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1、空港经济园区项目 2010年9月6日 项项 目目 发发 展展 思思 路路 p 项目定位 p 市场研究 p 定位阐述 p 投资规划 p 经营思路 p 开发经验 【目 录】 项 目 组 合 Business orientation 项目一：项目二： 艺术文化 展示交易 休闲娱乐 都市文化广场 CCP City Culture PlazaCity Culture Plaza 【娱乐娱乐】【】【观赏观赏】【】【商贸商贸】【】【美食美食】【】【演艺演艺】【】【度假度假】 家居商业广场 HSM Home Shopping Mall 【家居家居】 【观赏观赏】 【商贸商贸】 专业家居集散地 区域旗舰标杆 艺
2、术文化 展示交易 休闲娱乐 都市文化广场 CCP City Culture PlazaCity Culture Plaza 【娱乐娱乐】 【观赏观赏】 【商贸商贸】 【美食美食】 【演艺演艺】 【度假度假】 儿童娱乐城购物中心休闲娱乐中心高端酒店艺术交易中心功能安排 品牌模式华联商厦东方之珠洲际酒店 综合模式反斗城 项目功能： 以较多文化内涵为主要特色的商业建筑，通过高品位的文化、艺术和休闲商业活动，使项 目成为高素质的人气聚集地、商业活跃地、美学与艺术胜地、产业基地，并成为特色鲜明的城 市地标。 项目一定位 结构安排 都市文化广场集合众多特色建筑及文化精粹，打造“衣食住行玩”于一体的国际性大
3、型文化休闲广场 ，整个区域包括五大部分： 反斗城儿童娱乐华联购物中心休闲娱乐中心洲际酒店艺术交易中心 高端国际品牌为主的 精品商业综合体，聚 合购物、美食、娱乐 。 符合国际收藏潮流、 高端消费及精神需求 的艺术品交易中心 满足高端人群对于亲子 需求的儿童娱乐设施综 合体，游乐及玩具卖场 汇集各类高端人群消 费的综合体，特色餐 饮、KTV、演艺等 区域企业众多高端人 群汇集，商务交流频 繁需要高端酒店设施 国际化、品质化、差异化的都市文化广场 家居商业广场 HSM Home Shopping Mall 【家居家居】 【观赏观赏】 【商贸商贸】 专业家居集散地 区域旗舰标杆 家居用品、家具、装饰
4、材料、创意设计功能安排 品牌模式 行业先锋“居然之家”品牌，打造华北区域家居旗舰店 项目二定位 项目功能： 提供家居用品、饰品、装修创意设计、装饰材料、家具、等全方位服务，汇集家具建材品牌 专卖、建材家居商场等多种业态为一体的大型家居建材主题购物中心。作为华北区域最大旗舰店 ，服务于天津及外围区域消费人群。 家居商业广场都市文化广场 具备丰富的的城市服务功能与完善产业结构，品牌的联合与成功的经营模式， 形成聚合放大效应，达到辐射天津及环渤海区域的目标。 艺术交易中心 （艺术工厂） 儿童娱乐城 （反斗城） 购物中心 （华联商厦） 休闲娱乐中心 （东方之珠） 高端酒店 （洲际假日） 大型家居购物中
5、心 （居然之家华北旗舰店） 市 场 研 究 Market research 滨海休闲旅游区 华明居住区 中心 城区 双港镇 大港 塘沽 开发区 开发区西区 汉沽 津南新城 居住区 东丽湖 居住区 滨海 新区 空港 区域地位分析 空港区域为天津市区与滨海新区中心连接点，区域地位至关重要。 区域市场研究 1、外部交通：距离津滨海国际机场东北2.5公里处，距市区3公里，距港 口30公里，距北京110公里，覆盖9条高速、6条国道、2条连接北京和天 津的高速都从本区域内经过，到天津滨海国际机场开车只需要5分钟。 2、内部交通：内部交通路网发达，与二期地块连通道路施工中，未来可 以快速达到一期核心区域。
6、区域交通 产业状况 区域产业发展成 熟，以科技能源 类企业居多。产 业链条的高端化 ， 人口状况 三维立体式交通 ，促使空港成为 高度开放的外向 型经济区域。 聚集人口近百万 ，人群素质处于 高端。商业配套 需求较大。 完成固定资产投资450多亿元，200多个项目竣工投产，聚集多家世界500 强和知名公司投资的项目，成为滨海新区重要经济功能区和重要的发展 引擎。 预计2010年空港物流加工区企业3000多家，总从业人口20多万人，长期 居住人口约15万人。直接辐射区域内拥有万科东丽湖、华侨城、首创西 缇、海泰居住区，华明居住及工业区，辐射人口近50万人。通过城际高 速还将辐射天津滨海新区及天津
7、市区人群。 交通优越、产业成熟，人口聚集处于高端，区域内对高品质商业配套设施有需求。 n空港核心区未来常住人 口达到35万人。 n天津市区与滨海新区， 1500-2000万平米开工面 积，可辐射人口近50万 。 n由于紧邻城市快速路， 辐射人群可直接辐射到 北京、廊坊以及天津环 城区县。 n综合辐射人群近100万人 。 发展潜力 核心区域 35万人口 直接辐射区 50万人口 万科东丽湖 首创西缇 华侨城 华明居住区 海泰居住区 滨海新区 天津市区 北 京 廊 坊 西 青 静 海 津 南 北 辰 人流充足，消费力持续而 强劲。 商业市场研究 规划 主要分布在天保商务花园组团中的国际品牌的大型商业
8、购物休闲配套（SM购物天堂和时尚购物广场），以及 人工湖广场（地下欧洲街），以满足区域常规生活购物与休闲娱乐为主。 本案 融合广场底商 中 心 大 道 金融中心底商 时尚购物广场 SM购物天堂 欧洲街 随着产业园区快速发展，未来2-3年常规性、综合型商业配套全面提升。 精品化、差异化、高质化商业还存在市场空白，也是连接点成熟发展的必须产品。 现状 n以写字楼底商为主，主要分 布在中心大道的北端，空港 商务组团内，目前商业氛围 尚未形成，急需补充。 n目前营业的商业业态主要以 银行为主，综合服务性的配 套（如餐饮、娱乐等配套设 施）极度缺乏； 选址条件 内部路网丰富，可快速便捷贯通所在区域内部交
9、通 紧邻城际快速公路具备吸引外部人群的能力外部交通 位于商圈、居住区、商务区汇集处使产品具备更强辐射范围地段位置 区域经济、人口、产业发展现状好，同时具备后续快速发展空间发展预期 结合以上四点选址条件，二期待开发区域，生活居住配套功能组团内， 紧邻津汉公路及高速外环线位置地块最佳。 市场小结 区位滨海新区与天津市区的中心连接点 市场 规划 交通 高品质、差异化需求空白 生活配套设施建设进入快速发展期 内外三维立体交通 地段商务、产业、居住三组团核心位置 人口辐射百万人口，预期增长稳定 人群产业高端造就高端人群 商业定位思考： 1.差异化提高吸 引力。 2.高品质化满足 高端需求。 3.文化属性
10、占领 市场空白。 全力提升空港成为天津与滨海中心点连接点，区域副中心地位。 定 位 阐 述 Orientation described 项目定位类型1 位于园区规划中心区 交通路网发达辐射达到率高 国际化企业进驻加快 人口增长速度迅速 1.未来住宅组团人群 数量快速增长，持 续消费需求提高； 2.对于高端国际品牌 与高品质消费需求 提升。 3.高段人群对高品位 文化需求提升。 缺乏大型高端商业综合体 目前业态以金融为主 消费人群：空港地区世界500强等企业的高端消费人群，周边辐射人群，天津市区与滨海新区近百万人群 。 市场地位：空港最大的文化艺术广场，天津市区与滨海新区域中心连接点标志性商业体
11、。 商业未来规划以大型购物型 为主，文化主题处于空白 现状需求 艺术文化 展示交易 休闲娱乐 都市文化广场 CCP City Culture PlazaCity Culture Plaza 【娱乐娱乐】【】【观赏观赏】【】【商贸商贸】【】【美食美食】【】【演艺演艺】【】【度假度假】 休闲娱乐中心 艺术交易中心 华联购物中心 展示 交易 娱乐 画廊、古玩展示大厅 高端工艺品交易中心 艺术沙龙活动中心 高端购物 居家购物 中高档时尚百货 居家综合超市 国际影城娱乐 饮食 娱乐 各地特色美食街 高档儿童游乐场 高端玩具发布、销售、展示购物 反斗城儿童娱乐城 高端购物 居家购物 地方、国际特色餐饮 音
12、乐量贩式及休闲娱乐设施 文化演艺中心娱乐 商务居住高端酒店提供商务交流、居住功能 洲际酒店 功能安排 周边辐射百万消费人群，消费需求强烈； 区域内人群素质高、消费能力强；人群增 长、消费需求增长。 一期产业办公设施的陆续竣工，二期集中 建设高品质住宅，“筑巢引凤”的重要工 作即将开始，居住组团成为开发重点。 居住类产品集中供应 期间，人群对于高品 质居家、生活用品的 消费需求较大 项目定位类型2 消费人群：空港地区大量进驻的居住人群，以及天津市区与滨海新区具有高品质需求人群。 市场地位：华北区域居然之家旗舰店，行业领跑者。 现状需求 家居商业广场 HSM Home Shopping Mall
13、【家居家居】 【观赏观赏】 【商贸商贸】 专业家居集散地 区域旗舰标杆 投 资 规 划 Business orientation 规划安排 商业业安排规规划面积积（万平米） 都市文化广场场天津文化艺术艺术 交易中心3.5 TOYSRUS(反斗城)2 华联华联 百货货4 特色餐饮饮1 音乐乐及休闲娱乐设闲娱乐设 施1 演艺艺中心1 洲际际酒店3.5 家居商业业广场场居然之家旗舰舰店10 都市文化广场建筑面积16万平方米，家居商业广场10万平方米，合计26万平方米。 建设周期为预计23年建设完成； 项目总投资额预计20亿元。 经营思路 Business orientation 都市文化广场 CCP
14、 City Culture PlazaCity Culture Plaza 【娱乐娱乐】 【观赏观赏】 【商贸商贸】 【美食美食】 【演艺演艺】 【度假度假】 家居商业广场 HSM Home Shopping Mall 【家居家居】 【观赏观赏】 【商贸商贸】 经营思路 1.引进高端行业品牌，通过其影响号召力形成口碑，提升项目人气与知名度，以及使得项目后 续不断扩大辐射力度，面向全天津范围。 2.参考成功商业运作模式，引进现代先进的管理技术，打造属于项目自己的特色品牌，成为区 域内知名商业项目。 娱乐休闲商业区 建筑面积： 约3万平米； 商业布局： 特色餐饮、量贩式音乐、商业演出于一体商业中心
15、 功能作用： 以时尚、现代、简捷的建筑为依托，面对区域高端消费人群，设立高端 综合型娱乐消费点。丰富都市文化广场的的娱乐休闲功能；支持和促进 园区内娱乐经济的可持续发展。 经营方向： 参照天津东方之珠、北京蓝色港湾、上海新天地成功运作模式 经营安排 都市文化广场 CCP City Culture PlazaCity Culture Plaza 娱乐休闲中心上海新天地介绍 上海新天地经营情况 经营状况：拥有多家高级餐厅、酒吧、品牌专卖、高级会所、酒店等；由于只租不售，6万的 商铺价格接近每月2000美元/，目前商铺的转手价格已上涨到4000-5000美金/。 目标客群：国内外高端消费人群 市场容量：上海一家 增长前景：此项目位于上海市中心，毗邻高档消费的成熟商业区淮海路，且为世界知名的旧房改 造项目，环境高雅、产品高档、时尚，未来发展前景良好。 文化特点：以中西融合、新旧结合为基调，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为 一体，极具上海历史文化风貌和国际时尚文化特色。 经营预测：综合各项数据及该区域未来发展预期，我项目已3万的体量进行经营，年营业额可 达2亿元，年人流量100万人，就业人数可达1000人。 参考样本： 商场场名称 建筑面积积 （万） 年营业额营业额 （亿亿元） 就业业人数 （人） 人流量 （万人/年） 上海新天地6102093730 蓝色
