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1、我国房地产上市公司营运能力分析摘要：近年来，房地产行业以惊人的速度在发展，经济增长幅度在我国国民经济总额中占有重要地位，越来越多的企业家进入房地产行业，房地产行业竞争日趋激烈。由于传统的营运能力分析体系存在较多的漏洞，投资者很难通过分析,得到企业营运能力的实际情况。所以，改进企业营运能力分析指标体系具有较为重要的意义。如今，已有很多的专家学者在认识传统分析体系不足的基础上，提出了新的分析体系的构思和建议。本文通过对房地产行业原有的营运能力指标体系与改进后的营运能力指标体系进行对比分析，用以说明房地产企业资产利用的效率，促进房地产行业提高经营管理水平。关键字：房地产、营运能力、指标、改进iiiL
2、isted real estate companies operating capacity analysisAbstract: In recent years, the real estate industry at an alarming rate in the development, economic growth plays an important role in the total amount of Chinas national economy, more and more entrepreneurs to enter the real estate industry, re
3、al estate industry is increasingly competitive. Because there are more loopholes in the traditional operating capacity analysis system, it would be difficult to get through analyzing the actual situation of enterprises operating capacity. Therefore, the ability to improve business operations analysi
4、s system has a higher significance. Today, there are a lot of experts and scholars in the lack of knowledge of traditional analysis system based on the ideas and proposals put forward new analysis system. In this paper, the existing operating capacity index system operational capacity index system a
5、nd improved the real estate industry were analyzed to illustrate the real estate business asset utilization efficiency, and promote the real estate industry by improving the management level.Keywords: real estate, operating capacity, indicators, improved目录一、引言（一）选题背景1（二）选题意义1二、文献回顾2（一）企业营运能力指标体系文献回顾
6、2（二）我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾3三、营运能力指标体系4（一）传统指标体系4（三）指标改进体系6四、样本数据计算及分析6（一）存货周转率6（二）应收账款周转率8（三）流动资产周转率9（四）总资产周转率10（五）固定资产周转率10（六）指标之间的对比11五、结论和建议12参考文献14致谢15我国房地产上市公司营运能力分析一、引言（一）选题背景如今人们热点关注的问题当属房地产行业的发展，也引起了社会各界甚至是中央领导的高度重视。大家主要关注其规模是否过大、发展是否过快、价格是否合理。房地产行业的发展与国民经济息息相关，具有先于国民经济衰退而衰退，后于国民经济恢复而恢复的特征。据
7、资料所知，1978年以来，我国一个经济循环周期大约是6至7年。从1993年开始的到1999年经济增长跌入谷底，标志着一个完整的经济循环周期的结束。01年将进入一个全新的稳定增长型的经济循环周期。依据国务院研究发展中心的公布的一份研究报告显示，中国的经济增长，未来20年的基本趋势是：“十五”在7% 8.1%之间，而到2020年国内生产总值增长率将会下降至5.56.6。房地产行业的发展与宏观经济环境的改变正向相关。宏观经济的健康持续发展，将会在房地产行业的快速发展的过程中提供强大的支柱。随着经济全球化进程的加快和稳定和社会主义市场经济的持续快速发展，企业之间的竞争越来越激烈。特别是在房地产行业，房
8、子是人民生活的必需品，房地产行业已经提出了大量的社会资本。所以，房地产行业一点点的风吹草动时刻牵动着千万人的敏感神经。随着国家出台的宏观调控的政策对房地产行业的具体调控，房地产行业的发展也将会一波三折。房地产企业要在激烈的竞争环境中生存、发展, 对企业各项经济资源、资产必须充分有效合理的利用，认真的做好房地产企业的营运能力分析评价，并据此不断提高自身的营运能力。有助于加强企业合理的经营管理,提高房地产企业的综合竞争能力,促进企业长远、健康、可持续的发展。（二）选题意义营运能力分析属于财务分析的其中之一，企业营运能力即企业的营业运行能力，主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资
9、产的周转率或周转速度，企业营运资产的效益一般为企业的产出额与资产占用额之间的比率。而房地产是时下最热门也是最有发展潜力的行业之一，房地产企业营运能力越强，在市场中的竞争力也越强。同时，对营运能力进行分析，对财务报表使用者具有重要的意义，体现以下三个方面在：企业所有者考察其投入企业资金的运用效率，债权人评价企业的偿债能力，以及经营者加强企业经营管理等方面上。 对房地产企业管理者来说：有利于企业管理者根据营运能力分析评价的结果，发现当前企业运营过程中出现的问题，或者是可以是管理者更加清楚了解企业的资产结构、财务状况。并据此合理调整优化资产结构、改善财务状况、加快资金周转速度、改变经营管理方式。对投
10、资者来说：判断一个企业是否值得投资，通常是从财务分析的报告中所反映出的结果来决定的，而房地产企业进行营运能力分析有助于投资者更好的了解公司的经营状况、公司财务的安全性、资产的收益性还有资本的保全程度。房地产企业各项资产的周转速度与企业的收益能力息息相关。因此，对房地产行业进行正确的营运能力分析有助于投资者进行合理的投资决策。对债权人来说：债权人通过对房地产企业营运能力分析可以更好的判断债权物资的安全性，即通过资产管理效率和资产组成结构的分析得出债务人偿还债务的能力，从而判断是否继续对此企业给予信贷。短期债权人判别企业短期债权的物资保证程度是否可行，可以通过了解企业相关的短期资产的数额。在通过资
11、产结构分析企业债权的物资保证时，为了进一步把握企业等额还款期限结构，资产的期限结构，资产周转率期限结构和债务结构等各种结构是否相互适应。应将资产结构与债务结构相联系，进行对比分析，可以对债务偿还能力有更直接的认识。有助于债权人进行信贷决策。二、文献回顾（一）企业营运能力指标体系文献回顾1、营运能力涵义营运能力分析属于财务分析的其中之一，企业营运能力即企业的营业运行能力，主要指企业营运资产的效率与效益。企业营运资产的效率主要指资产的周转率或周转速度，企业营运资产的效益一般为企业的产出额与资产占用额之间的比率。对营运能力进行分析，对于财务报表使用者具有重要的意义。2、营运能力指标我国企业经济效应评
12、价指标(1995)中主要侧重于对流动资产的分析，因此反应企业营运能力的指标只有应收账款周转率以及存货周转率这两大指标。周向红(2003)在如何分析企业营运能力中提出了，除了存货周转速度和应收账款周转速度之外，还应增加流动资产周转速度、总资产周转速度和固定资产周转速度等其他指标去分析衡量企业营运能力。余波在浅谈企业营运能力分析(2008)中提出了对传统指标的评价，传统指标只是简单地从财务数据方面来分析一个企业的营运能力，很多时候数据的获得都存在着很大的问题，因此需要创新，他也提出了关于人文因素的非财务指标的加入，主要包括：顾客满意度；产品和服务质量；员工满意度和保持力；管理的有效性和市场份额等。
13、3、营运能力分析意义褚秉衷(1994)在企业营运能力简论中提到：通过对营运能力的分析评价可以揭示企业各项资产管理的效率、企业的信用状况、企业销售能力的强弱和企业的经营管理效率。娄春辉在关于企业营运能力评估基本问题的探讨（2005.3）中提出了营运能力分析的重要意义：1、可以促进企业资源合理有效的配置从而减少资源的浪费。 2、还可以避免发生重大投资失误。3、为企业顺利通过政府部门的审批奠定基础。4、树立良好的外部形象。5、为企业投资新项目决策提供理论依据。6、为企业新项目的顺利发展建设以及营运打下良好基础。 黄娟莉(2011)在基于财务比率的企业营运能力分析中说明了营运能力分析的3点意义：企业管
14、理人员可以改善经营管理模式;投资者更好的进行正确的投资决策;债权人进行相应的信贷决策。（二）我国房地产行业现状研究和营运能力研究文献回顾1、房地产涵义孟庆翠（2009）对房地产给出了一个明确的定义，房包含了土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产按类型划分，可分为地产和房产两大类，地产是指土地，房产是指房子。房产和地产具有相互依存的密不可分性。在经济学上房地产又被称为不动产，是因为房地产具有位置的固定性和不可移动性两大特性。2、房地产营运能力分析曾汉文（2009）在房地产营运能力分析中提出，应结合企业自身的发展战略，不能简单地以各项资产资产周转速度作为其判断依
15、据，不同的企业有不同的发展战略，相应的也有不同的方法来反映企业的资产报酬率率，有些房地产企业是通过提高销售收入率来提高资产报酬率，而有些则是通过提高资产周转率来提高资产报酬率。而实际上，最能反映房地产营运能力的是存货周转率，而存货周转率与企业项目开发周期相反。在相同的市场条件下和竞争环境中，存货周转率越高，企业实现的资产报酬率更高。綦程程（2009）指出对房地产行业而言，存货周转率是非常特殊关键的指标。通常，存货周转是越快越好，而房地产行业则是越慢越好。库存周转量越大，周转速度较慢的公司实力越雄厚。在其他行业，存货周转率一般为六或七次左右的水平，相反如果一个房地产企业一年的存货周转率在六七次左
16、右，该企业在房地产行业来说是规模极小的公司，拥有雄厚实力的大型房地产企业，存货周转率都是很低的，存货周转一年大概是一两次，因为房地产企业要保存大量的土地储备，而土地储备就是它的存货，建成的为销售的房子都属于资产范围，房地产企业要依靠这些实现销售，从而获得收益。三、营运能力指标体系企业营运能力分析通常可以使用存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率以及流动资产周转率这4个财务指标来表示。（一）传统指标的不足存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率以及流动资产周转率这4个指标都是在分析企业营运能力时最常用到的指标，但在实际操作计算中，这些指标的计算都不完整。在计算口径都存在着一定的局限性的基础上对企业经营能力进行分析，也缺少一定的准确性。在应收账款周转率的计算过程中
