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1、LZ小镇旅游地产项目商业计划书第二章项目简介及环境分析2.1项目基本情况2.1.1项目简介“六祖小镇”位于中国禅都”-云浮市新兴县广东禅文化创意产业园区，是澳门南方控股有限公司投资开发的旅游地产项目，联手香港冠富有限公司组建广东新辉置业有限公司共同进行开发建设，“六祖小镇”是云浮市和新兴县全力支持的重点项目。项目依托“禅宗”、“温泉”两大区域旅游王牌，以禅宗文化旅游、温泉休闲度假和体育运动为核心，以具有山水人居特色的中国古典风情式低密度住宅及度假养生居所为载体，打造具有禅宗文化元素及体育运动、休闲度假、商务接待、健康养生与居住等功能的高档低密度度假区。“六祖小镇”项目的建设按“整体规划、分期建
2、设”原则实施。项目选址于广东省云浮市新兴县，占地2500亩，其中建设用地1000亩，景观用地1500亩，建筑面积40万平方米，当地政府为推动当地文化旅游项目，对该块用地要求整体规划和整体招商，分期出让土地和建设，计划五年建成。项目基地处在禅文化创意产业园区北端，紧邻S276公路，南距国家4A级旅游景区龙山国恩寺4km，龙山温泉8.5km，北距新兴县城7km，是由新兴县城去往禅都的必经之地，交通便利。项目地块是当地政府为吸引大型建设项目而特意留置的成片土地，内用地主要以山坡林地为主，周边用地以少量农田和鱼塘为主。基地以平缓丘陵为主要地形特征，呈现外低内高之势，坡度除了中部部分超过20%以外，其余
3、坡度在5%15%之间，大部分属于适宜开发建设区域，并具有典型的微地形特点，地形起伏变化平缓有序。基地高程在50.0m至100.0m之间，呈中间高两侧低之势，由中部逐渐向东西两侧下降，最低点位于基地北端中部。该区域内道路、水电、通信等基础设施配套由整个开发项目区统一规划建设，整个园区项目选址地价低，交通便利，水电接入可由政府统一协调解决，有较好的建设条件。2.1.2项目运营模式项目运营模式为设计-建设-销售，项目处在禅文化创意产业园区，依托园区整体开发，利用周边丰富的文化资源与其良好的自然生态景观，以禅文化和养生为主题，建设一个禅文化生态园与地产相结合的特色小镇-六祖小镇，把居住和景观、文化功能
4、巧妙布置在一整体，配套建设上全方位体现文化和自然生态精华，打造华南地区首席开放式文化养生度假基地，树立高端物业形象,提升项目知名度。项目主要产品为别墅，项目的建筑风格和规划以现代中式为主，禅宗文化底蕴贯穿项目设计，规划有1500亩禅意特色园林，1000亩占地规模别墅群将采用分期拿地分期建设方式进行，通过销售别墅回收成本和作为利润来源。2.2宏观环境PEST分析2.2.1政策与法律环境新兴县当地政府相当重视经济建设，招商引资成效显著。2015年新兴县抓住顺德对口帮扶机遇，突出园区招商和产业招商，全年共引进生产经营项目（300万以上）44个，计划总投资47亿元。顺德大公药业有限公司、佛山市奥柏贴膜
5、科技有限公司、广东筠诚生物科技有限公司、广东陶晶压电电子技术项目等9个优质项目成功进驻新成工业园，计划总投资31.63亿元。新兴县不仅重视将项目引进，也重视引进后的项目培育。在县政府的有力引导下，2015年新兴县全年投资500万元以上在建项目共51个，计划总投资316.5亿元，累计完成投资100.5亿元。其中，3项省重点项目年内完成投资10.77亿元，完成计划的123.8%；11项市重点项目年内完成投资31.04亿元，完成计划的109%；43项县重点项目年内完成投资54.48亿元，远远超过了预期效果。2.2.2经济环境自从成功举行“纪念六祖惠能圆寂1300周年暨2013广东禅宗六祖文化节”之后
6、，新兴县就正式打响了“中国禅都”这一地区品牌。幸福导向型产业日臻进步，我国农业和旅游局都将其评选做本省乡村区域内的休闲、旅游农业示范县。2013年新兴县的旅游项目共计接待671万人次，社会旅游营收总之达到52.78亿元，增量比分别达到20%、20.5%。房地产业稳定快速发展，营收总额达到20.4亿元，增量比达到81%。在全省各市县增幅比较均居前列。2015年，新兴县内产出总值规模超过221.5亿元，同比增量8.7，当中：第一产业增量总额接近53亿元，同比增量4.5%；第二产业增量总额接近95.3亿元，同比增量10%；第三产业增量总额接近73.3亿元，同比增量9.5%。固定资产（社会）总投入超过
7、160亿元，增长17.9%。一般公共财政预算收入15.94亿元，增长18.1%，是广东省云浮市增幅最高且唯一一个完成年初目标任务的县区。2.2.3社会与文化环境过去五年，新兴县城乡面貌日新月异。交通基础设施不断完善，内联外通的交通路网已基本形成。有力推进了“创卫”工作和一大批市政设施建设项目，县城区品位和宜居水平显著提升。名镇名村、生态文明村和美丽乡村建设工作成效显著，镇村形象更加靓丽。供电、环保、水利、防灾减灾、林业生态等一系列民生工程深入实施，绿化水平明显提高，水环境整体质量较好，空气质量在不断的提升，城乡之间差距逐渐缩小，已经实现协调发展。文化生产旅游繁荣活跃。2015年新兴县被再次被评
8、为“全国文化先进县”，启动了创建“广东省文明县城”工作。新建乡村历史文化展示馆2个、行政村电子阅览室50间、镇文化站电子阅览室1间，实现镇级综合文化站和农家书屋全覆盖、全县文化馆（站）全部免费开放。县图书馆获得5个市级以上表彰，非遗产项目新兴凉果制作技艺成功申报为广东省第六批非遗产保护名录。生态旅游基础设施不断完善，完成了县生态旅游中心田径场、儿童游泳池、室外灯光篮球场等设施的维护改造，12个乡镇全部建成农民健身广场。全民健身系列活动广泛开展，营造了全民健身的良好氛围。2.2.4房地产管理发展水平经过了几十年的发展，尤其是近几年我国房地产管理水平有了很大的进步。1986年，我国的房地产企业只有
9、不到2000家，而到了2012年，这一数字已经超过了3万家。从最初的只限于小规模的民居工程，到现在的大型楼盘、景区、基础设施等，只要与土地建设有关的都已经全部涉及。企业的经济贡献率已经成为国家税收的重要一极，企业基本有了现代企业就有的基本框架和组织结构。但是，仍然很多企业没有认识到财务工作对自身发展的重要性和实际意义，有些企业仍然财管管理只是简单的记帐和工作发放这些简单的储纳?。在实际的财务管理工作当中，只是依靠财务人员的经验和直觉，完成企业资金的募集、分配和去向管理。实际工作更多依靠人，制度的管理机制得不到体现，甚至没有对就的制度存在。权责不明导致数据的失真，不能准确反映出市场的需求和企业的
10、资金现状。财务管理工作中预测、分析和检测预算计划没有发挥应有的作用，导致企业的风险控制难度。而且现在的房地产管理主要是仍然比较松懈，缺乏职业经理人的体系。过多的强调个人的能力和社会关系，缺乏自上而下的管理体系建设3。有一定的管理制度，但细则不明，执行也不彻底，往往只是个过场。缺乏科学的管理，仍然领先靠着个人经验和一些专家的短期指导4。在企业发展的决策上，过多出现了的是“一言堂”，由老总或者董事长决定项目的投标和企业的发展。这种情况导致企业发展缺乏有效的论证，发展风险系数加大。2.3项目地产市场发展分析2.3.1地产市场整体发展及走势预测2015年，广东商品房销售市场总体回暖，销量创下历史新高，
11、但待售面积也达到历年最高水平，去库存压力仍然较大。与此同时，从地区和业态层面看市场都在持续分化，宅居、写字楼售出总量同比增加，商业营运和别的性质用房同比减少；珠三角对于别的区域内市场更快回暖，同比销量提升速度更快，一直领先。企业销售回笼资金顺畅，到位资金同比增速同比大幅提高，资金结构越来越合理。不过房地产行业市场不景气，建筑面积有降低的趋势，投资力度还需加强。2015年，广东商品房销售面积1.17亿平方米，同比大幅增长25.4%；具体销售业绩为1.14万亿元，同比增长幅度为35.2%；每平米的平均价格为9796元，同比增长幅度为7.8%，整体呈现量增价涨的运行态势。与历年相比，2015年商品房
12、的销售量、价均创下新高，其中销售面积比历史次高水平的2013年高出1844.62万平方米，增幅达18.8%。从全年走势看，商品房的销售数量逐渐开始上升，进入八月份以后增长的速度逐渐趋于平缓。研究单月销售情况可知：五月份开始，月销售面积全部超过一千万平方米，市场整体表现稳定。由此反映，2015年第四季度的增速回落主要是由于2014年的“930”政策效应，即因基期数据增大所致。总体而言，2015年广东商品房销售处于高速增长区间，市场运行稳健。2015年，虽然房屋销售市场总体回暖，但开发投资依然低迷。展望2016年，我国经济发展形式仍然不容乐观，房地产对于经济发展具有很大的影响。从宏观政策走向来看，
13、央行将继续实施稳健的货币政策以平衡资本流出压力，引导中长期实际利率下行以降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放以进一步化解市场库存，进而改善金融机构的贷款意愿和房地产企业的投资意愿。对于房地产市场而言，未来一段时间内将重点关注供需关系，积极落实农村地区土地制度的改革工作；积极推进户籍制度改革，构建新型城镇；按照社会发展实际需求来制定发展政策，推动房地产行业健康快速发展。国家将积极推动公积金制度改革，降低信贷门槛，刺激消费，促使更多的人买房，进而改变市场供需关系；供应端将引导房地产行业找准市场定位，按照市场实际需求来建设，积极发展房屋租赁市场。按照市场的发展趋势来看，短期内国家不会调整房地产行
14、业的政策，仍然以稳定消费、促进购房为主。如今，我国首套房首付和按揭利率等等都比较低，未来有可能继续下降，短时间内这种趋势将延续，不会做出太大的调整；如果从中期或者长期的角度考虑，户籍制度改革、二胎政策的落实，将为房地产行业的发展带来新的动力。同时，房地产行业转型与分化仍然是未来一段时间发展的主流趋势。一方面。人口集中的一线城市与少数二线城市，房屋库存量将持续下降，但是剩下的城市很可能短时间内无法扭转局面；另一方面，房地产企业的转型工作将继续，房地产金融化已经成为未来的发展趋势。处于当前环境下，很多开发商将注意力转向大城市，调整土地价格，但是受其影响，开发商的建筑成本持续上升，不得不进行外部融资
15、；而对于房地产企业而言，不仅仅降低了融资的成本，而且将风险转移，房地产金融化已经成为主流趋势。未来房地产行业将实现资产运营、资产证券化以及金融化。综上，市场分化、房企并购整合和优胜劣汰的竞争格局会进一步加剧，房地产面临全面洗牌，有关企业要想积极发展，只能是按照市场趋势做出调整，做好转型工作。（广东房协市场分析课题组（广东房协市场研究部、华南理工大学建筑管理与房地产研究所、广东省统计局固定资产投资统计处，2015广东房地产市场分析报告）2.3.2项目所在云浮地区地产分析1房地产投资受商品房库存较高和需求低迷等因素的影响，2015年云浮房地产完成投资额出现显著下滑，全年共完成投资60.42亿元，同比下降29.2%。其中，市区完成投资34.7亿元，同比下降34.2%；罗定市完成投资12.65亿元，同比下降17.7%；新兴县完成投资12亿元，同比下降21%；郁南县完成0.84亿元，同比下降54%；云安县完成投资0.25亿元，同比下降69.9%。2015年，全市商品房施工面积623.89万平方米，同比下降6.8%；新开工面积117.63万平方米，同比下降58.5%，
