地区分公司组织机构图 地区物业分公司 行政人事部 各楼盘客户服务中心 客 户 服 务 部 工 程 维 修 部 保 安 部 2金碧物业集团工程维修管理中心 工程维修部框架结构 3金碧物业集团工程维修管理中心 工程管理在物业管理中 的地位及作用 v1、工程管理在物业管理中的地位 v工程管理在整个物业管理中处于非常重要的地位， 是物业管理的物质和技术基础。科学、合理的工程 管理是对设备从使用、维护保养、检查修理、更新 改造直至报废的过程中进行技术管理
2、和经济管理， 使设备始终可靠、安全、经济地运行，给人们的生 活和工作创造舒适、方便、安全、快捷的环境，直 接体现整个物业的使用价值和经济价值。 4金碧物业集团工程维修管理中心 v2、工程管理在物业管理中的作用 v工程管理是现代物业管理不可缺少的重要组成 部分。只有物业设施设备正常工作，物业的功 能和作用才能得以充分发挥。工程管理在物业 管理中的作用主要表现在以下几方面： v物业的工程管理是人们生活、生产、学习正 常进行的有力保障； v物业的工程管理是延长设备使用寿命、保障 设备安全运行的保证； v物业的工程管理是城市文明建设和发展的需 要； v物业的工程管理能强化物业管理企业的基础 建设。 5
3、金碧物业集团工程维修管理中心 工程管理范围 v1、负责房屋设施（设备）、供配电系统（含发电机）、给 排水系统、消防系统、电梯系统、空调系统、智能化管理系 统等的运行管理、维修保养及其外委检修的监督、检查、考 评等工作。 v2、负责制订所属公共设施（设备）、房屋设施（设备）、 机电设施（设备）、基础配套设施（设备）的各项管理制度 和技术规程。 v3、负责新建项目的房屋设施（设备）、公共设施（设备） 、配套设施（设备）等项目工程的接管验收工作及工程资料 、技术资料的移交、核实、整理、归档工作。 v4、负责编制设备设施管理台账、设备卡、设备标识及大型 设备档案。 6金碧物业集团工程维修管理中心 v5
4、、负责编制设备设施大（中）修、工程改造、设备更新方 案及月度、季度、年度维修保养工作计划、费用预算和资金 使用计划，经主管领导审批后组织实施。 v6、配合客户服务部做好用户入住时房屋设备设施的交验记 录工作。 v7、负责做好与本部门业务相关的合同起草、评审工作及外 包工程项目监督、检查、考核，确保施工质量。 v8、负责用户装修方案的审核并监督装修施工过程，参与装 修工程验收。 v9、负责制订各项能源消耗管理规程，开源节流、控制能源 消耗成本。 v10、为用户提供热诚、快捷、高效的优质服务。 v11、负责紧急情况下的抢险和突发事件的处理工作。 7金碧物业集团工程维修管理中心 物业工程管理 给排水
5、 运行维 护管理 消防运 行维护 管理 供配电 运行维 护管理 智能化 运行维 护管理 电梯运 行维护 管理 暖通空 调运行 维护管 理 二次装 修管理 8金碧物业集团工程维修管理中心 v给排水系统主要包括室内给水系统、室内饮水系统、室内热 水供应系统、室内排水系统、水景工程给排水系统及游泳池 给排水系统等。 v消防系统主要包括消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、火 灾自动报警系统、气体灭火系统、防排烟系统等。 v暖通空调系统主要包括室内供暖及热源、室内燃气供应、建 筑通风、空气调节系统及冷源等。 v供配电系统主要包括低压配电系统、自备发电系统、建筑照 明、建筑防雷等系统。 v智能化系统主要包括
6、可视对讲系统、闭路监控系统、智能停 车系统、电子巡更系统、公共广播系统、周界防越系统、楼 宇电视系统、综合布线等。 v电梯系统主要包括乘客电梯、消防电梯、观光电梯、扶梯等 。 工程部各系统简介 9金碧物业集团工程维修管理中心 第一部分 暖通空调系统 暖通空调设备分类 v1、供热设备（热水锅炉和末端散热设备） v2、通风设备（新风机、送排风机、排气扇） v3、空调设备（中央空调系统和末端设备） v4、燃气设备（热水器和煤气灶） 10金碧物业集团工程维修管理中心 暖通空调系统的维护与管理 v一、概述 v暖通空调系统包括供暖系统和空调系统，供暖系统主要应用 于北方建筑，中央空调系统主要用于酒店、大型
7、商场、综合 办公楼等。 v供暖系统是寒冷地区建筑物不可缺少的组成部分，供暖管理 成为物业管理中重要组成部分。供暖系统的管理目的是使建 筑物内在供暖期正常供暖，保证业主有一个正常舒适的工作 、生活环境。 v中央空调由3部分组成: 冷冻机房，空调水管网系统，空调 末端装置(空调机组、风机盘管、新风机组等组成，空调系 统得作用是保证室内空气达到相应得设定温度，营造一个适 宜得温度环境。 11金碧物业集团工程维修管理中心 v中央空调系统的内容一般主要包括以下几个 方面： v中央空调系统的基础资料管理 v中央空调系统的日常操作管理 v中央空调系统的运行管理 v中央空调系统的维修养护管理 v中央空调系统的
8、应急处理方案 12金碧物业集团工程维修管理中心 v二、中央空调系统的简述 v建筑空调系统的基本组成形式可分为三大组成部分，分别是 ：冷热源设备（主机）、空调末端设备、附件及管道系统。 但空调系统在一百多年的发展历史中，人们不断探索、不断 创新，利用自然界给予人类的丰富多彩的能源形式，在这三 大组成部分的基础上，发展了多种多样的空调系统形式。目 前较常见的中央空调形式有： 风冷（水冷）热泵机组+空调末端形式 水冷制冷机组+冷却塔+热水锅炉（或其他热源）+空调末 端形式 溴化锂机组+冷却塔+热源+空调末端形式 水源热泵机组+空调末端形式 风冷管道式空调系统形式 多联机空调系统形式 13金碧物业集团
9、工程维修管理中心 v 热水采暖系统 1、采暖系统分类（按热媒）：热水、蒸汽 2、热水系统与蒸汽系统比较： 优点： （1）运行管理简单。维修费用低； （2）热效率高，跑、冒、滴、漏现象轻，可比蒸汽节 能20%-40% （3）可采用多种调节方法，质调量调 （4）供暖效果好，连续供暖，室温波动小，房间温度 均涨，无噪音。 （5）散热设备温度低，安全，卫生条件好 规定：1、民用建筑应采用热水2、工业建筑、厂区 只有采暖或采暖用热为主时，宜用高温水，当以 工艺用蒸汽为主时，可采用蒸汽。 （6）管道设备锈蚀较轻 缺点： （1）散热设备传热系数低，流量大 （2）消耗电能多 14金碧物业集团工程维修管理中心
10、热水锅炉和散热器（暖气片） 15金碧物业集团工程维修管理中心 16金碧物业集团工程维修管理中心 热水锅炉的运行和保养 一、操作前的准备工作： 1、检查电源是否正常，电源开关应合上，电压正 常。 2、查看上一班的运行记录，了解锅炉运行状态， 如果是停炉，应了解停炉原因和时间。 3、打开供水阀检查自来水压力是否正常,锅炉补水 箱的水位不应超过玻璃液位计的一半。 4、检查各压力表阀是否打开，各压力表是否灵敏 准确，烟囱风门是否打开。 5、检查柴油供油管或管道煤气阀门启闭是否正确 。 17金碧物业集团工程维修管理中心 v二、启动热水炉供应热水 1、合上配电开关箱内的开关，给锅炉送电。时间继电器开 关拨
11、至ON位置。 2、将锅炉电控箱面板上的温度控制旋钮设置到70度。 3、按锅炉电控箱面板上的开关到“ON”位置启动锅炉，此时 电源指示灯（红）亮，锅炉的风机应该运行，约45秒，燃烧 器点火，此时指示灯亮（绿），完成启动过程。 4、打开与启动的锅炉相对应的热交换器一次循环水泵管道 上的阀门。（只启动一台锅炉的情况，则关闭另一台热交换 器的冷水阀）。 5、将一次循环泵的转换开关转到“自动”位置，启动与锅炉相 对应的水泵。 6、检查热水罐上的温控器是否设定在6065。 7、打开回水泵管道上的阀门，按电钮，启动任意一台回水 泵。 18金碧物业集团工程维修管理中心 v三、运行管理及注意事项 1、经常检查自
12、来水压力、锅炉补水箱水位、石油气压力、 锅炉内和热水罐内的水温。以上参数应符合下列要求： 补水箱水位不超过玻璃水位计一半。 锅炉内水温7080。 热水罐内水温6065。 2、经常检查锅炉和水泵的运行状态。发现锅炉故障指示灯 （红）和超温指示灯（红）亮时，要及时排除故障，重新启 动。发现水泵有异常声音或严重漏水，必须立即停泵维修。 3、在一次循环水泵运行情况下，热交换器冷水出口温度应 超过60，如温度低于55，则要检查原因，如果是热交换 器结垢，则需要清洗处理。 4、两台锅炉应轮流使用，使两台累计运行时间大致相同。 5、接班后，交班前必须记录设备运行状态（参数），平时 每2小时记录一次。 6、如
13、需锅炉自动定时启、停，则将时间继电器调至所需的 启、停时间，开关拨到“AUTO”（自动）位置。此时应关掉 相应的一次循环水泵，待锅炉启动时，再启动循环水泵。 19金碧物业集团工程维修管理中心 v7、如锅炉内或热水罐内的水放干净，重新加 水后，必须将管道内的空气排干净，否则循 环泵或回水泵不能工作。 v四、停炉操作 1、按锅炉电控箱面板上开关到“OFF”位置， 锅炉即停止运行。 2、将一次循环水泵转换开关转至“停止”位置 。 3、如用户不需要供应热水，则停止回水泵运 行；如用户继续用热水，则回水泵继续运行 。 4、关闭石油气阀门。 5、打扫锅炉房卫生。 20金碧物业集团工程维修管理中心 v五、设
14、备维护、保养： 1、如果连续停炉超过3天，则重新启动需将供水系统（包括 热水罐）内的剩余水排放干净，重新灌入新鲜的自来水。 2、锅炉内的一次循环水三个月更换一次。（注意：任何时 候锅炉内必须充满水）。 3、一般情况下，一年用高级除垢剂清洗一次板式热交换器 。如结垢严重，影响热交换，则随时进行清洗。 4、如发现锅炉内结垢严重（具体反映在排烟温度明显升高 和每小时用煤气量明显增加）。则请厂家技术人员指导清洗 锅炉。（注意：清洗剂对金属应无腐蚀性）。 5、系统的压力表和温度计每年要送技监部门校验一次或更 换新表。 6、石油气系统出现故障，不是紧急情况一般不要自行修理 ，要及时通知燃气公司派人来处理。
15、 7、操作人员还要熟悉供热系统设备（如锅炉、水泵、热水 压力罐等）的结构、性能和维护、保养要求。按设备的使用 说明书的指引进行维护保养。 21金碧物业集团工程维修管理中心 分体空调机 22金碧物业集团工程维修管理中心 分体空调机运行和维修保养 v1、运行 v线控或者遥控开关机，运行模式，调节温度。一般空调回风设定温度不小于26 度（节能运行）。 v2、维修保养 v室内机组的维护保养 （） 定期（时间间隔为月）清洗蒸发器（或冷凝器）的进风过滤网。可在 清洁水中加入少量洗洁剂清洗，然后再用清水冲洗一下，晾干后装上。 （） 定期清洗蒸发器（盘管）翅片上的结灰，可用硬尼龙刷清除结灰，洗刷后可 用吸尘器
16、吸灰。 （） 经常检查凝露水排水管是否畅通，如果堵塞，应及时清除堵塞物，以使凝露 水畅通，否则会溢出集水盘。 （） 定期对机组作清洁工作。 （） 保护好蒸发器翅片，若有倒片应予以校正。 23金碧物业集团工程维修管理中心 v二 室外机组的维护保养 v（） 保护好冷凝器翅片，若有倒片应予以校正。 （） 定期清除冷凝器翅片间结灰，确保通风流畅。 （） 定期对室外机组内部作清扫工作，清除外壳表面结灰 ，经常保持清洁状态。 v三、 整机的维护保养 （） 正确选用熔断器的容量，其容量一般为空调机组 额定电流的倍左右。异步电动机的额定电流约为电动机启 动时不致熔断，熔断器的额定电流应大于电动机的额定电流 。 （） 定期检查压缩机和风机的运行状态，是否有异常 噪声，但听到不正常的杂声，如金属碰撞声、电动机嗡嗡声 、外壳振动声，应立即停机察看，找出发声源，予以排除。 （） 定期检查电器的运行状况，主要是控制点器（强 电部分），如断电器和保护电器等。并对电器板进行清扫， 保护良好的运行环境。 24
