房地产项目融资方案讲解

《房地产项目融资方案讲解》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目融资方案讲解（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。

1、 三、项目融资结构和资金流量 一、项目概况 二、项目参与方 四、项目融资资金成本与结构 五、项目信用结构 六、项目融资风险 3、项目性质 银行贷款。项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00 万元，拟从银行贷款40,000.00万元。贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年 ，自2014年1月至2017年1月。年利率暂按7.00%确定。 贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值900万元 。另外由飞腾有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约 金、损害赔偿金和实现债权的费用。 预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。 20

2、15年1月偿还本金20,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元， 2017年1月偿还本金10,000.00万元。 1、项目名称 “新天地”建设项目 2、项目发起人 立信有限公司 5、项目建设内容及规模 项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为 95m90m。1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅（含部分拆迁户还建房），3号楼为四 星级宾馆。项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率8.29，建筑密度 52.95%，绿地率15.8%。 目前项目已完成施工设计并已获得规划批准（已取得土地证， 建设用地规划许可证， 拆迁许可证，即将取得建设项目规划

3、许可证及开工证），已进入地上物拆迁阶段。共 有160余户住户需要拆迁，其中约90%的拆迁户已与我公司订立拆迁合同并已迁出， 其余十余户如资金到位亦可立即迁出。 项目建设期为3年，自2013年1月至2016年1月。 项目公司成立于2001年8月，位于辽宁省丹东市振安区，注册（实收）资本700万 元，各股东均以货币出资。现股东为王立持股51%，霍进翔持股47%，周信持股2%。 法定代表人马季林。 截至2011年9月，公司资产7000万元，全部为开发成本，负债4400万元，所有者 权益2600万元。 4、项目建设地址及范围 “新天地”项目位于辽宁省丹东市振兴区，项目规划用地14511平米，建筑面积

4、150700平米。 1、项目实施进度 整个小区的建设分成三个工期，1栋为一个施工单位，预计3年内完成所 有建设。 如下列出施工进度 2、项目总投资估算 项目总投资72,035.00万元，其中土地征用及拆迁补偿费 12,000.00万元，前期工程费2,736.00万元，建筑安装工程费 45,600.00万元，基础设施费1,368.00万元，公共设施配套费 1,507.00万元，开发间接费8,824.00万元。 3、项目资金投入计划 资金投入表 四、项目融资资金成本与资本结构 （一）项目融资资金成本 资金成本是指公司为筹措并使用资金而支 付的费用。 通常资金成本率由于筹资方式的不同而 不同，进行资

5、金成本研究的目的，是为了选择 融资方案，进行融资决策。 1、影响资金成本的因素分析 a. 使用资金所支付的费用，即资本占用费 b. 融资过程中资金与人力等耗费，即融资费用 c. 特定条件下的机会成本，指房地产投资者从企业内部融 资所形成的机会成本 2.资金成本的度量 各融资方式的资金成本率的计算 （二）项目资本结构 1.资本结构的概念 资本结构指公司通过债券（负债融资）、股票（权益融资） 、混合债券劵等方式融资后，负债、权益占公司资本的构成的 比例关系。对于公司来说，负债融资的资金计入公司总负债， 权益融资获得资金成为股本计入所有者权益，所以公司资本结 构的调整主要表现为对公司资本中债务构成，

6、或者说“负债融资 的比例”进行调整。这个指标通常是以公司的权益负债率，或者 其他包含公司总负债账户的偿债指标如资本负债率、债务资产 比率、财务杠杆率来衡量的。 权益负债率=总负债/总所有者权益 资本负债率=总负债/总所有者权益 资产负债率=总负债/总负债+总所有者权益 财务杠杆率=平均总资产/平均总所有者权益 按照来源，可将企业生产经营过程中需要的资金 概括的分为两大类，即负债资金和权益资金。在 通常情况下，权益资金不能完全满足企业的经营 需要，因此，还需要额外的负债融资。资本结构 即是探讨这两类资金的构成和比例关系。因企业 所筹资本的期限的不同，资本结构又可具体到广 义和狭义之分。狭义的资本

7、结构仅指长期资金来 源构成及其相互关系，认为短期资金的筹集和使 用经常变化，因此不应当纳入资本结构的管理范 畴，而应该作为营运资金管理。而广义的资本结 构定义认为负债应包含资产负债表右方的全部负 债，所以资本结构是指全部负债构成与权益资本 之间的比例关系。 2.房地产开发过程及资金运作特点 房地产公司的经营活动就是若干个房地产项目开发经营的 过程，对大规模房地产公司而言，可能会同时运行多个房 地产项目，一个项目的销售回款可以用作另一个项目的开 发资金。但对于大多数中小型房地产企业来说，一般同时 运行的开发项目不会超过1至2个，因此，公司的运营过程 往往就是项目的运作过程，公司的融资决策也是围绕

8、项目 的开发进度计划，以项目各个开发阶段的资金需求而进行 的。 2.1 房地产项目开发的一般流程及各阶段资金需求 对于不同的房地产项目，其开发流程也不尽相同，一般来说，由 于项目开发前期手续的办理程序受政府相关部门的管理规定约束 ，房地产、项目开发的前期阶段的流程基本相同，而项目建设阶 段也少有变化的余地。差异最大的就是租售阶段的流程，在我国 房地产开发的初期，房地产项目的租售阶段往往在建设阶段基本 完成后(如主体结构封顶)进行。随着房地产市场的发展，房地产 企业的营销部门常常在可行性研究阶段即介入项目的策划与市场 定位工作，进行市场调研、寻找潜在客户、开始营销准备。另一 方面，房地产开发商为

9、解决资金问题，分散投资风险，在项目的 建设阶段即进行房地产预售工作，对于以租为主的写字楼、酒店 等商业性物业，也出现了预租、回租、回买等与融资相结合的营 销手段。因此本节所列举的房地产项目的开发流程仅为示意。全 部开发流程及各阶段资金需求见表2-1。 表2-1：房地产项目开发流程及各阶段资金需求 3.房地产资金运作的特点 由于房地产存在着物质性质方面和经济性质方面的特征， 其资金动作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特 点。主要有： 1.资金投入量大，投资成本高 首先，土地开发的成本较高。近年来，土地出让价格不断上涨，国 家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查报告显示，2004年第一 季

10、度35个大中城市有7个城市土地交易价格涨幅超过10个百分点。第 二季度，全国有8个城市土地交易价格同比涨幅超过10， 2005年2 月2日武汉市汉阳区鹦鹉洲858亩地块被香港世茂集团以315亿元的 价格竟得，其成交价也创下国内土地竞拍的最高记录。 其次，房屋开发的成本较高，建筑安装需要耗费大量的材料和资金 ，从而造成房屋的开发成本高于一般的产品成本。 再次，由于房地产建设周期长，占用资金需要支付大量利息，资金 成本高也增加了房地产开发的成本。 2.资金周转慢，投资回收期长 因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和 房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用

11、，其生产周期短则一年，长则数年，才进入流通和消费领域，因此投 资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间 更长。 3.投资风险较大 因为房地产开发占用资金多，资金周转期长，其投资风险也较大 ，主要表现为流动性风险、通货膨胀 风险、经营性风险等。 4.房地产资金的增值性 由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使房地产具 有保值、增值的优点。随着经济的发展和人民生活水平的提高，房地 产的需求也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧， 从长期看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明 显。 五、项目信用结构 项目融资担保的作用： 第一，采用担保形式，

12、项目的投资者可以 避免承担全部的和直接的项目债务责任， 项目投资者的责任被限制在有限的项目发 展阶段之内或者有限的金额之内。 第二，采用担保形式，项目投资者可以将 一定的项目风险转移给第三方。 六、项目融资风险 1.项目风险类别： （1）市场风险 （2）融资风险 （3）变现风险 （4）管理风险 （5）利率风险 （6）法律风险 （7）环境风险 2.风险分析 任何投资都存在风险，所以应该说明项目存在的主要风险是 什么，如何克服这些风险。 A、投资方的投资资金及收益风险在项目无法启动的情况下 将一直独立承担投资资金成本，及追加资金成本。 B、投资方不能有效监控好管理者的经营从而产生新的债务而 产生的连带风险。 C、融资者对投资者的信用没有得到确定而产生无法回购的险 D、融资者为掌控全局经营，在回购时利益出让增加风险。 E、融资者提前回购而付出的资金成本风险 3.风险化解方案 A、资方对是否资金进入后可以完成计划要进行 评估和测算。 B、投资方对融资方的项目进程进行监控，并按照 进程需要分批进行投资款的专款专用。 C、投资方对融资方的相关项目所签订的合同进行 核审后，评估其付款和还款能力。 D、 资方审核融资方的还款计划可行性，一旦确 定后将按还款计划回款。