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1、卓帆资水耕读学园项目可行性研究报告2017年7月目录第一章总论一、项目概况二、编制依据第二章项目意义一、项目由来二、建设意义三、必要性及可行性分析第三章文化溯源和发展现状解析一、文化溯源二、全国耕读文化主题园分析第四章项目建设条件分析一、项目选址二、建设条件三、发展优势与劣势四、客源预测五、分析结论第五章项目定位和建设内容一、建设思路二、发展目标三、功能定位四、项目特色五、建设内容第六章生态保护和环境影响评价一、生态环境保护原则二、环境质量控制标准三、生态环境保护控制四、环境影响评价第七章组织机构和定员一、建设期及组织管理二、组织机构设置三、项目的招投标第八章项目实施进度一、建设期限二、实施进
2、度第九章投资估算和资金筹措一、投资估算依据及说明二、投资估算三、资金筹措第十章财务效益分析一、财务评价依据二、财务分析基础数据及参数选取三、营业收入、销售税金及附加估算四、成本费用估算五、财务效益分析六、不确定性分析七、财务评价结论第十一章风险规避一、主要风险识别二、风险程度分析三、风险规避对策第十二章研究结论和建议一、结论二、建议第一章总论1、 项目概况1、 项目名称卓帆资水耕读学园项目2、 建设单位概况建设单位：#县锄头娃农业发展有限公司企业类型：有限责任公司(自然人独资)注册地址：项目法人：注册资本：1000万元成立日期：2016年05月06日营业期限：长期3、 项目建设性质新建项目4、
3、 项目拟建设地点#卓帆资水耕读学园项目座落于环境优美的#县资水河畔，位于#现成东南部，规划区域为上梅镇接龙村村域，距县城直线距离约6公里，现有#县344乡道直达项目，距S70娄怀高速#西出口约2.3公里、建设中的娄底大道约1.5公里，规划中连接S70娄怀高速与娄底大道的规划路贴项目西侧而过，规划路距项目步行入口约0.1公里。5、 建设周期本项目建设期为3年（2017年2019年）,分2期进行。6、 建设规模规划总占地面积1208亩，其中1期(知行区)占地面积397.2亩，建筑面积5800平方；2期（躬耕区）占地面积219.5亩；3期(幸福社区)占地面积321.2亩；生态保护区269.7亩；资江
4、绿道长15.7公里。序号项目子项规模功能1接待区服务中心1000服务接待和农产品展示生态停车场2400停车2知行区耕读学苑1200耕读文化展示和耕读体验知勤云舍1600耕读生活体验和耕读观光思齐学堂2000商务会议和教育培训拙诚学府2000中华精神文化展示和体验诗意田园102亩快乐田园和诗洒文化体验3躬耕区生态农业219.5亩生态农业观光和体验4幸福社区陌上农舍1200体验当地风情和特色美食于野民宿900亲近自然和回归家庭望幽庭院1200回归最纯粹家园的感觉临江曲巷700m感受街坊邻居的人情味5资水绿道系统滨江绿道3.6公里资江气魄、长河落日石鼓绿道2.6公里梅山风韵、自然景观溪涧绿道3.1公
5、里溪水细流、石板栈道郊野绿道4.2公里自然野趣、品味农家清江绿道2.2公里临江美景、植物王国6生态保护区269.7亩项目依托于当地独特的山水自然资源和引进全国知名教育机构卓凡教育集团及其深厚的社会资源，以湘楚耕读文化为背景，以“尚德、耕稼、仕读、养心、爱施”等中国传统耕读文化元素为创作主线，以现代隐居会员制经营概念，幽居、躬耕、读书、论道、聚饮、作画、修身为隐派主流，以特色泛农创意产品产业链为发展基础，以院子+圈子+场子的特质进行建筑和文化特色的生态有机结合，辅以园林景观和基础设施，集旅游、观光、休闲、度假、会议、养生、博览等于一体，打造成展示耕读特色文化的旅游景点，也是青少年传统文化教育、德
6、育教育和科普教育基地；项目融合耕读文化(知行区)、生态农业(躬耕区)和幸福社区3大产业板块，以资江绿道进行串联，形成以耕读文化为导向的综合创意农业土地开发项目。7、 建设内容1、2017年建设内容：(1) 按功能规划为：综合服务区、湘楚耕读文化展示区、湘楚耕读文化体验区、湘楚耕读文化休闲区、休闲农业示范区、休闲农业旅游区、资水绿道系统等，并进行具体分区；(2) 改扩建工作人员办公区、宿舍；(3) 新建交通、水暖、照明、动力等系统；(4) 新建滴灌系统，发展果树种植和间种农作物；(5) 新建商务会议展览中心；(6) 新建“智慧旅游（管理）”平台；2、2018年的建设内容：(1) 兴建休闲农业示范
7、区，主要有生态农业示范园、蔬菜大观园、丝路花海、浪漫婚庆园、葡萄酒庄、有机果蔬园、家庭农庄、生态餐厅、百草园、亲子农园等项目；（2）运用现代化市场营销手段，积极发展观光采摘业；（3）建立绿色产品生产基地。进行山地资源综合开发，建立以立体种植为主的高效生态科技示范园。为了确保生态园建设前期的资金周转及维持经营，在真正走向市场化道路之前，生态园的前期产出全部由园区内部消化；（4）建设农业生态休闲观光园。在示范园的基础上，充分利用生态园自然景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“自然生产休闲康乐教育”于一体的景观综合体，发展体验农业与观光农业相结合的特色旅游。8、资金来源项目估算投资规模816
8、2万元，其中：固定资产投资7509万元（含固定资产、无形资产、延资资产、预备费用），流动资金653万元；项目资金投入总计8162万元，自筹资金6412万元，银行贷款1750万元。二、编制依据（一）编制要求1、国家经济发展的长期规划，部门、地区发展规划，经济建设的方针、任务、产业政策和投资政策;2、项目委托单位要求;3、有关自然、地理、气象、水文、地质、经济、社会、环保等基础资料;4、 有关行业的工程技术、经济方面的规范、标准、定额资料，以及国家正式颁发的技术法规和技术标准。5、国家颁发的评价方法与参数，如国家基准收益率、行业基准收益率、价格换算参数等。(二）技术规范1、旅游规划通则，（GB/T
9、189713）2、旅游资源分类、调查与评价，（GB/T189723）3、旅游区（点）质量等级的划分与评定，（GB/T177753）4、城市用地分类与规划建设用地标准，（GBJl3790)5、城市道路和建筑物无障碍设计规范JGJ501；6、建筑设计防火规范GB500166；7、公共建筑节能设计标准GB501895；8、建筑抗震设计规范GB50011；9、江河流域规划编制规范SL20197。（三）相关规划及资料1、娄底市“十二五”旅游产业发展规划(年)2、娄底市农业和农村经济发展“十二五”规划（年）3、娄底市旅游业发展“十二五”规划（年）4、娄底市文化产业发展“十二五”规划（年）5、娄底市国际旅游
10、目的地总体规划（修编）（年）6、娄底市农业环境保护条例（1994年）7、娄底市市城市总体规划(2020)（年）8、娄底市旅游发展总体规划（2020）9、娄底市乡村旅游发展规划（2025）10、娄底市#县旅游总体规划（2022）11、委托单位提供的相关文件及资料第二章项目建设意义一、建设背景（一）宏观背景1、#省人民政府关于建设旅游强省决定的重大机遇#古称梅山，是一个千年古县，总面积3642平方公里，总人口137万，地处湘中偏西，北抵安化，南依新邵，东接冷水江、涟源，西连溆浦、隆回，资水横贯东西，雪峰山脉纵跨南北，属湘中丘陵向湘西山地过渡地带。境内旅游资源得天独厚，数量多、种类齐、品位高、组合优
11、，拥有8大类旅游资源、300余处上等级旅游景点，开发条件居#前列，是全省旅游工作重点县、省旅游产业发展先进县和旅游强县。境内主要旅游资源有发展内陆开放型经济，打造国际旅游目的地，实施融城开放战略，拓展新的开放领域和空间，加快形成全方位、宽领域、多层次的对外开放格局。2、发展文化产业的时代强音国家“十二五”时期文化改革发展规划纲要提出：要将文化产业发展成为国民经济支柱产业，并再次强调“加快发展文化产业、推动文化产业成为国民经济支柱性产业”。国家将建设三大平台推动文化产业发展，即实施重大文化产业项目带动、加强文化产业基地和区域特色文化产业群建设。文化产业发展专项资金重点支持文化体制改革、骨干文化企
12、业培育、现代文化产业体系建设、金融资本和文化资源对接、文化科技创新和文化传播体系建设、文化企业走出去六大方面，在坚持扶优扶强的基础上，向中西部地区、特色文化产业和新兴文化业态适当倾斜。3、 构筑旅游业新貌的发展动力中国旅游业“十二五”发展规划纲要要求：加快旅游产业空间布局的国际化进程；以旅游业作为提升国家整体形象的重要抓手，充分发挥旅游民间外交功能；加快培育一批新兴市场，部分地区二、三线城市及中西部城市群是我国国内旅游最具发展潜力的新兴市场；鼓励自驾车旅游、红色旅游、健康旅游、文化旅游等专项旅游市场发展。大力提升旅游的文化内涵，积极发展文化旅游，体现旅游产业的业态优势，发挥旅游对文化、经济等多
13、方面的促进作用。4、促进社会发展的活力元素国家旅游局关于进一步加快发展旅游业促进社会主义文化大发展大繁荣的指导意见指出：旅游需求是当前人民群众最旺盛的精神文化需求之一；大力发展旅游业，同时充分发挥旅游对文化的传播功能，使旅游业成为展示中华文明和民族精神风貌的重要平台；充分发挥旅游业对文化的激发功能，扩展文化产业空间，为文化创新注入活力；充分发挥旅游业对外文化交流的优势，推动我国的国际形象和文化软实力提升。旅游业与文化产业共融发展，互促互利，将有效促进会发展的活力。5、旅游休闲纲要的大力支持2013年，国民旅游休闲纲要出台，意在满足人民群众日益增长的旅游休闲需求，促进旅游休闲产业健康发展，改善国
14、民旅游休闲环境，推进国民旅游休闲基础设施建设，加强国民旅游休闲产品开发与活动组织，拉动上下游产业链的消费，增加客源和收益，为旅游市场和企业造就巨大的机遇。该项政策是针对国民休闲旅游的新举措，重点在保障国民旅游休闲时间、鼓励国民旅游休闲消费，对我国旅游市场将产生重大影响，有效推动具有中国特色的国民旅游休闲体系建设发展。（二）微观背景1.我省向西开发的交流之窗我省优化旅游产业发展布局。加快构建以长沙为中心，以张家界为龙头，以大湘西旅游经济圈、湘江旅游经济带为骨架，以湘西生态民俗风情旅游带等七条黄金旅游带为重点，大长沙、大湘西、大湘南三大板块协调发展的旅游产业格局。努力把长沙建设成为复合型国际化旅游城市、游客集散中心和国内休闲娱乐文化之都。紧抓国家旅游综合改革试点机遇，推动张家界市加快旅游产业转型提质，建设世界旅游精品，打造国际旅游目的地。充分发挥大湘西地区自然生态、民俗文化资源优势，结合武陵山片区区域发展与扶贫攻坚，将大湘西旅游经济圈建成集生态休闲度假、民俗体验观光等为一体的特色旅游圈。加快大长沙、大湘西、大湘南旅游资源整合，提升整体发展水平和竞争实力。着力打造交通便捷、资源互补、配套完善、各具特色的七条黄金旅游带。有利于通过游客的流动带动信息、资金、人才等要素的国际交流。2、#县是“新冷一体化”建设
