天津中航_营销中心及样板间设计建议103208667解析

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1、本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 * * 天津中航项目营销中心 及样板间设计建议 谨呈：深圳市中航地产股份有限公司 世联工商写字楼事业部 本报告是严格保密的。 2 一、建筑方案及开发策略说明 二、外展场营销中心设计建议 三、大堂营销中心设计建议 四、公寓样板间设计建议 五、写字楼样板间设计建议 本报告是严格保密的。 3 一、建筑方案及开发策略说明 二、外展场营销中心设计建议 三、大堂营销中心设计建议 四、公寓样板间设计建议 五、写字楼样板间设计建议 本报告是严格保密的。 4 整体思路本项目先期以公寓入市，后期推出写字楼 一、整体销售建议： 1.整体推售顺序：先推出公寓，再推出写 字楼和

2、商铺； 2.公寓推售顺序：先推B栋公寓，再推出A 栋公寓。 二、理由说明： 1.符合风险控制原则：公寓面积小，总价 低，购买门槛低，可作前期快速销售回款 产品； 2. 保留综合质素好的物业在后期推出：先 推出B栋公寓，再推A。 3.增加后期B栋溢价可能性：后期推出B栋 公寓，实现溢价。 A栋公寓 B栋公寓 本报告是严格保密的。 5 项目重要工程及 营销时间节点 外展场营销中 心完工开放（ 含内部的公寓 样板间） 入伙 9月6月9月7月 2015.11 营销 节点 11月 2012年 2013年 开始储客 工程 节点 公寓开盘 8月 大堂完工 写字楼大堂 营销中心开 放，（预计 公寓、写字 楼实

3、楼一样 板间完工开 放） 写字楼开盘 本报告是严格保密的。 6 一、建筑方案及开发策略说明 二、外展场营销中心设计建议 三、大堂营销中心设计建议 四、公寓样板间设计建议 五、写字楼样板间设计建议 本报告是严格保密的。 7 整体概述 先设外展场（浙商大厦底商），再过渡到写字楼大堂 2012.6 营销中心1营销中心2 地点浙江大厦底商写字楼大堂 时间2012.62013.92013.9 定位突出展示综合体 属性 强调商务属性 作用 1.承担公寓储客 、公寓开盘销售 功能； 2.写字楼储客； 1.公寓尾盘销售； 2.写字楼储客、开 盘销售； 功能 1F主要设为营销 中心，突出销售 功能；2F主要为

4、公寓样板间 大堂设为营销中心 ，在写字楼主楼6-7 层设置样板间 面积927，上下两 层 备注：建议在公寓B栋的67F设置交楼标准 的样板房； 2013.9 本报告是严格保密的。 外展场 选址建议 选择较大面积的商铺，作为外展场营销中心和公寓样板间 选择浙商大厦7铺，面积为 927的商铺作为外展场 选址理由： 1.树立项目高端形象：其他 企业选择面积较小的商铺， 相比而言，选择面积较大的 商铺，便于建立良好的项目 形象； 2.面积充裕：有足够的空间 做营销中心和公寓样板间。 3.靠近写字楼大堂：靠近写 字楼大堂，整体昭示性好； 本项目外展场 本报告是严格保密的。 9 内部分区 营销中心1内部主

5、要包括销售展示区及后台工作区,二 楼为公寓样板间 销售 展示区 销售展示区： 包括前台接待、模型区、洽谈 区和3D播放区。 此区域为客户主要活动空间。 后台工作区： 包括会议室、销售经理办公室 、发展商办公室等，为工作场 所。 后台工作区服务于销售展示区 。在满足销售展示区的空间需 求后，设置后台工作区。 洗手间内部可按照交楼标准进 行精装。 样板间展示区： 展示两种户型的公寓样板间 销售 展示区 后台 工作区 样板 间展 示区 样板间 展示区 销售 展示 区 （1F 内部分区） （2F 内部分区） 洗手间 后台 工作区 后台 工作区 本报告是严格保密的。 10 布局方案 布局以满足功能需求为

6、前提，本建议仅提供大体功能布 局，具体布局方案由设计公司深入设计 样板间 户型1 （ ） 单房 样板间 户型2（2F ） 布局原则：1.保证空间开阔 ， 尺度阔绰；2.保证看楼动线顺畅 、便捷；集约、合理利用空间； 3.确保各区域的设置能够满足展 示需求。 （1F 内部功能区细分） （2F 内部功能区细分） 发展商 办公室 代理团队 办公室 会议室 员工休 息室 前台接待 模型区 3D影音室 VIP洽 谈区 洽谈区 洗手间 财务 资料 室 银行咨 询室 水 吧 销售物料 储藏室 销售 经理 办公 室 合同 室 本报告是严格保密的。 11 接待动线 便于顺畅地接待客户，避免不必要的路径重复 前台

7、接待 模型区 洗手间 3D影音室 VIP洽谈区 销售经理 办公室 洽谈区 礼宾接待：礼遇式接待直接 打动客户，且高品质营销中心设 计向客户传达发展商实力。 模型展示：通过项目模型全 方位展示产品特征和特色，让客 户对项目形成直观感受。 3D影音室：让客户感知三 维动画效果的视觉冲击与听觉震 撼力，引发客户兴趣及关注点。 （上）样板房展示：全 程“一对一”式陪同客户参观精 装样板间，眼见为实，让其切身 体验。 洽谈区：看楼后客户可在洽谈区休息， 与销售代表进一步沟通，并有水吧饮食服务 。 VIP洽谈室：客户若有较高诚意度，由销 售代表引领进入VIP洽谈室，进行最终洽谈。 开发商 办公室 水 吧

8、本报告是严格保密的。 12 贴合项目作为城市综合体的整体定位，同时考虑到公 寓与写字楼风格的统一与变化：以精致、亲和的装修 风格为主，偏商务调性 外展场装 修风格 装修风格要点： 本项目为以商务物 业为主的综合体项目 ，同时为提升项目的 档次，故调性应偏商 务； 内部桌椅、展示架 等均用高品质材质制 做；适当选取木制材 料，体现简约现代、 亲和、精致的装修风 格； 配合声光电一体化 展示，建立项目科技 、现代、时尚印象。 本报告是严格保密的。 前台接待 模型区 3D影音室 VIP洽谈区 洽谈区 洗手间 销售经理 办公室 开发商 办公室 水 吧 13 前台接待区 奢华的装修风格与亲和商务的背景墙

9、 设置，让客户第一眼的印象就被深刻震撼 设计建议 景观墙示意景观墙示意 设计要点： 考虑长条型接待台设计，让销售代表依次排 开，第一时间欢迎客户上门，并有效对销售 接待人员进行排序，提高接待工作效率； 奢华的前台装修风格，背景墙推荐做亲和商 务的景观墙，也可考虑用较好的天然石材做 成刻有项目案名LOGO的背景墙。 本报告是严格保密的。 14 模型展示区 通过项目仿真实体制作结合楼体展示 灯，生动的展示项目风采 模型外观： 立体模型，仿实体制作，需拥有优美线条感， 将项目的装饰线条清晰的表现出来，材质质感及 颜色应表现得与实际尽量符合。 制作要点： 项目比例尺建议为1:1201：100，使主楼（

10、写 字楼）高度在1.5-2米左右，模型底座高度约0.6 米左右，底座装饰与售楼处的装饰风格统一 夜光展示： 设楼体展示灯，利用LED等各种灯 具控制沙盘灯光。 办公空间展示：在项目模型平台内设置公寓户 型抽屉，内设计办公空间的展示模型，此方式即 直观又方便讲解使用，使客户形象的了解项目更 多信息。 设计建议 前台接待 模型区 3D影音室 VIP洽谈区 洽谈区 洗手间 销售经理 办公室 开发商 办公室 水 吧 本报告是严格保密的。 前台接待 模型区 3D影音室 VIP洽谈区 洽谈区 洗手间 销售经理 办公室 开发商 办公室 水 吧 15 3D播放区 多种设备组合和视觉听觉震撼效果， 使客户真正沉

11、浸到3D影音之中 功能说明： 由多通道投影、弧形屏幕、环绕立体音响和数字区域投影沙盘共同组成； 设计要点： 区域3D影片震撼、大气、美观，能使客户感受到项目的高端形象及区域的优势；区域素 模材质选用精致、耐用的材料； 尺寸：弧形屏幕尺寸在6米长*2米宽左右，区域素模尺寸2.5米长*2米宽；需2到3台投影 投影设备； 影音室内预留10至15人的座位。 设计建议 本报告是严格保密的。 前台接待 模型区 3D影音室 VIP洽谈区 洽谈区 洗手间 销售经理 办公室 开发商 办公室 水 吧 16 洽谈区 不是面对面的生意谈判，而是与客户平等交 流、自由畅谈的平台 设计建议 设计要点： 沙发或桌椅的风格和

12、颜色应与营销中心整体 调性统一，材质高档、美观； 座位之间适当用软装或植被隔断，增强洽谈 私密性； 本报告是严格保密的。 前台接待 模型区 3D影音室 VIP洽谈区 洽谈区 洗手间 销售经理 办公室 开发商 办公室 水 吧 17 VIP洽谈区 给客户高端尊贵的感受 设计建议 设计要点： 设置香薰系统、休闲饮品等，让客户深 刻感知不一样的高端礼待； VIP洽谈区可设置2到3间VIP洽谈室，保 证相对封闭，有一定私密性。 本报告是严格保密的。 181818 一、建筑方案及开发策略说明 二、外展场营销中心设计建议 三、大堂营销中心设计建议 四、公寓样板间设计建议 五、写字楼样板间设计建议 本报告是严

13、格保密的。 19 看楼动线 电瓶车停留位置 营销中心导视牌 车行动线 营销中心入口 地上停车区域 保安岗亭 人行动线 地上停车位需预留50个左右； 北侧和东侧的人行和车行动线周 边园林景观需达到展示要求。 写字楼北侧幕墙需安装完毕，东 侧幕墙尽量安装完毕。若不能安装 到位，可采用喷绘包装； A栋公寓 B栋公寓 写字楼 营销中心 写字楼 A栋公寓 B栋公寓 营销中心 本报告是严格保密的。 20 内部分区 销售展示区（排布于1F） ： 包括前台接待、模型区 、洽谈区和3D播放区。 此区域为客户主要活动 空间。 后台工作区（排布于2F） ： 包括会议室、销售经理 办公室、发展商办公室等 ，为工作场所

14、。 后台工作区服务于销售 展示区。在满足销售展示 区的空间需求后，设置后 台工作区。 洗手间内部可按照交楼 标准进行精装。 销售展示区 营销中心内部主要包括销售展示区及后台工作区 销售展示区（1F） 后台工作区（2F） 后台 工作 区（ 2F） 本报告是严格保密的。 21 布局方案 布局以满足功能需求为前提，本建议仅提供营销中心 大体功能布局，具体布局方案由设计公司深入设计 3D影音室 模型区 前台接待 水吧 VIP洽谈区 洽谈区洽谈区 挡板 挡板 后台办公区2 （2F） 各功能空间所需面积（） 销售经理办公室15 合同与财务室20 开发商办公室20 员工休息室15 资料室10 会议室3050

15、 洽谈区（2个）200250 VIP洽谈区（3个）3050 模型区10 3D影音室3050 布局原则：1.保证大堂空间开阔 ，尺度阔绰；2.保证看楼动线顺畅、便捷；集约、合理利 用空间；3.确保各区域的设置能够满足展示需求。 灵活使用区 后台 办公 区1（ 2F） 区域包含功能 后台办公区1会议室、销售经理办公 室、员工休息室 后台办公区2开发商办公室、合同与 财务室、资料室 本报告是严格保密的。 22 接待动线 考虑本项目写字楼和公寓销售期可能有所重叠，所以 设两个洽谈区，使客户分流 3D影音室 模型区 前台接待 水吧 VIP洽谈区 洽谈区洽谈区 挡板 挡板 挡板 3D影音室 模型区 前台接

16、待 水吧 VIP洽谈区 洽谈区洽谈区 挡板 挡板 挡板 写字楼接待动线示意公寓接待动线示意 礼宾接待：礼遇式接待直接打动客户，且高品质营销中心设计向客户传达发展商实力。 3D影音室：让客户感知三维动画效果的视觉冲击与听觉震撼力，引发客户兴趣及关注点。 模型展示：通过项目模型全方位展示产品特征和特色，让客户对项目形成直观感受。 样板房展示：全程“一对一”式陪同客户参观，从精装到简装逐一展示，让客户一次感受 到项目的全部。 洽谈区：看楼后客户可在洽谈区休息，与销售代表进一步沟通，并有水吧饮食服务。 VIP洽谈室：客户若有较高诚意度，由销售代表引领进入VIP洽谈室，进行最终洽谈。 写字楼接待动线公寓接待动线 备用 洽谈区 备用 洽谈区 备用 洽谈区 备用 洽谈区 本报告是严格保密的。