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1、滨州人民北路项目商业前期顾问报告滨州人民北路项目商业前期顾问报告世邦魏理仕商业服务部03/2011CB Richard Ellis | Page 2目录1.0 宏观经济与城市规划2.0 地块分析3.0 滨州商业市场研究4.0 零售商访谈分析6.0 商业定位5.0 消费者需求分析1.0 宏观经济与城市规划城市规划宏观经济小结1.1 宏观经济城市概况滨州?山东省重要地级市新兴的沿海港口城市山东半岛重要的交通枢纽和物流中心拥有两大港口：滨州港、岚山港北京?现辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、滨州经济技术开发区、山海天旅游度假区有54个乡镇、街道，3014个村居，总人口约288万城市四大战略：项目所在东
2、港区是滨州市政府所在地和全市政治、经济、文化中心。全区陆域总面积1636.4平方公里，海岸线长80公里，总人口95万港口立市 工业强市 科教兴市 生态建市城市双轮驱动：对外开放 改革创新CB Richard Ellis | Page 4CB Richard Ellis | Page 5? 城市格局改变?基础设施改造，生活环境改善人口素质提升?滨州向活力之城、国际化港口城市、宜居城市发展1.1 宏观经济城市形象城市名片亿吨综合大港临港产业基地阳光度假海岸水上运动之都生态宜居家园大学科技园区滨海文化名城北方绿茶之乡1.1 宏观经济城市产业重点发展的十大产业钢铁及配套产业、海洋先进装备制造业、汽车及
3、零部件产业、油气储运加工业、纸浆及印刷包装业、现代海洋渔业、临港传统优势产业、海洋新兴产业、现代商贸物流业、综合旅游业CB Richard Ellis | Page 6产业聚集区发展规划 产业空间布局滨州的对内辐射力滨州的对外辐射力1.1 宏观经济城市功能城市性质城市职能山东半岛重要港口、工业城市同时也是旅游、宜居城市鲁南经济带唯一的出海口新欧亚大陆桥的东方桥头堡?滨州位于正在崛起的泛黄海经济圈、环太平洋经济圈与新亚欧大陆桥经济带的结合部，拥有两大海港，城市职能明显。培育和凸显的城市职能：临港工业和现代服务业CB Richard Ellis | Page 71,0252843524245066
4、3077486510,60413,13415,76918,71828,13128,34031,45136,8831.1 宏观经济经济总量滨州GDP走势17.0% 17.2% 17.6% 16.9% 16.8%14.1%12.5%15.1%50001,0001,5002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201011%9%7%5%17%15%13%19%GDP(亿元) GDP增速 滨州人均GDP走势15.5% 16.4% 16.3%14.5%20,00010,000040,000 16.8% 16.6%30,00010.9% 11.3%2003 2004 2005
5、 2006 2007 2008 2009 201013%11%9%7%5%17%15%人均GDP(元) 人均GDP增速? 滨州经济增速很快，平均增幅高达15.9%，人均GDP增速14.8%，经济发展潜力很大?滨州作为山东重要的港口、工业城市，其经济贡献在山东省有相当重要的地位，发展潜力巨大CB Richard Ellis | Page 82129368111 第一产业 7 住宿和餐饮业2 工业 8 金融业3 建筑业 9 房地产业4 交通运输、仓储、邮政业 10 租赁和商务服务业5 信息传输、计算机服务和软件 11 教育6 批发和零售 12 公共管理和社会组织1.1 宏观经济产业结构滨州的产业结
6、构0%80% 40.0% 37.8% 36.4% 36.4% 36.2% 35.9% 35.3% 35.4%60%40% 39.4% 44.2% 47.2% 49.0% 50.1% 53.4% 54.6% 54.8%20%20.6% 18.0% 16.4% 14.6% 13.7%2003 2004 2005 2006 2007第一产业 第二产业10.7% 10.1% 9.8%2008 2009 2010第三产业第一产业 第二产业 第三产业10%20%40%30%占GDP比重20% 30% 40% 增长率50%100%5710%? 滨州是一个海港工业城市，第二产业所占比例对经济的贡献一直保持在5
7、0%左右。同时第三产业的新兴，势必成为对经济贡献的新主导产业。?钢铁、海洋装备、汽车零部件、海洋渔业、油气储存等是滨州的几大支柱产业滨州的第三产业为近几年增长较快的产业，现代服务业和高新技术产业也是日照优先鼓励发展的先导型产业?滨州具备良好的工业基础，同时第三产业厚积薄发 ，是滨州新的经济增长动力。CB Richard Ellis | Page 9100%CB Richard Ellis | Page 10131.24183.68241.8 235.09351.13518.43631.86775.3614.16 21.23 29.43 35.59 37.5154.08 61.14 63.330
8、10005002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100%20%60%40%全社会固定资产投资（亿元）全社会固定资产投资增长率（%）房地产开发投资（亿元）房地产开发投资增长率（%）? 随着城市建设速度的加快，拉大固定资产投资增长。?滨州固定资产投资增幅平均30.5%，增幅非常快，近三年增幅趋于理性稳定。其中房地产开发投资增速也较快。?城市建设加快，城市面貌改善，提升了滨州的城市环境。1.1 宏观经济固定资产投资滨州固定资产投资和房地产开发投资及增幅走势105125145172212253312891.1 宏观经济居民收入和消费滨州社会消费品销售额及增幅走势
9、14.7%16.6% 15.6% 16.0%18.8% 19.1% 18.6%17.7%20010003004002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 201010%0%20%社会消费品销售额(亿元) 社会消费品销售额增速?滨州居民支配收入和消费性支出的增长都较快，平均增幅在10%以上。?滨州消费品零售额平均增幅15%以上，增长速度很快。?滨州人口收入增长较快，消费意愿较强，对未来商业发展起到积极作用。CB Richard Ellis | Page 1113021144091579517558787558449083654598097208110408897 9
10、22310119108810120008000400016000200002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 20100%10%12289 20%30%人均可支配收入（元）人均可支配收入增长率（%）人均消费性支出（元）人均消费性支出增长率（%）滨州人均可支配收入和消费性支出及增幅走势CB Richard Ellis | Page 121.0 宏观经济与城市规划城市规划宏观经济小结1.2 城市规划总体规划?“东西统筹，协调发展”的新一轮总体规划目标将滨州东部海滨及西部地区共5310平方公里的市域范围，纳入规划的视野，确立了“东部集聚发展、西部点状发展”以及“一主
11、三副、四条发展轴线、九个重点镇”的市域空间战略。以滨州主城区为中心，以岚山、莒县、五莲为副中心的“一主三副”空间结构，连同两城镇、涛雒镇、后村镇、招贤镇、夏庄镇、东莞镇、街头镇、于里镇、潮河镇 “九个重点镇”，形成了城市区域发展的战略布局。以同三高速、日东高速、206国道、335省道为“四条发展轴线”，连接起生态、经济、社会的多功能廊道，形成富有活力的产业隆起带。CB Richard Ellis | Page 13CB Richard Ellis | Page 141.2 城市规划滨州交通状况?港口：滨州港、岚山港是国家一类对外开放港口。与世界重要港口都实现了通航，与韩国平泽港开通了客箱班轮，
12、与韩国釜山港、日本福冈港开通了集装箱航班。公路：南北方向的有同三高速公路（同江至三亚），是直达辽东半岛、山东半岛、长江三角洲和珠江三角洲的快速通道。东西方向的有日东高速公路（滨州至东明），与京沪高速公路、京福高速公路相交，与河南、陕西的高速公路相连。通过高速公路，滨州至北京有7小时行程、至上海有6小时行程、至郑州有5小时行程。市区新开通建设了山东路、北京路、迎宾路等50多条，1252公里，1561万平方米的城市道路，人均城市道路面积达24.5平方米，新城区形成了五纵五横的交通网络，方便了市民的出行。铁路：东西方向的有日西线（滨州至西安）,复线铁路，与京沪铁路、京九铁路、京广铁路相交；坪岚线（岚山港至坪上站），连接日西铁路；南北方向的有中国沿海铁路大通道，直达上海、杭州等
