房地产开发基础知识教材

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1、房地产开发基础知识教程 内部培训资料 目 录 第一章、房地产基本概念 第二章、房地产开发经营 第三章、建筑学基础知识 第四章、建筑专业名词 第五章、世界著名建筑欣赏 第一章、房地产基本概念 l第一节：房产与地产 l第二节：房地产市场 l第三节：房地产消费 第一节：房产与地产 一、房地产的概念 房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑 物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。 l构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等 。 l房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综 合体。 l房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进 行基础设施

2、、房屋建筑的活动。 第一节：房产与地产 二、地产的概念与分类 地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或 生活需要的土地资产。 地产类型： l居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的 道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 l工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业 区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 l仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包 括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险 品仓库等。 第一节：房产与地产 l交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防 护地带等用地。 l市政用地：指

3、用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水 、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 l商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包 括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 l公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带 等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用 。 l教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科 学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 l港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。 第一节：房产与地产 l军事用地：指提供为军事活动服务的用

4、地，属特殊用地。 l其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧 场、空地等。 土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 第一节：房产与地产 三、房地产业 房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。 房地产产业的主要内容： 1、 土地的开发和再开发； 2、 房屋的开发和建设； 3、 地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)； 4、 房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)； 5、 房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)； 6、 房地产物业管理； 7、 房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。 第一节：房产与地产 四、土地所有权的概念与划分 土

5、地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地 享有占有、使用、收益和处分的权利。 土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所 有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权 。 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有 权的主体是农村居民集体经济组织。 地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。 因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权可能是不一致的。 第一节：房产与地产 五、房产的分类 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。 生产用房：指社会各类物质生

6、产部门作为基本生产要素使用的 房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、 仓库、实验室等 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公 司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字 楼。 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华 机构用房、宗教用房等等。 第一节：房产与地产 六、房产所有权的分类 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。 使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生 产和生活的需要。 收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人 将房屋出租而收取的租金。 处分权：决定财产事实上和

7、法律上存在形式和运动方向的权能，只 有财产的所有人才具有财产的处分权。 第一节：房产与地产 七、房屋及土地使用年限 房屋使用年限：住宅用七十年；生产用五十年；经营用五十年(门头等)；行 政用五十年(市政府、法院等)；其他用五十年(学校，博物馆等)。 土地使用年限：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫 生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十 年；加油站、加气站用地为二十年。 房子的居住时间是多少，土地使用年限届满后，该怎么办？ 房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的 限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于

8、集体所有的外，均 属于国家所有。业主所取得的为该土地的一定年限的使用权，自开发商取得该土 地使用证书之日起计算。在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。业主可 以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。 第一节：房产与地产 八、五证两书 建筑用地规划许可证 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部 门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 建设工程规划许可证 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 国有土地使用证 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律 凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积 、使用年

9、限、和“四至”范围。 第一节：房产与地产 建设工程开工证 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一 ，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 商品房销售(预售)许可证 市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批 准性文件 “两书” 商品房质量保证书、商品房使用说明书 第二节：房地产市场 一、房地产市场的概念 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。 广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租 赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装 饰等劳务活动。 二、房地产市场的特点： 经营对象的非流动性：房地产主要经

10、营对象是房产和土地的使用权 ，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。 流通形式的多样性：指房地产流通的具体形态和方法。城市房屋流 通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式 主要有出让、转让、出租等。 第二节：房地产市场 市场的统一性：指房产市场和地产市场的融合性。在房地产交易中 ，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。 市场的区域性：此区域性是由房地产商品的差异性决定的。由于其 性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有 大的落差。 供给的稀缺性：指房地产市场是一个供给稀缺的市场。一方面是人 口的不断增加，需求也相应增长。另一方面

11、是土地作为不可再生资源， 其数量基本上是恒定的。 不完全开放性：由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一 市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不 合理的市场需求来干预市场。因此，房地产市场活动在某些环节受到政 府严格限制，具有不完全开放性。 市场的不充分性：由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相 差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。 第二节：房地产市场 房地产市场投机的巨大可能性：房地产市场与其它市场相比具有更 大的投机性。房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产 的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房 地产的保值和增值特

12、性都决定着房地产投机的巨大可能性。 三、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向 交流，由政府直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产 使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产 使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场 的重新配置。 第三节：房地产消费 一、房地产消费的类型： 投资型：房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用， 而是为了作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有 的房地产性能、结构和形式，通过出售

13、或出租来获取利润。 生产型：对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营 场所，为生产和经营提供活动空间或场地。 消费型：主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。此类 物业主要是住宅和办公用房等。 二、房地产消费的特点 普遍性：房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可 少的空间条件和活动基地。 第三节：房地产消费 多样性：房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公 楼等，也可作为城市居民居住的地方等。其多种使用价值和多种效用为 房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。 不可替代与差别性：房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无 法替代的。其不可

14、再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定 不动性决定了房产间的差别性。 连续性与间断性：房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价 值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。从社会整体看只要社 会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。但从个人来 说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象 其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。 消费弹性的差异性：由于房地产的特性及它的功能和用途的不同， 决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。在市场经济条件下，房地产 的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。 增长性：一般情况下对

15、房地产的消费总是不断增长的，这是由社会 进步和居民生活水平的提高决定的。此消费可以分为几个层次：生理上 的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。 第三节：房地产消费 三、影响房地产消费的因素 （1）经济社会发展及城市化的水平 经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。随 着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也 就越来越大。 （2）城市人口增长及生活水平 城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市 土地的消费就越来越大了。 （3）房地产价格水平 与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。价 格高，就会限制对房地产的

16、消费，价格低，就会增加对房地产的消费。 第三节：房地产消费 （4）国家政策 国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响 。特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。对于居 民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政 策。 （5）城市产业结构 城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量， 而且决定着房地产产业的消费结构。 （6）消费者对经济发展形势预测 消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能 力能否得到实现。如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产 消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。 第二章、房地产开发经营 l第一节：房地产开发经营的主要阶段及基本程 序 l第二节：房地产开发经营的风险 l第三节：地产开发经营的可行性研究 第一节：房地产开发经营的主要阶段及基本程序 一、房地产开发经营的主要阶段： 根据房地产生产和再生产运行顺序，以及各阶段经营管理的内容， 房地产开发经营大体上可以划分为七个阶段。 1、 建设工程项目设立或运行过程 2、 房地产建设工程项目规划与审批