房地产项目定位发展报告.

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1、创造一座 一生之城 怀远项目前期定位报告 超越不止于梦想 领跑者的姿态 城市为主场喝彩 只为核心人建核心之城 怀远县 概况 怀远县是蚌埠市下辖的，距离市区最近的一最近的一个县。总面积2396平方公里 ，总人口161万人，是当地人口较为密集的郊县。 怀远县的经济实力较强，不仅是蚌埠的翘楚，在安徽省内百县中亦能排名第四，是 非常不错的成绩。 荆山海拔259米，涂山339米，夹淮对峙，蔚为壮观。特产石榴，武昌鱼。 由于和蚌埠市区仅十几公里，因此交通优势等同蚌埠，目前蚌埠至怀远已开通城市 公交车。 人口密集度高，经济实力强，资源丰富 ，交通优势显著的皖北著名县城。 城市发展 怀远县即将划分为蚌埠市怀远

2、区，成为蚌埠市卫星城，势必促使主城升 级脚步较快，而本项目将是城市升级的起点 主城 宗地 涡北 新区 经济开 发区 风景区荆山 体育广场 城西 新区 老城区面积约3.5平方公里， 规划定位居住、商贸、旅游为 主。 新城面积12平方公顷，规划 定位政治、经济、文化、金融 和居住中心 城西新区规划面积8公里，规 划定位居住、仓储和粮食加工 经济开发区规划面积6平方公 里，规划定位重点工业区 涂山白乳泉风景区规划面 积20平方公里，规划定位旅游 休闲度假为主 怀远县 经济 年份 项目 2007 年2008年2009年2010年 生产总值91.499116131.7 增长率19%12.1%15%13.

3、5% 财政收入3.54.45.56.4 增长率26.5%20.5%24.3%16% 固定资产 投资3945.95467.5 增长率47.8%17.6%14.8%25% 怀远县经济形势处于稳步增长态势，预计2011年GDP总值达到150 亿元，为城市发展提供强大经济实力。 数据来源：怀远政府网 总 结 安徽三大中心城市蚌埠，怀远县为离蚌埠市最近的县城。 皖北县级城市人口大县，经济力雄厚，资源丰富，城市建设处于起步阶段， 房产市场处于初级开发阶段，发展潜力巨大 怀远县老城区全面革新，本项目将是担纲城市改造先锋。 宗地位置 宗地 15分钟生活圈 5分钟生活圈 宗地位于老城区核 心地带。 地块南：荆山

4、景区 ，地块北：为涡河 ，西侧：将建成新 区，东侧：县城中 心。 周边环境 学校：学校：第二实验小学，实验中学，一中 医院：医院：县中医院，县医院 交通：交通：汽车站，禹王路，健康路 生活：生活：禹王沿路街铺，禹王路步行街，怀远最 大超市华联超市。 资源：资源：4A级荆山风景区、荆山体育广场 优势资源 周边硬件陈旧，噪音大，绿化少，灰尘多，周边硬件陈旧，噪音大，绿化少，灰尘多， 空气质量差，不适宜现代人居。空气质量差，不适宜现代人居。 当外在环境不佳时，应注重内在的修炼。当外在环境不佳时，应注重内在的修炼。 本项目应该加大绿化率，沿路种植高大树木本项目应该加大绿化率，沿路种植高大树木 ，增加隔

5、音效果，增加空气养分。，增加隔音效果，增加空气养分。 打造怀远县人居典范。打造怀远县人居典范。 劣势环境 地势条件 地形： 总体地势有一定坡度，从西南山地向东北形 成一些高差估计在30米。 项目规划设计原则，利用高差优化设计方案 。 地质：硬质石体，开发建设成本增大 现状：民房暂未拆迁。 地势虽有坡度，但合理规划，科学利用，根据坡度量 身制定物业形态，形成错落有致的标杆性建筑。 宗 地 旁 啤 酒 厂 宗 地 旁 街 铺 宗地内：民房宗地内：石榴园 现场照片 外围环境 地块SWOT分析 优势：项目地处城关老城区核心地带，是县城教育中 心和商业中心，居住佳地，周边配套完善，交通网络便捷 。现有成

6、熟的商业圈，禹王路步行街，小西门商圈，县城 最大华联超市，宗地旁在建设大型商业综合体，景观资源 有4A级荆山景区，各类生活配套齐全。 劣势：老城区硬件陈旧，规划凌乱，缺乏绿化， 之前政府开发涡北新区力度较大大，老城区改造的步 伐相对落后，原因是老城区拆迁较困难。 机会： 目前老城区无项目出售，市场消费潜力巨 大，以及政府对城关改造工程的关注加强，促使城关 改造脚步加快。 威胁： 目前全国房产市场扑朔迷离，前景不太乐 观，及其他开发商对本地块竞价带来的威胁。 产品创新 区域借势 资源独占配套完善 借势发力，发挥城市 升级的优势，充分挖 掘区域升值潜力。 教育配套 商业配套 商务会所 休闲娱乐 4

7、A景区荆山为社 区后花园 特色园林景观 研发特色街区 研发人性化户型设计 人性化流畅动线 稳重的外立面形象 。 开发模式 模式思考 一级市场研读 土地供应形势 怀远县20082010年土地供应表 2008年房产市场供应较少，导致2009年怀远房 产市场供不应求。 2009年土地集中供应为涡北新区，城关城区内供 应面积仅为25250，其他均为城区外供应，导致 2010年怀远县房产市场涡北唱主场戏，老城区仅有 一个在建项目，目前还没销售。 2010年只有涡北有供应土地，城关无供应土地。 20082010年土地供应量集中在涡北地区，城关老城区内土地供应较少 。 2011年怀远规划供应30万商品房用地

8、，合计450亩，其中老城区约300亩，其中本项目占三分之一 101亩，新城区不到200亩。 根据房产开发度和规律2011年土地供应影响到20122013年房产市场格局。供应量较大将逐渐改变市 场竞争环境，竞争形势越来越严重。 跟据调查了解怀远县政府老成改造改造重点项目共有6处，分别在农机二厂，原圣泉啤酒厂附近。分别 有盛世豪庭，百汇财富广场等项目，以及城西安置区、同昌生物科技石榴深加工、浙江工业园、小商品综 合市场、商贸城等项目。 2011年城关老城区供地约300亩，其中包含本项目101亩。 2011年土地供应情况 数据来源：怀远国土局 竞争形势未来供应量，有点多 2010年怀远县住宅新开工面

9、积约30万，目前销售不足16万，挤压面积在14万。 2011年城关区在建项目总建筑面积统计约470000，其中商业约87000。 涡北新区仅中财世纪花园330000。 目前房产市场储备量不完全统计： 940000 二级市场研读 2009年销售均价2394元/ ，2010年销售均价3130元/ ，同比增长率30%。2011 年上半年销售均价3952元/ ，同比增长率26%。从价格增 长率来看怀远县三年保持高速 增长态势，国家调控政策几乎 没有影响，符合县级城市对与 市场邂逅性的特点，预计 2012年价格增率将下降。同 时也反映出县城市场的刚性需 求强烈。 近年怀远县房产市场走势 总成交量在下降，

10、成交均价以年均增长率28%的高速增长，所以在成交 总量下降的情况，成交总价依然保持稳步上升。 怀远县2011年111月销售 走势，1月销售最高，8月最低， 9月开始急剧回升。根据怀远县 市场走势来看，怀远县购房季节 性较强，集中在年尾和年初，本 项目推售期应该考虑在912 月。 37月房产局统计原因暂缺数 据，11月13前数据。 注：数据提供怀远县房产局 2011年1-11月度怀远县房产市场整体成交走势 按传统的销售季节划分为金三银四红五，金九银十都为销售火爆季节。 共计备案预售16.7万，销 售12.9万，供销情况良好 ，县级城市供销总量较小。 中央花园供销量高，总供应 量约40000，总销

11、售量约 35000，销售率88%。 其次为三清翡翠城，总供应 量约24000，总销售量约 23100，销售率96%。 怀远县2011年各项目供销分析 从各家共销形势来看，赢得市场占有量关键因素是供应量，供应量越大占有量就越大。 2011年怀远县户型配比表 2011年市场供应户型配比 重点户型区间 从80户型开始向120 互相逐渐下将，120 以上占比重5%。 本项目户型应满足不同 人群的需求，户型面积 区间可以加大至70 160，重点户型在 80120。 2011年怀远县目前市场供应户型约1700套，其中住宅约1500套。 现有竞争楼盘 竞争楼盘 部分楼盘分布图 主要集中在涡北新区 中央花园

12、项目名称方阵中央花园所在区域新城区 开发商方阵房地产开发 有限公司 项目地址307省道与206国道交叉口 总占地面积416亩联系电话0552-8220888/ 8220999 总建筑面积40万平方米目标诉求领舞城市 我在中央 物业类型多层、高层、别墅户型面积90-130平方米 销售均价2010年，3400元/，2011年，4900元/，一期销售进入尾声，二期预计今年底或明年初开盘。 涡北新区地理位置最好的楼盘。北邻怀远县人民政府，南临涡北绿化景观带，东侧拥享涡河百亩浩淼水系，与大禹文化 广场紧密相临。 小区由多层住宅、沿河高层景观公寓、中央精品建材街、中央商业休闲广场、四星级中央饭店和大型仓储

13、式购物超 市共同组成，开发体量惊人。首批房源售罄。2房全部在90平米以下，确保2成首付；紧凑型3房在110平米，舒适型3房 在130平米，针对不同客户。2梯3户，缺点是部分2房南北不通。 2 1 3 目前在售部分： 1号区位复试大户型，房源较多。 2、3号高层销售只剩下130的大户型和4套左右的90户型 均已售罄 中央花园(1期效果图) 售罄部分均为多层。 高层销售几乎售罄， 发现：怀远市场供不应求 的局面下高层抗性表现较弱 。 物业形态：高层+别墅 总建筑面积：84000 开盘：预计明年初 建筑风格：别墅为法式洋房 配套：大型超市、首家四星酒店、幼儿园、建 材精品街。 景观：欧陆风情皇家园林

14、 中央花园(2期效果图) B19# 现在认筹交20000 ，优惠一个点，优 先选房，价格未定 预计：5000元/ 左右 中央花园今年销售情况 目前备案销售396套，全部为住宅，其中已经销售341套，未售55套，面积共计：39919。 均价：4800元/。 时间套数总面积（）总价（元） 2011-081103466984 2011-0959580827988395 2011-10109994732935 中央花园户型配比 面积（）套数比例 80907218% 9010016040% 10011014035% 110120123% 16041% 17041% 20341% 主力户型在90110，中

15、央花园是目前怀远唯一推出160203超大户型，比重为3%。 时间套数总面积（）总价（元） 2011-0180786926417100 2011-022121987475115 2011-081120530916 2011-0999904515761 2011-1067183065487 三清 翡翠城销售情况 共计备案287套，已售236套，未售51套。销售率高达80%。即将推出二期。 住宅：2010年均价3600元/，2011年均价4400元/ 商业：700012000元/ 三清 翡翠城户型配比 面积（）套数比例 80906036% 9010095% 1001102015% 110120664

16、0% 重点户型面积区间在110120，占比重40%，其次是8090，占比重36%。 禹都华庭 项目名称禹都华庭所在区域新城区 开发商嘉鸿房地产 开发公司 项目地址怀魏路与政府北路交叉口 总占地面积13.5万平方米联系电话0552-8028017/8028018 总建筑面积20.7万平方米容积率1.45 物业类型多层、小高层、 联体别墅 绿化率33.6% 户型面积80-120目标诉求千年禹都 新生活中心 项目位于涡北的中心位置，西接县建设局，东临教育园区，北达圣泉大道，南至政府北路，一条怀魏路将社 区分成东西两大部分。 项目开发周期较长，产品类型较多，前期推出多层快速回笼资金，推出联体别墅拉升楼盘均价，后期推出小 高层提高整体利润，这是一般大盘常用的开发模式。 禹都华庭今年销售情况 时间套数总面积（）总价（元） 2011-0158571221986884 2011