土地一级开发成本测算.

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1、 房地产E网 土地一级开发项目 成本测算讲义 l 北京京投土地项目管理咨询股份有限公司 l二零零六年七月 房地产E网 一、 土地一级开发项目成本的概念、作用 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 五、土地一级开发项目成本的管理与控制 目录 Date 2 房地产E网 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念： 1、 土地一级开发 l 中关村科技园区条例 （2000年12月8日通过） l 中关村科技园区土地一级开发暂行办法【京政办发200216号 】 l 关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知【市国土房管出 字20021

2、100号】 l 北京市土地储备和一级开发暂行办法【京国土市【2005】540号文 】 Date 3 房地产E网 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念： 1、 土地一级开发 定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划 、市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施 土地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建 设、环境建设

3、和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的 经营管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制， 达到土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。 Date 4 房地产E网 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 概念： 2、土地一级开发成本 “540号文”中：“土地储备开发成本” 北京市土地一级开发项目实施方案审批表：一级开发投资总额 土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土 地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共 区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费 用、管理费、财务费用、土地招拍

4、挂中的交易费用、公共市政配套设施 移交前的管理费用等构成。 Date 5 房地产E网 l土地一级开发成本是项目决策的依据 土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用： Date 6 房地产E网 l土地一级开发成本是项目融资

5、的依据 土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投 资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金 需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不 同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价 和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级 开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用： Date 7 房地产E网 l土地一级开发成本是项目成本管理的依据 土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣 工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是 成本管理的重要手段，每一次

6、成本估算都不能超过前一次 估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础 ，只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成 本管理。 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用： 房地产E网 Date 8 房地产E网 l是决定土地出让交易价格的依据 土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。 土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费 ）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由

7、专业评 估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易 价格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让 交易价格的重要依据。 一、土地一级开发项目成本的概念、作用 作用： Date 9 房地产E网 二、土地一级开发项目的成本构成 （一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费 Date 10 房地产E网 三、土地一级开发项目的成本测算依据 （一）项目前期费用 立项报

8、告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编 制费及项目前期的各种工程咨询费 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划 方案费用 工程勘察、测绘、定桩费用 环境影响评价分析费用 交通影响评价分析费用 地震影响评价分析费用 地价评估费用 工程设计费及施工图审查费 招标代理费、招标服务费 工程保险费 Date 11 房地产E网 （一）项目前期费用 1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方 案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费 测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的 计价格19991283号建设项目前期工作咨询 收费暂行规定及 北京市物价局、北京市计划委 员会京价（房）字1999第4

9、87号文关于建 设项目前期工作咨询收费的补充通知中的有关 计价标准。 立项报告、可研报告的编制费 土地一级开发实施方案的编制费 项目前期的各种工程咨询费 Date 12 房地产E网 （一）项目前期费用 2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综 合等规划方案费用 2001年国家计委关于放开和下放部分商品和服务价 格的通知（计价格20011218号）中取消了1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的城市规划设计 计费标准，放开了规划设计市场。 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市 规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了 城市规划设计计费指导意见，作为城市规划设计 计费的参考

10、依据。 Date 13 房地产E网 （一）项目前期费用 3、工程勘察、测绘、定桩费用 2002年1月7日国家计委、建设部以计价格200210 号文发布了工程勘察设计收费管理规定，从2002 年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费 用。 建筑用地拨地定桩：关于测绘产品收费标准的通知 【京发改20061009号】 房地产E网 Date 14 房地产E网 （一）项目前期费用 4、环境影响评价分析费用 2002年10月28日全国人大通过了中华人民共和国环境影 响评价法，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共 和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进 行环境影响评价。随后，国家计委、

11、国家环境保护总局发 布了关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知（计 价格2002125号）。该通知中规定了项目前期进行建 设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含 大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲） 、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核 算环境影响评价分析费用的依据。 Date 15 房地产E网 （一）项目前期费用 5、交通影响评价分析费用 北京市规划建设委员会早在2001年就发布了关于对部分 新建项目进行交通影响评价的通知市规发20011001号 。规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托 符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照 北京

12、市建设项目交通影响评价准则和要求编制咨询报告 。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市 规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报 告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设 计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5 2元/平米不等 ）。 Date 16 房地产E网 （一）项目前期费用 6、地震影响评价分析费用 2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公 布的地震安全性评价管理条例规定：新建、扩建、改建建设 工程，依照中华人民共和国防震减灾法和本条例的规定，需 要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的 技术规范，确保地

13、震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工 程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价 单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后， 应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市 对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，北京市的工程可依 据原北京市物价局2002年9月18日京价(收)字2002361号文件 关于地震安全性评价收费标准的函的规定进行核算。 Date 17 房地产E网 （一）项目前期费用 7、地价评估费用 1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于 土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房 地产市场重要的经

14、营性中介服务收费行为，评估机构要按照自愿 委托、有偿服务的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作， 收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的 单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估 ，并按本通知的规定收取土地评估费。”1997年12月1日北京市 物价局发布了京价(房)字(1997)第398号文件关于房地产中介 服务收费的通知 ，对我市房地产中介服务收费的有关规定进行 了修订，规定“房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实 行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制 。 Date 18 房地产E网 （一）项目前期费用 8、工程设计费及施工图审查费

15、 工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以 计价格200210号文发布的工程勘察设计收费管理规定中 的有关标准结合实际情况测定。 施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23 日，建设部134号令发布的房屋建筑和市政基础设施工程施工 图设计文件审查管理办法中再次明确规定“施工图未经审查合 格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一 规定。北京市可执行市规发2001761号关于开展施工图设计 文件审查工作的通知中第五条“审查收费：在国家正式下达施 工图审查收费标准前，北京市的施工图审查单位暂按国家发展计 划委员会计价格(1999)1283号文件中工

16、程咨询人员工日费用 标准执行。” Date 19 房地产E网 （一）项目前期费用 9、招标代理费、招标服务费 原国家计委关于印发招标代理服务收费管理暂行办 法的通知 计价格20021980号文中明确了招标代理 服务收费标准。 招标代理服务收费速查表 房地产E网 Date 20 房地产E网 （一）项目前期费用 10、工程保险费 建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了关于推进建 设工程质量保险工作的意见建质2005133号 ，指出：“建设工程质 量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济 责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险 产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险 和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为