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1、一、微观环境1、 淮北市概略:淮北市是安徽省西南地区中心城市，国家主要的劳动力城市。地处苏鲁豫皖四省接壤、淮海经济区背心，辖一县三区：濉溪县、相山区、杜集区和烈山区，总面积2741平方公里，人口217.7万人。淮北市交通兴旺，根基设施完善。京沪等铁路纵横东西南北，6条国道、省道以及京福、连霍高速公路穿境而过，离徐州观音机场60公里，至连云港港口280公里。城市规划区面积420平方公里，城市建成区面积已达63平方公里，前后荣获举国卫生城市、国度园林城市、创立举国文化城市职业先进城市和安徽省首届文亮城市称呼。2、 商业整体规划:淮北城市的商业功效定位为：立脚皖北，效劳淮海经济区，辐射举国，交轨国际
2、。淮北市商业发展整体目标：1、建成2个市级商业功用区（老城区、新城区商业功能区）、4个区域商业功能区（烈山、新蔡、高岳、矿山集区域商业功能区）和17个社区商业过能区（任井、濉河、庆相桥、方底、任圩、温哥华城、张庄、董庄、李桥、南黎、洪庄、龙湖等社区商业功能区），8条特点商业街，形成不同层次的商业网点空间格局。2、城市（不露濉溪县）社会消费品总额近期达到88.8亿元，年递加18%；远期达到549.8亿元，年递加20%。商品出售总额与社会消费品零卖总额基本坚持同步增加。3、连锁经营、电子商务完成的零售额占社会消费品零卖总额的比重，2010年达到30%，2020年达到50%。4、各类商品买卖市场买卖
3、额2010年达到166亿元，2020年达到290亿元，年均增加12%。5、近期人均具有城市商业网点营业面积0.73平方米，远期达到1.2平方米。6、商业从业职员数： 2020年达到30万人。关于老城区市级商业过能区：定位和功能：本区的商业会聚度要高，经营服务功能要完美，购物环境要恬静、精美，职业要齐备，商业现代化水平要高，要成为全市集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅行、文化为一体的一流繁荣商业中心区。以靓丽、文化、威严情为其形象定位，以绽放、通秀、直观为其建筑作风定位，以高级、方便、和谐为其商业设施功能定位，以引诱消费、发明消费、提升消费为其服务定位。发展思绪：以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山
4、路、闸河路等现状商业街为基本，构筑大范围市级商业过能区，凸起上风、特色经营、档次错开、种类齐备，形成购物、白化娱乐、休闲、旅行、餐饮功能于一体的特色商业氛围，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐渐迁出，一同对原有商业网点举行降升改造，进步商业会聚水平，以终极真实形胜利能完善、举措措施进步前辈的市级商业功能区。关键发展“淮孟商圈”和火车站北广场商圈。闭于老城区的商业街的网点格局规划：根据城区的特征和街讲设施情况，老城区商业街网点格局主要为“三横五纵”，新城区商业街网点格局主要为“四横三纵”，远期关键培养8条特色商业街。老城区商业街网点主要为三横五纵。第一横是淮海路：概括购物、休闲娱乐一条街。第
5、二横是古城路：商务办公、归纳服务一条街。第三横是惠黎路：孟山路以东建成服装一条街，以西建成餐饮一条街。第一纵是孟山路：东方时尚名品、服饰一条街。第二纵是相山北路：电脑办公机械一条街。第三纵是闸河路：餐饮娱乐一条街。第四纵是洪山路：购物餐饮服务一条街。第五纵是鹰山路：文化、休闲一条街。关键创建八条特色商业街区：淮海路商业街、孟山路衣饰街、惠苑路商业徒步街、相山南路专业市场街、桓谭路商业街、张寨路商业街、汉文化一条街。淮海路商业街：位于老乡区中部，由西止濉溪路东至立接桥，全长约2300米，隐状凑集了齐市大局部的大中型批发商业网点。规划以百货店为龙头，以实牌专业店为主体，以沃尔玛、家乐福、金淮北、华
6、松商业大厦和淮北图书城的创建为契机，联合四周景色（相王广场、文明宫广场等），逐渐收展成为一个集购物、旅游、休闲、欣赏于一体的中高级次、多功用、概括性的商业文明区，侧重灌注文化元荤，晋升白化质量，展现完全的历史头绪和古代商业气味，展现淮北的商业白化。淮海路商业街订位于中高层次、多功效、归纳性的方向，呈现古代商业气作。淮海路商业街改革的主要办法为：一是降升商业网点档次，迁出范围较小的方便店、合扣店，引入上档次的专业店、专售店；两是改进购物环境，增添泊车场地；三是向纵深收展，商业运动向改制后的孟山路、闸河路外延。3、城市微观环境分析小解：3.1随着经济的发展，淮北居民的消费支出规模随着收入的增长逐年
7、扩展，淮北正在成为一个寻求生活品质与档次的“享用型城市”；3.2城市经济以产业为主，第三工业发展远远落伍于海内商业较兴旺城市；3.3人均GDP冲破2000元大关，但城市消费结构还有待改良；且受微观环境波及比较显明，轻易呈现大幅动荡；3.4市官花费愿望猛烈，09年社会消耗品批发总额到达100亿元，同比增加22.7%。3.5商业开展程度较低，但随着大润发，沃尔玛等商业巨头入驻；中泰，云天等城综合体的建成将改变淮北商业集中淮海路的格局，加速城市商业化进程。3.6房地产发展以住宅开辟为主，商业地产开拓比重逐步升高；3.7城市规划明白，发展思绪清楚，确立了“西拓东调，北进南优，坚持组团形态”发展方向；3
8、.8城市商业发展目的确立，以淮海路为核心的老城区成为将来关键发展的市级商业功效区；以城市综合体带动局部商业繁荣。二、微观市场环境调研（商圈分析）1、整体商业业态考察与分析:淮北市眼前的商业格局主要是由老城区商圈和新城区商圈两大商圈形成。老城区商圈由淮海路商圈（或称淮孟商圈）和火车站商圈形成，淮海路商圈总体呈“哑铃状”，是淮北最早的商圈。其西端以华松国际、东方百货、壮盛国际等为代表，是淮北市高端商业的核心，面向的是中高端消费群体；东端以暂兴零售购物中心为代表，主要经营小商品、中低端男女服装、鞋帽等，是以“低端为主，中端为辅”的商业中心。淮海路东西端之间及孟山路上则主要以各种品牌专卖店为主。另外，
9、淮海路的几条主要商业街，如孟山路、友谊巷、相山路、古城路、新华巷等固然经营关键各有所着重，也都凑拢于这一商圈，扩张着这一商圈的波及力。总的来说，淮海路商圈是淮北商业最早的商圈，（特别是淮孟一带）代表着淮北市商业发展的最高水平，曾经为淮北市民高度认同。火车站商圈则是因火车站而形成的特色商圈，主要是以餐饮、下榻、购物为主，由于历史构成的原因，该商圈的形象并不好，档次也不高，淮北市政府也充分认识到这一点，随着金色云天等规划项目标完工和创建，火车站商圈必将进一步进级扩展，并将进一步扩张老城区商圈的波及力。新城区商圈是由淮北市政府南迁而带领构成的新商圈，主要凑拢在相山路与惠黎路、惠苑路、群众路的三个交叉
10、口一带，这个地域规划的高质量楼盘较多，体量也较大，居民数目不断增多，是淮北市最有潜力的商圈。代表商家主要是苏因平价店、实棒特售场法宝城和徒步街，固然从商业整体量上来看，现有的居民数还不足以支持，但假以时日，跟着新购房入户的不续迁入和政府配套举措措施的不续完美，该商圈必将成为淮北市商业发展的新力量，逐渐行向幼稚的完擅，眼前该项商圈的业态主要以超市、专卖店、餐饮等居民平时生活所必需的业态为主。另外，在相山路的南端，还规划有家居大卖场、淮北汽车城的专业市场，成为淮北最具专为业特点的商圈。针对淮北市的商业特色，淮北市对老城区和新城区商圈作了进一步的调整和规划。对老城区商圈提出了“功能亲解、提升改造”的
11、发展念路，推动传统商业网点的发展，增强性格化、特色化、品牌化和网络化商业功能。以淮海路、古城路、惠黎路、孟山路、相山路、闸河路等现状商业街为根基，构筑大规模市级商业功能区，突出优势、特色经营、档次错开、种类齐备，形成购物、文化娱乐、休闲、旅行、餐饮功能于一体的特色商业氛围，将区内原有的批发市场、五金建材商店等逐步迁出，一同对原有商业网点举行提升改造，进步商业集聚水平，以终极真实形胜利能完善、设施进步前辈的市级商业功能区。对于新城区商圈，则立足于为淮北新城区消费者不断增长的物资和文化生活需求服务，为皖北的毗连县、市服务，提升该区商业网点的品牌档次，并凸起专业和特色，发展经营精品、名牌，完成购物环
12、境与经营一步到位的两个逾越，加强其商业集聚力、辐射力。2、主要商业街区概略：淮海路淮海路是淮北最有名的商业街，分布着餐饮、衣饰、百货、黄金珠宝等许多业态，中间服装占据了相对的比重，约占75%，其次是餐饮，约占10%，其余诸如百货、医药、整形美发、金店、眼镜店等许多业态算计约占15%。丰盛的业态、高中低的不同档次使淮海路聚集了大量的人群和车流，特别在薄暮和周末，更是人满为患。由于集聚了大量的品牌专卖店和时尚店，此地成为年青人淘宝的好去处，购物人流（除却久兴批发城）主要以1535这一春秋段为主，且女性消费者显明多于男性消费者。在此处，淮北的着名服装品牌不管是活动的还是休闲的亦或是工作正装，简直都能
13、在百货店和专卖店中觅到，而华松国际、鼎盛国际、东方百货、百货大楼、久兴批发城等知实百货店和专业市场均散布该条路，淮海路可谓是淮北市的商业“金街”。 古城路古城路是一条东西向的商业街，店铺面积主要贯注在20500平米，租金主要凑拢在1.54元/平米/天，以相山路为界，以东的租金相对高些，以西则相对低些。整条路的经营业态有衣饰、鞋帽、箱包、五金纯品、电器电子、整形好发、化装品、娱乐等许多业态。中间相山路以西至濉溪路，主要以“服装、鞋帽、箱包”、“餐饮”、“五金建材”及“装潢、装建”为主，分离盘踞了古城路该路段的19.2%、18.6%、14.7%和12.2%的份额。相山路以西至久兴批发城，则主要以五
14、金纯品、电子电器、广告装饰为主，分手占领了40.5%、12.8%和12.1%的比重，其它业态诸如医药、餐饮、休闲娱乐等所占比重均不超出10%。相山路相山路是一条南北向的途径，除南面的汽车城、家居广场，相山路的商业主要凑拢在淮海路至人民路之间，而这一路段又可分为淮海路至古城路段、古城路至惠黎路段、惠黎路段至惠苑路段、惠苑路到群众路段，这四段的经营关键各有所不同：淮海路至古城路段，主要以经营数码电子、体育类商品和化妆品为主，分别占据该路段36.5%、29.1%和9.7%的比重，店铺面积主要贯注在5500平米这一区间，以20至80平米这一区间为最多。古城路至惠黎路段，主要以经营广告印刷、数码电子、餐
15、饮为主，分别占据该路段21.4%、19.6%、16.1%的比重，店铺面积以30平米左右为多，租金视不同职业、不同面积及品牌知名店等有所不同，主要凑拢在25100元/平米/月。惠黎路至惠苑路段主要以五金机电、餐饮下榻及广告装饰为主，分别占据35.7%、18.6%、17%的比重，由于该路段邻近火车站，该路段的餐饮旅馆占据的比重较高。另外，该路段还散布有真棒特卖场和淮北古玩大市场。惠苑路到人民路路段，主要以经营服装类商品为主，服装类商品能占约57.4%的比重，其次是餐饮，约占9.2%的比重。孟山路孟山路是淮北有名的商业街，分布着许多商业店铺，面积大多在50平米至200平米左右。该路段人群量、车流量均较大，特别是下午五点后及周末，人海量和车流量不亚于淮海路。从业态经营来瞅，主要以服装、餐饮为多，分别占据41%和31%的比例。由于该商业街邻近原体育广场，因而，经营活动类商品的商铺相对较多。徒步街徒步街是一条规划的东西向的商业街，交通兴旺，有21路、8路、16路、19路等多路公交车达到，铺位的面积多凑拢在2580平米，主要以经营服装、餐饮、整形好发、日用百货、五金、医药等为主，中间服装、餐饮占领了较高的比重，分手为36.8%和29.3%。整条街的客流量
