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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。2010-1-24沈阳瀚博皇家御湾项目整体定位与发展战略致：沈阳军辉房地产开发有限公司本报告是严格保密的。目的与标准u北京的总部基地在北京丰台区，它的占地仅仅是北京市丰台区的百分之一的土地，但是它的税收是多少呢，以去年为例，总部基地产生的税收是整个丰台区的接近30%的税收。2p本次提报的目的：以报告的成果引导、对接设计院关于项目2700亩地块的概念设计方案。p本次成果的评判标准：通过顾问公司对区域发展、市场竞争、大盘运行、营销战略等方面的理解，提出项目2700亩地块的“灵魂”与“核心概念”，贯穿项目规划与开发过程，达成“三老满意”：老板满意、老头子满意、
2、老百姓满意。p老板看重收支、老头子看重面子和里子（税源）、老百姓看重生活质量。本报告是严格保密的。3项目前期基础调研工作工作内容收集的数据进行的访谈进行的分析项目和地区背景分析锁定部分市场的集中分析假设和量化项目周边及地块勘察沈阳市宏观经济情况沈阳房地产发展现状道义城市总体规划道义房地产市场状况地块解析和界定区域经济背景分析区域房地产供求情况分析消费者支付能力分析消费者投资趋势分析500份目标消费者问卷调查各区域住宅市场情况地产专业人士5位房产销售主管4位目标消费者深度访谈20位调查各区域重点楼盘30个目标市场的竞争性供给分析终端消费者价值取向和置业倾向的分析项目整体实现的机会点分析案例借鉴地
3、块价值分析的结果最优容积率与物业配比定价的市场支撑条件发展战略与定位本报告是严格保密的。本报告要解决的核心问题4p我是谁？发展模式与外在气质。p我要去哪？我要成为什么？容积率。p怎么走？开发节奏与分期产品。对于一个超长销售周期的超级大盘而言，区别于竞争对手的、且被客户认同并识别的气质，就是我们最核心的竞争力。本报告是严格保密的。5项目界定区域前景研判案例借鉴和模式选择项目定位区域供应研究区域需求研究开发战略开发次序本报告是严格保密的。项目界定本报告是严格保密的。7项目属性界定模型项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性界定u本项目处在新开发区域，需要通过项目分
4、析和区位分析判定其基本属性。联祥对高端物业属性的界定模型本报告是严格保密的。项目横跨沈北道义开发区和于洪新城，总占地2700亩，容积率未定。8项目指标后期开发首期u按2700亩占地，容积率1.5计算，项目总建筑面积约270万平方米，最快估计得开发10年。本报告是严格保密的。项目启动区占地约278.9亩，被规划路切割成相互呼应的四小块。9项目指标ABCDuA地块：85.8亩uB地块：65.2亩uC地块：94.0亩uD地块：33.9亩本报告是严格保密的。东侧临近道义大街，北临蒲河大道，地处沈北主流交通线交汇处；地块平整，南、西临近原有村屯。10宗地四至北侧蒲河大道西侧规划地及厂房西侧原有村屯南侧原
5、有村屯东侧规划用地、道义大街东临环保厂、规划用地地块中央南侧滩地地块现状：启动区地块平整，南部及四周分布原有村屯。地块四至：l北临蒲河大道l南临原有村屯l东临原有住宅、工厂及规划用地，环境较差l西临规划地及原有村屯本报告是严格保密的。项目紧邻城市级交通主干道，到市区车程约10分钟，附近有公交车站和地铁二号线出口，交通便利11交通状况道路交通：东侧紧邻道义大街，西侧为沈北未来主要出行干道蒲河大道（新城子、虎石台），属两干道交汇处；通过道义大街快速驶入一环、二环线，通往城市各区域路径通达、便捷公共交通：地铁：地铁2号线辽大站距离地块车行5分钟、地铁人杰湖公园站141、157、236、255、381
6、、382、326、381等多条公交线路通往沈阳北站、北行、塔湾、五爱、中街、太原街等主要交通节点236255141338381382326车行4分钟至辽大道义大街蒲河大道（西侧未通）157地铁2号线辽大站本报告是严格保密的。项目南临蒲河道义景观带，目前正投资14.3亿元进行8.8公里景观改造，将成为美丽的生态景观走廊12景观资源后期开发首期蒲河及沿线景观带宗地南蒲河景观带现状辉山段蒲河景观带改造后现状宗地南蒲河景观带规划示意本报告是严格保密的。1313项目分析区位分析区位属性区位前景经济指标项目四至交通及道路景观资源项目属性定位本项目属于可达性强、周边有一定景观资源的城市近郊区超级大盘意昂对项
7、目属性的界定模型本报告是严格保密的。2010，可怕的道义u新沈阳北站u一桥三路u沈铁城际铁路u蒲河景观带u产业14p一个区域，曾经集中了一个城市所有人的目光，寄托了一届政府的所有政治雄心，历时三年，到07年12月，昔日的风风火火似乎戛然而止。p一个区域，两番冷水浇面，他们显然清晰的领会了毛泽东“集中优势兵力消灭敌人”的战略学要义，集千钧之力发于一指，憋闷两年之后，2010年，道义先导区必将喷薄而出，吸引全沈阳、辽宁、东北人艳羡的目光。p交通枢纽拉动，产业全面发力，城市仅有的水资源，各路诸侯云集，三千宠爱集于一身。p2010，道义一出，谁与争锋！本报告是严格保密的。2010，实至名归的道义u碧桂
8、园u雅居乐u香港置地u总部基地u华强u龙湖u荣盛15p2010，沈阳北部有两位大哥：北于洪与道义。前者以与城市较近的距离吸引了包括中海、保利、华润、绿地、万科、恒大、恒盛在内的七大上市集团，且以国字号唱主戏；后者则吸引了包括碧桂园、雅居乐、华强、香港置地、总部基地、龙湖、荣盛在内的十几家私营投资集团。p相较国有资本，民营资本更懂得市场规律。他们相中道义是因为道义符合城市发展的脉络，道义代表国际城市发展的先进模式，道义具备区域发展的先天条件。p2010，道义一出，谁与不从！本报告是严格保密的。2010，渐至惨烈的道义u仅以初步估计，道义目前的潜在供应就能销售30年。16p2010，道义开始放量。
9、未来的五年内，道义区域将有近2000万平米的住宅供应，而目前，道义片区的年消化量仅70万平米。p2010，蜂拥而上的项目中，不注重定位，导致产品的同质化非常严重，碧桂园等企业的鲶鱼效应必将导致片区惨烈的价格战。p2010，道义的各路诸侯均携带秘制多年的杀手锏，必将导致片区的重新洗牌。p2010，道义之战无义战！本报告是严格保密的。道义开发区位于沈阳北三环外，但与发展中的城市接壤，属于典型的“郊区城市”17区位属性本报告是严格保密的。道义利用与城市连接紧密的优势，承接了皇姑区的文教氛围，并依托大学城的建设形成了基本的生活配套设施序号名称1辽宁大学2沈阳师范大学3沈阳工程学院4沈阳航空学院5辽宁美
10、术职业学院6沈阳药科大学（搬迁中）7中国医科大学（拟搬迁）区域内主要大学名录道义开发区国内地区生产总值实现17.1亿元，2001年以来累计引进项目113个，其中超亿元的项目26个，并已经形成了以食品饮料、生物制药、新型建材、装备制造等产业为主的工业体系。道义科教研发产业片区：依托道义现状已形成的产业，并与当地的教育资源结合，使其发展成为沈北地区的创新科研基地，同时发展相应的生活服务设施。科技创新产业片区：主要由技术创新区、科技孵化区、高新技术产业区等三个功能构成，重点发展生物电子、新材料、信息产业、先进制造业等高新技术产业，同时发展相应的生活服务设施。依托大学城及产业发展规划，道义科教研发优势
11、突出，未来将成为蒲河新城的科研创新中心区位属性本报告是严格保密的。目前看，道义城市化程度仍不高，配套档次低，乡土气息重，人气仍显不足区位属性本报告是严格保密的。从全市角度来看，道义区域房地产发展水平较低，但有明显的“价格洼地”效应p价格是体现产品水平的一个综合指标，区域价格可以直接反映地区房地产的发展水平。p包括道义、虎石台和新城子在内的沈北新区的价格为全市最低，仅为3250元平方米。2009年1-11月沈阳市分区商品住宅成交均价区位属性本报告是严格保密的。道义未来发展前景和机会导向分析区位前景蒲河治理和“人杰湖、地坤湖”打造总部基地启动新沈阳北站、北金廊、二号线、一桥三路实实在在拉动道义未来
12、发展迪士尼、温泉、大盘巨无霸相继进入改变区域属性产业带拉动自然资源后花园、生活模式拉动政府新规划拉动交通枢纽拉动核心驱动力药科大学、盛京医院、示范高中本报告是严格保密的。2007年12月7日，国家级改革试验区流产后，蒲河新城宏大规划搁浅，沈北收缩战线，确立道义“发展先导区”地位道义开发区区位前景本报告是严格保密的。道义规划“五横五纵”的干道网，结合京哈高铁、沈铁城际铁路以及地铁二号线形成立体化的交通体系u五横：蒲昌路、沈北大道、蒲南路和蒲地路、蒲河大道u五纵：怒江北街、道义大街、梅江北街、陵园北街和鸭绿江北街23区位前景之“交通枢纽”本报告是严格保密的。“新沈阳北站”重新定义“沈阳两小时生活圈
13、”和“北部城市群”，必将引发一场伟大的革命u新沈阳北站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客运枢纽。u新沈阳北站是京沈高铁与哈大高铁的转换站u新沈阳站也叫新沈南站是哈大高铁站，也是将来沈辽，沈丹始发站。24区位前景之“交通枢纽”从道义去北京，2个小时18分从道义去长春，1个小时从道义去哈尔滨，1.5个小时从道义去大连，80分钟从道义去营口，30分钟从道义去鞍山，20分钟上一轮经济危机，高速公路拯救了中国；这一轮经济危机，高速铁路拯救中国。本报告是严格保密的。“新沈阳北站”2010年动工，并将与地铁二号线北延长线无缝接驳25区位前景之“交通枢纽”本报告是严格保密的。沈铁城际铁路2
14、013年全线贯通之后，道义对铁岭、虎石台和新城子区域辐射力大大加强26区位前景之“交通枢纽”本报告是严格保密的。地铁一、二号线2013年全线贯通运营之后，从道义可以方便到达沈阳任何重要节点27区位前景之“交通枢纽”本报告是严格保密的。“一桥三路”工程贯通之后，道义区域与母城交通将更方便快捷，时间大大缩短28区位前景之“交通枢纽”道义大街与三环立交桥示意图u一桥为道义大街与三环立交桥改造工程，建设南北向跨线桥，拓宽路面，改变现有交通格局。u贯通怒江北街至沈北大道，双向8车道；梅江北街、陵园北街贯通三环至蒲胜路；进入道义将增三大通道。本报告是严格保密的。东北“总部基地”项目启动后，将极大提升道义区
15、域的产业积聚能力u总投资26亿美元，占地7000亩，建筑规模470万平，建设2000栋总部大楼，成为立足沈阳、辐射东北、面向东北亚的国内外企业总部聚集群。u一期工程2010年5月开工，预计完成建筑面积40万平，完成投资额7亿元，全部工程2018年完工。29区位前景之“产业带”本报告是严格保密的。华强“文化科技产业园”项目启动之后，将改变道义的区域属性，带动区域休闲产业链u除游乐场之外，更成为集创意、设计、研发、生产、展示、经营及人才培养于一体的文化科技产业基地，实现年接待能力500万人次以上。u目前地基已完成，今年基本完成主体工程，2011年“五一”营业。30区位前景之“产业带”本报告是严格保
16、密的。道义发现温泉，唐都温泉度假村、九龙云天温泉酒店等项目共同构建区域休闲产业链u唐都温泉度假村东至陵园北街、南至蒲河大道、北至规划路占地面积约26万多平方米。一期预计2010年投入使用，将极大提升区域价值。u此外总投资40亿的九龙云天温泉酒店项目、总投资30亿的荣盛温泉旅游项目也将以休闲度假等形式成为拉动道义发展的加速器。31区位前景之“产业带”道义发现温泉本报告是严格保密的。2010年，蒲河道义段8.8公里治理工作将全面启动，建成人杰湖、地坤湖、天乾湖等人工景观32区位前景之“景观资源”人杰湖地坤湖天乾湖本报告是严格保密的。三大湖区定位为休闲区，包括绿化、水上运动、草地运动、湿地、人工岛等休闲商业设施33区位前景之“景观资源”人杰湖地坤湖天乾湖本报告是严格保密的。道义区域按沈阳“后花园”功能规划“五横五纵、两河五湖一园”的生态格局u规划绿化及水域面积占总用地47%，绿化覆盖率超过60%，将其打造为沈阳的“城市后花园”。34区位前景之“景观资源”本报告是严格保密的。碧桂园、雅居乐和香港置地、龙湖、荣盛等几大项目启动后更加
