不动产软件需求分析

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1、 不动产软件需求 分析 不动产软件需求 分析 不动产软件需求说明 我 省 正全面开展 不动产权籍调查的试点工作，我处承担了多个地市的相关建设任务。由于不动产权籍调查工作，涉及地籍测绘、房产测量、权属调查、数据库建设等多个部分，工作量大、综合技术要求高，需多类型专业人员配合完成。因而，恳请福州研发中心配合开发相关软件平台，以利于数据处理、优化作业过程、便于管理，现将需配合开发的软件工作及具体要求说明如下： 一、 开发 主要 内容 地籍档案管理及属性录入 和地籍图、房产图出图工具 。 二、 开发 周期说明 综合考虑我处软件需求情况、作业步骤、我省及国家相关技术标准拟定情况，预计将整个开发过程分为四

2、期， 每期开发结束后将反馈给项目负责，进行软件测试。 但应在软件架构设计过程中，通盘考虑整体需求情况；每期开发主要内容说明如下： 第一期：开发地籍档案整理工具及属性录入工具（属性录入工具针对建设用地使用权宗地和宅基地使用权宗地） ，根据录入属性填写表格，并具有后期数据库图属挂接功能 。 第二期：在第 一 期的基础上，针对集体土地所有权宗地，补充开发属性录入工具 ，完成图属实时挂接录入功能 。 第三期：在第 二 期的基础上，利用已有的宗地图或宗地草图，自动填写不动产权籍调查表中的界址表示表、界址签章表 ，完成图属实时挂接录入功能，根据宗地图制作 房产草图 。 不动产软件需求 分析 第四期：利用

3、CAD 平台或 ArcGIS 平台人机交互或软件自动出宗地草图、宗地图、房产分户图。 三、 详细需求说明 第一期：开发地籍档案整理工具及属性录入工具 开发主要内容： 权籍 档案管理（ 档案归档及重命名 ） 和属性录入自动关联到相应的不动产权籍调查表的具体位置和数据库对应字段中。 提供两种属性录入方式：直接根据扫描档案资料录入属性信息，提供图属挂接借口，后期可根据宗地号 /不动产单元号 /权利人挂与数据库图形文件挂接；也可根据图形实时挂接录入相应属性（ 第三 期开发内容） 1. 权 籍档案管理 （档案归档） ： 支持主文件夹的创立：按县名 -乡镇名 -村名创建主文件夹 支持按土地证号 +权利人创

4、建子文件夹：子文件夹共分为身份证、委托书、权属来源证明材料、申请书、权属调查表、宗地图、审批表、登记卡、土地证书、房产证书、其他等文件夹。 支持用户自主创建文件夹：由于存在历史档案问题，支持用户自主创立文件夹，文件夹的创建有两种方式：创建 中与身份证同级文件夹，并可重命名，在此文件夹下继续自动创建 中的 11 个子文件夹；也可直接由用户创建文件夹并重命名。 扫描档案的归档及重命名：支持用户将扫描后的档案人工归档到各子文件夹，也可支持用户根据 扫描文件的命名自动归档。 支持用户的自动检索功能：支持用户根据土地证号、权利人命不动产软件需求 分析 名检索档案信息。 2. 属性录入 根据图片人工录入相

5、应属性、 自动关联不动产权籍调查表和导入数据库 。 本期属性录入功能主要针对 建设用地使用 权宗地和宅基地使用权宗地，人工录入属性后填写不动产权籍调查表的封面、地籍调查表（附录 1.1） 、房屋调查表 （附录 1.2） 、构筑物调查表 （附录 1.3） ；并能够自动录入到不动产权籍数据库中的 不动产单元内（根据附录 1.1内权利人性质区分所有权和使用权），调查表格式及数据库结构详见附 录 1 和附 录 2。 现将需人工录入的属性字段与调查表及数据库的关联关系及 检核条件说明如下： 表 1 属性字段关联关系说明表 序号 属性名 调查表 位置 数据库关联字 段 填写要求及检核条件 1 市区代码 C

6、46 ZDJBXX-SQDM（ *） ZRD-SQDM（ *） 6位数字， 默认显示前次填写内容 2 地籍区 C47 ZDJBXX-DJQ（ *） ZRD-DJQ（ *） 3位， 默认显示前次填写内容 3 地籍子区 C48 ZDJBXX-DJZQ（ *） ZRD-DJZQ（ *） 3位， 默认显示前次填写内容 4 宗地号 C49 ZDJBXX-ZDH（ *） ZRD-ZDH（ *） 7位，检查前两位的合理性 （第一位值域 G、 J、 Z，第二位值域 A、 B、 S、X、 C、 D、 E、 F、 G、 H、 W、 Y） ，默认显示前次填写内容，检查宗地号（ C46+C47+C48+C49 ） 是

7、否重复 5 定着物（代码） C50 ZDJBXX-DZWDM（ *） ZRD-DZWDM（ *） 9位，检查第一位的合理性 （值域 F、L、 Q、 W） ，默认显示前次填写内容，检查不动产单元号（ C46+C47+C48+C49+C50） 是否重复 6 所有权 C4 ZDJBXX-SYQ（ *） 国家 /*集体所有，默认显示前次填不动产软件需求 分析 写内容 7 使用权 C5/C54 ZDJBXX-SYQ1（ *） ZRD-SYQ1（ *） 8 权利人类型 C6/C58 ZDJBXX-QLRLX（ *） ZRD-QLRLX（ *） 默认显示：个人， 下拉表表示：企业、事业单位、国家机关、其他，

8、默认显示前次填写内容 9 权利人 证件种类 C7/C55 ZDJBXX-QZJZL（ *） ZRD-QZJZL（ *） 权利人类型（ 8）为企业、事业单位、国家机关、其他的不填此类，填写框打灰色，无法输入内容。 证件种类默认显示“居民身份证”下拉表示：户口簿、军官证、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证、台湾居民来往大陆通行证、护照； 10 权利人 证件号 C8/C56 ZDJBXX-QZJH（ *） ZRD-QZJH（ *） 权利人类型（ 9）为居民身份证的，检查 17 位数字 +1 位，检查第 7 位 -第 10 位、 11 位 -12 位、 13-14 位的合理性 11 通讯地址 /坐

9、落 /房地坐落 /住址 C9/C13/C52/C61 ZDJBXX-TXDZ（ *） ZDJBXX-ZL ZRD-FDZL（ *） ZRD-ZZ（ *） 填写通讯地址后，其他属性字段默认填写同一内容，但可供用户修改相应内容 12 权利类型 C10 ZDJBXX-QLLX（对应关系见表 2） ZDJBXX-ZDTZM 默认：根据宗地号第 13、 14位自动判别显示， 属性字段 下拉表 可选形式表示 ，必填内容 ；根据宗地号第 14位填写 ZDJBXX-ZDTZM 13 权利性质 C11 ZDJBXX-QLXZ （对应关系见表 3） 根据宗地号第 13位判别国有土地（ G）还是集体土地（ J），

10、国有土地填写划拨、出让、作价出资（入股）、国有土地租赁、授权经营、家庭承包、其他方式承包等；集体土地填写批准拨用、家庭承包、其他方式承包、入股、联营等。土地所有权不填写。 14 土地权属来源 证明材料 C12 ZDJBXX-DAH 关键字段可定制，例：潭集建（ 91）字第 F0307号 ，必填内容 15 法定代表人或 负责人姓名 C14 ZDJBXX-FDDBR（ *） 无内容“ ” 16 法定代表人证 件种类 C15 ZDJBXX-FZJZL (*) 权利人类型（ 8）为个人的不填此类，填写框打灰色，无法输入内容。权利人类型为企业、事业单位、国家机关、其他的，默认显示“组织机构代码证”下拉表

11、示：营业执照、事业单位法人证书、社会团体法人登记证书 不动产软件需求 分析 17 法定代表人证 件号 C16 ZDJBXX-FZH (*) 18 法定代表人电 话 C17 ZDJBXX-TEL (*) 19 代理人姓名 C18 ZDJBXX-DLRXM (*) 20 代理人证件种 类 C19 ZDJBXX-DZJZL (*) 证件种类默认显示“居民身份证”下拉表示：户口簿、军官证、港澳居民来往内地通行证、港澳同胞回乡证、台湾居民来往大陆通行证、护照； 21 代理人证件号 C20 ZDJBXX-DZJH (*) 权利人类型（ 20）为居民身份证的，检查 17位数字 +1位，检查第 7位 -第 1

12、0位、 11位 -12位、 13-14位的合理性 22 代理人电话 C21 ZDJBXX-TEL(*) 23 权利设定方式 C22 ZDJBXX-QLSDFS （对应关系见表 4） 默认地表，下拉表示 地上、地下 、无 。备注： 集体土地所有权无需填写。 24 国民经济行业 分类代码 C23 ZDJBXX-GMJJHYDM（ *） 根据国民经济行业分类与代码（ GB/T 47542011）大类标准，填写类别名称及编码。没有的不填。 25 宗地不动产单 元号 C26 ZDJBXX-BDCDYH 若宗地上有定着物，不填写此栏 26 比例尺 C27 ZDJBXX-BLC（ *） 默认： 1： 500

13、下拉表示： 1： 1000、1： 2000、 1： 5000、 1： 1万或 1： 5万 27 图幅号 C28 ZDJBXX-TFH 28 宗地四至 -东 C29 ZDJBXX-ZDSZD 设定固定格式可供选填或自主填写相应内容，例如：本墙邻 *，必填内容 29 宗地四至 -南 C30 ZDJBXX-ZDSZN 设定固定格式可供选填或自主填写相应内容，例如：本墙邻 *，必填内容 30 宗地四至 -西 C31 ZDJBXX-ZDSZX 设定固定格式可供选填或自主填写相应内容，例如：本墙邻 *，必填内容 31 宗地四至 -北 C32 ZDJBXX-ZDSZB 设定固定格式可供选填或自主填写相应内容

14、，例如：本墙邻 *，必填内容 32 等级 C33 ZDJBXX-DJ （对应关系见表 5） 33 价格 C34 ZDJBXX-JG 提示：单位为万元 34 批准用途 C35/ ZDJBXX-PZYT 批准用途与实际用途关联表示，但可不动产软件需求 分析 /实际用途 C37 （ *） / ZDJBXX-SJYT（ *） 供修改，默认表示前次填写内容 35 批准用途 -地类编码 /实际用途 -地类编码 C36/C38 ZDJBXX-PZYTDLDM（ *） / ZDJBXX-YT 批准用途 -地类编码与实际用途 -地类编码关联表示，但可供修改， 默认表示前次填写内容，检查：三位有效数字 ；当宗地权

15、利类型为使用权时实际用途 -地类编码必填，当宗地权利类型为所有权时实际用途 -地类编码可不填 36 批准面积 （ m2） C39 ZDJBXX-PZMJ（ *） 小数位后保留两位，位数不足则补 “ 0” 37 宗地面积 （ m2） C40 ZDJBXX-ZDMJ ZDJBXX-MJDW 小数位后保留两位，位数不足则补“ 0”，必填内容， ZDJBXX-MJDW填 1；后期可根据图形自动填写相应内容（三期计划） 38 建筑占地总面 积 （ m2） C41/C73 ZDJBXX-JZZDZMJ（ *） ZRD-ZZDMJ 小数位后保留两位，位数不足则补“ 0” 39 建筑总面积 （ m2） C42/C74/C75 ZDJBXX-JZZMJ（ *） ZRD-SCJ ZRD-ZYJ（ *） 小数位后保留两位，位数不足则补“ 0” 40 土地使用期限 C43 ZDJBXX-TDSYQX（ *） 提供填写格式： 年 月 日起年 月 日止 ，没有可不填 41 共有 /共用权利人情况 C44 ZDJBXX-GYQLYQK（ *） 42 说明 C45 ZDJBXX-BZ 提供可供修改格式和关键字的模板 例：（ 1）经查档，该宗地有地籍档案；通过入户调查，收集到该宗地的集体土地建设用地 使用证 （潭集建（ 91）字第 F0307 号