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1、合肥商务市场概况 PART.1 l 商务板块概况 1、商务板块分布 2、板块租金及售价分析 商务板块分布 对合肥城市商务典型区域进行梳理，可将合肥商务市场分为六大板块，即北一环板块、长 江路板块，黄潜望板块、马鞍山路板块、政务区板块和滨湖新区板块 北一环板块 长江路板块 黄潜 望板 块 政 务 区 板 块 马 鞍 山 路 板 块 滨湖 新区 板块 北一环板块：传统商务 区，商务氛围成熟，主 流商务客户聚集明显长江路板块：传统商贸 区，商业价值带动商务 价值 黄潜望板块：传统商务 区向核心商务区过渡板 块 政务区板块：发展中的 核心商务区，高端项目 聚集 马鞍山路板块：传统商 务区与滨湖新区的连
2、接 区域 滨湖新区板块：启动中 未来商务政务中心区 板块租金分析 合肥商务市场平均租金水平在20-60之间，平均售价水平在7000-12000之间。其中以北一 环板块、政务区板块、和马鞍山路板块为第一梯队；长江路板块、黄潜望板块为第二梯队 ，滨湖兴趣板块为第三梯队。 板块 租金（元/平米 月） 销售均价（元/ 平米） 北一环板块50-7010000-12000 长江路板块40-5012000-13000 黄潜望板块35-457000-10000 马鞍山路板块55-658000-10000 政务区板块60-7010000-16000 滨湖新区板块207000 u 北一环板块为老牌商务区，供应稀缺
3、，但由于产品质素不高，租金及售价略微低于政务区板块； u 政务区板块为发展中的核心商务区，主要为高端项目，产品质素较高，租金及售价水平属于合肥市场第一梯队； u 马鞍山路板块，传统商务区域与滨湖新区连接区域，商务配套及产品质素较好，租金及售价水平为合肥市场第一梯队； u 长江路板块为传统商贸区，随供应量不大，但由于商务氛围、配套以及产品质素的劣势，租金及售价水平处第二梯队； u 黄潜望板块为传统商务区与政务新区的过渡，未来潜力不高，且产品质素较差，租金及售价水平处于第二梯队； u 滨湖新区板块为启动中未来商务政务中心区，虽具有升值潜力，但价值兑现较慢，租金及售价水平处第三梯队； PART.2
4、l 商务板块解析 1、北一环板块 2、长江路板块 3、黄潜望板块 4、马鞍山路板块 5、政务区板块 6、滨湖新区板块 北一环板块 【板块属性】传统核心商务区，吸纳主流高端客户，入住率和租售价均为市场第一梯队水 平 B C DA EF G u A.星海远航大厦 u B.财富广场 u C.祥源广场 u D.金鼎国际广场 u E.新天地国际广场 u F.置地汇丰广场 u G.国光万豪广场 北一环板块属性 板块评价 商务办公产品最早发端的板块，商业服务 配套完善，交通便利，是合肥高端企业聚 集地 产品类型 主流产品处于市场发展第一阶段，在外立 面、产品尺度和物业管理水平上较为落后 租金水平（元/ 月平
5、米） 区间50-70 二手售价（元/ 平米） 区间10000-12000 入住率85%以上 面积区间划分（ 平米） 120-400-640 投资回报率6%-8% 北一环板块 【典型项目】以财富广场为代表的市场初期产品，产品硬件、物业管理等方面均有较大提 升空间 财富广场和汇丰广场的产品为写字楼初期产品，外立面多 为石材玻璃幕墙，产品形式多板楼较为单一，在产品设 计、公共空间、物业管理等方面存在较大提升空间。 项目名称财财富广场场C座置地汇汇丰广场场 高度27层27层 外立面石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙 标准层面积12001200 标准层净高2.7m2.8m 电梯6部进口三菱6部进口三菱 空调分体空
6、调三星VRV 租金65元/平米月60元/平米月 售价11000元/平米11000元/平米 物业管理费3.8元/平米月3.8元/平米月 北一环板块 【板块小结】成熟商务区，拥有强势的客户资源，但产品老化严重，实力型客户外迁趋势 明显 u以财富广场为代表的合肥商务市场第一阶段产品，奠定北一环核心商务区的基础； u入驻客户主要看重商务集群效应、商务配套的便利性。 u市场供应稀缺，亟需高端产品供应 区域属性：成熟核心商务区区域属性：成熟核心商务区 供应主流：目前北一环板块无在售项目供应主流：目前北一环板块无在售项目 长江路板块【板块属性】传统商业中心，商务商业综合体项目为主，写字楼价值让位于商业价值
7、板块评价 商务办公产品多依托大型购物中心，突出其商业 价值而商务价值相对弱化。主流产品相对一般。 因其优越地段和极高的商业价值实现较高的租售 价格。 产品类型主流产品较为一般，主昭示面多让位于商业。 租金水平 （元/月） 区间50-60 二手售价 （元/） 区间12000-13000 入驻率85以上 面积区间划分 （ ） 90-260-400 代表项目 百大CBD、华侨广场、汇金大厦、置地投资广 场 投资回报率5%左右 百大CBD 华侨广场写字楼主入口 须从下沉式广场进入 百大CBD 华侨广场 长江路板块 【主流项目】以置地投资广场、百大CBD为代表，其优越区位和完善配套吸引大量高端客 户 项
8、目置地投资广场百大CBD 规模26层25层 标准层面积（）15001700 标准层层高(m)3.8 标准层净高(m)2.8 外立面石材玻璃幕墙石材玻璃幕墙 电梯 5客2货，蒂森克虏伯， 1350kg/18人 候梯厅 净宽(m)3.2 净高(m)2.4 公共走道 净宽(m) 1.8 空调VRV 租金(元/月)6665 二手房售价(元/)1300013000 置地投资广场 百大CBD 置地投资广场 百大CBD 长江路板块【板块小结】传统商务区，拥有强势客户资源，市场租售水平达到第一梯队水准。 u以华侨广场为代表的商业商务综合体通过银泰百货等高端购物中心实现较高的价值； u入驻客户主要以商贸类企业为
9、主。 u市场供应稀缺，也正是因为其稀缺，使得其二手售价和租金也达到了较高水平 区域属性：传统商贸区区域属性：传统商贸区 供应主流：板块内无在售项目供应主流：板块内无在售项目 黄潜望板块【区域属性】老城区向政务区发展的过渡区域，主流产品档次一般，属过渡型产品 板块评价 作为老城区与政务区的承接地段，写字楼产品 水平一般。租售水平相对较低，产品大多配套 集中式商业。 产品类型 主流产品处于老城区与政务区的过渡阶段，在 产品设计、空间尺度、物业管理方面有较大提 升空间 租金水平 （元/月） 区间35-45 二手售价 （元/） 7000-10000 入驻率45% 面积区间划分 （ ） 130-155-
10、177-470 代表项目 立诚阳光国际、新华国际广场、安高广场、安 徽IFC 投资回报率5% 安高广场 港汇广场 政务区 蜀山区 老城区 黄潜望板块【典型项目】新华国际广场，以住宅、商业、写字楼楼主的综合体 项目地址合肥市蜀山区黄山路与潜山路交汇处 开发主体安徽新华房地产有限公司 总占地面积4.4万 总建筑面积34.8万 写字楼体量13.34万； 结构框架核心筒结构 外立面石材+双层中空LOW-E玻璃 楼体高度111.9米 层高3.8米 办公标准层面积1875 主力产权单位面积126-160 使用率70% 空调分户计量大金VRV 电梯6+2部日立电梯 车位2000个车位（商业和办公共用） 物业
11、管理世邦魏理仕 内部配套屋顶空中花园、员工餐厅、会议中心、健身休闲中心 A# B# C# 黄潜望板块 【典型项目】新华国际广场，主力产权单位面积在126-160之间，可自由拼合，套内空 间实用 优势： u主力产权单位：柱垮8.4米，主力产权单位面积在126- 160之间，可自由拼合，符合企业面积需求； u灵活拼合：产权单位划分保证后期销售中可做灵活拼合 ； u套内：所有单位较为方正适用，无死角，空间利用最大 化 不足： u边角承重墙：端角单位设置承重墙，影响景观视觉效果 ； 承重墙 空调室外机摆放位 房号面积（平米）占比 01、0616018% 0204 0710 13266% 054869%
12、 111809% 黄潜望板块【板块小结】传统商务区，拥有强势客户资源，市场租售水平达到第一梯队水准。 u作为传统商务区与新兴商务区之间的过渡区域，未来升值潜力不大； u以新华国际广场为代表的大型综合体，写字楼水准达到合肥整体市场的中端水平； u主流供应价格为9500元/平米97000元/平米，中小面积为主； 区域属性：过渡区域区域属性：过渡区域 供应主流：以住宅供应主流：以住宅+ +商务商务+ +商业综合体为主商业综合体为主 马鞍山路板块 【板块属性】传统商务区与滨湖新区的连接区域，属新老城区间的价值洼地，商务价值正 在迅速实现，升值潜力巨大 A B C D F E G H u A.万达广场
13、u B.新都汇广场 u C.世纪阳光大厦 u D.绿地赢海大厦 u E.创智广场 u F.金中环广场 u G.和地广场 u 加侨国际广场 板块评价 迅速发展中的核心商务区，作为传统商务区与滨 湖新区的连接区域，其商务价值正在显现 产品类型 主流产品较市场一般产品要好，外立面多位石材 加玻璃幕墙 租金水平 （元/月） 区间55-65 二手售价 （元/） 区间8000-10000 入驻率95以上 面积区间划分 （ ） 90-260-1000-2000 代表项目金中环广场 投资回报率6%-8%左右 马鞍山路板块 【典型项目】金中环广场，位于马鞍山路核心腹地，周边地铁1号线和6号线交汇，无论是 产品还
14、是位置，均为片区内标杆产品，办公便捷，升值潜力巨大 A B C 项目地址合肥市包河区马鞍山路遇望江路交口 开发主体安徽盛兴置业有限公司 总占地面积19214.82 总建筑面积108566 写字楼体量61400； 结构框架核心筒结构 外立面石材+双层中空LOW-E玻璃 楼体高度111.3米 层高3.9米 办公标准层面积1036.86 主力产权单位面积101.75-106.59 使用率70% 空调分户计量VRV 电梯4+1部迅达电梯 车位692个车位（商业和办公共用） 物业管理绿城物业 内部配套每层空中花园、员工餐厅、会议中心、健身休闲中心 马鞍山路板块 【板块小结】传统商务区与滨湖新区连接的咽喉
15、要地，也是新老城区之间的价值洼地，正 在快速发展，价值迅速实现的进程中。 u以绿地赢海为代表的已入住写字楼，以市场主流的产品品质，撬动高于市场的投资回报，价值提升迅速； u入驻客户主要以建筑工程、教育培训以及商贸类企业为主； u板块内商务生活配套齐全，交通便利； u以金中环广场为代表的商业商务综合体通过区域价值的挖掘以及产品品质的升级，获得市场的高度认可； 区域属性：新老城区互动轴心区域属性：新老城区互动轴心 供应主流：以高性价比，高投资回报率产品为主流，区域价值实现迅速供应主流：以高性价比，高投资回报率产品为主流，区域价值实现迅速 政务区板块【板块属性】发展中的核心商务区，高端项目聚集，售价
16、达到第一梯队水平 A B C D E F G H u A.绿地蓝海 u B.华邦ICC u C.新城国际 u D.蔚蓝商务港 u E.新地中心 u F.华润中心 u G.天珑广场 u H.置地广场 u J.财智中心 J 政务区板块属性 板块评价 发展中的核心商务区，高端项目聚集， 售价达到第一梯队水平 产品类型 主流产品处于市场发展的较高阶段，在 产品设计、景观资源方面有较大优势 租金水平（元/ 月平米） 区间60-70 二手售价（元/ 平米） 区间10000-16000 入住率50%以上 面积区间划分 （平米） 120-400-2000 投资回报率6%-8% 政务区板块 【典型项目】以绿地蓝海、蔚蓝商务港为代表的市场初级阶段产品，主打低门槛、高附加 值概念 新城国际是08年政务区新秀，VRV空调的使用给办 公带来更多便利。生态办公理念逐渐深入人心。 人性化设计开始体现。 项目绿地.蓝海A座新城国际 所在位置南环二路潜
