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1、/-学习笔记： 17 关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围（是否包含拆迁补偿）问题全国各地解答. 关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围（是否包含拆迁补偿）问题全国各地解答一表汇总各地国税地区口径总局口径暂未找到相关解答河北国税十五、关于房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：“支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。第六条规定：“在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财
2、政票据。”房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费、契税、城市基础设施配套费等。目前符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。山东国税五、房地产开发企业允许扣除的土地价款范围问题36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，
3、扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。青岛国税三、房地产开发企业扣除土地价款有何具体规定？答：允许扣除的土地价款包括房地产开发企业一般纳税人的新项目和选择一般计税方法的老项目，应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。房地产开发企业一般纳税人老项目选择适用一般计税方法的，其5月1日后确认的增值税销售额，可以扣除对应的土地出让价款。可以扣除的土地价款是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，不包括缴纳的契税和向政府缴纳的其他费用。房地产开发企业分公司在项目发生地办理税务登记，因总公司与政府签订开发合同，土
4、地价款由总公司名义支付，房地产开发企业分公司凭土地出让金凭证原件按规定扣除土地出让价款。福建国税【福建国税】12366营改增热点问答（7.4）7月15日3、当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积/房地产项目可供销售建筑面积）*支付的土地价款，房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除答：房地产项目可供销售建筑面积不可以将用于出租的、自用物业面积剔除。4、项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数答：不作调整。后期补缴的土地出让金可以在尚未销售的房地产项目建筑面积中计算扣除
5、。第三只眼解读：追溯之前的难度还是比较大的，所以向后结转是比较好的方式，至于可能抵不完，那就估计就没有办法了。5、如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能要小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款答：根据国家税务总局公告2016年第18号第七条，允许扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。6、房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够在其他正在销售的项目的销售额中抵减答：不能。根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目
6、，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。13、房地产开发企业采取“旧城改造”方式开发房地产项目如何计算缴纳增值税，能否扣除拆迁户的补偿款答：采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。销售价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权确定销售额。海南国税一、关于土地价款的扣除问题房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受
7、人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由财政部门出具。拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业
8、按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围。房地产开发企业从二级土地市场取得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。二、关于扣除土地出让金及进项抵扣问题（一）房地产开发企业土地价款扣除范围。房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目（选择适用简易计税方式的除外），单独作价销售的配套设施，例如幼儿园、会所等项目，其销售额可以扣除该配套设施所对应的土地价款。房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧
9、城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。（二）房地产兼有新老项目无法准确划分进项税如何计算。一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以建筑工程施工许可证注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额（简易计税、免税房地产项目建设规模房地产项目总建设规模）（三）房地产开发企业的售楼处、样板间的进项税额如何抵扣，这些设施如果最后拆除已经抵扣的进项税是否要转出问题。售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
10、，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，表明售楼部、样板间已经使用完毕，不需要做转出。（四）房地产企业有一般计税方法和简易计税方法，如何进行抵扣。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。房地产兼有新老项目分别使用一般计税方法和简易计税方法的，需对进项税进行划分。十七、18号公告第5条土地价款扣除中提到的建筑面积问题答：根据国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告（国家税务总局公告2016年第18号）：“当期销售房地产项目建
11、筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。”北京国税暂未找到相关解答四川国税暂未找到相关解答湖北国税27.土地价款如何扣除？房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用包括土地出让金、拆迁补偿费、征收补偿款、开发规费等。土地出让金通常是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向买受人收取的土地出让的全部价款。土地出让金根据批租地块的条件，可以分为“熟地价”（即提供“七通一平”的地块价，包括土地使用费和开发费）、“毛地”或“生地”价。其票据由
12、财政部门出具。拆迁补偿费通常是指拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金，主要包括房屋补偿费、周转补偿费和奖励性补偿费三方面。其票据主要是被拆迁房屋的所有权人或使用人出具的发票或者收据。征收补偿款通常是指政府先将土地拍卖出让，再由政府出面征收拆迁但由房地产开发企业承担、并通过政府向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的款项。其票据为政府财政部门出具的非税收入票据。开发规费通常是指在房地产开发过程中，房地产开发企业按照项目所在地的收取标准向政府多个部门缴纳若干项的各种规费。其票据为政府部门出具的非税收入票据。目前只有土地出让金列入差额扣除范围。房地产开发企业从二级土地市场取
13、得的土地使用权，凭取得的专用发票抵扣进项税额。河南国税暂未找到相关解答安徽国税4、“向政府部门支付的土地价款”包不包含市政配套费等政府收费和契税？支付给政府的拆迁补偿款和支付给个人的拆迁补偿款能否抵减?扣减土地价款的时候，相应的土地配套费是否可以扣除？答：根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法（国家税务总局公告2016年第18号）第五条的规定：支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。因此，不包括市政配套费等政府收费、契税、拆迁补偿款、土地配套费等其他费用。浙江国税暂未找到相关解答深圳国税七、房地产开发企业中的一般纳税人
14、销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），只能扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款。采取“旧城改造”方式开发房地产项目的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除直接支付给拆迁户的补偿款。新疆国税暂未找到相关解答银川国税暂未找到相关解答江西国税江西省国税局8月18日再次解答营改增实务中的37个问题24、房地产企业在5月1日前从其他房地产企业购买的土地价款可否在进行差额扣除？答：根据国家税务总局关于发布房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法的公告（国家税务总局2016年第18号）规定，允许扣除的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地
15、价款的单位直接支付的土地价款，并且取得省级以上（含省级）财政部门监制的财政票据。因此，从其他房地产企业购买土地支付的土地款，不得差额扣除。如果从土地转让方取得合法有效的增值税专用发票，其进项税额可按规定抵扣。厦门国税15、房地产开发企业为取得土地使用权支付拆迁补偿费、征收补偿款能否允许扣除？答：不能。上海国税暂未找到相关解答吉林国税九、房地产开发企业允许扣除的土地价款的范围是什么？答：36号文规定，选择适用一般计税方法的房地产开发企业，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用，包括土地出让金、拆迁补偿费、基础设
16、施配套费、征收补偿款、开发规费、契税、土地出让金延期支付利息等。目前，符合扣除范围的土地价款只有土地出让金，扣除凭证为省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。江苏国税【非官方渠道，建议谨慎使用】11、扣除土地价款计算公式中，可售建筑面积口径是以工程规划许可证还是预售许可证或最终实测面积为准？可售面积里是否包含可售车位、储藏室？有些情况下销售车位无产权，若开票选“其他不动产”项目，是否计入“可售建筑面积”？意见：根据房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法：“当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款”上述“当期销售房地产项目建筑面积”与“房地产项目可供销售建筑面积”，应保持同口径计算，一经确定，不得随意变更。每销售一套房屋，均可按照既定的口径计算分摊可以扣除的土地价款。直至全部房屋销
