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1、n土地是一种房地产，地价评估是房地产估价的一个重要方面。地价一般可以直接运用前面介绍的市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估。n但地价评估还有一些独特的方法。因此，本章对专门适用于城镇街道两侧商业用地估价的路线价法，对有中国特色的城市基准地价评估和基准地价修正法，对与地价评估有关的高层建筑地价分摊，作一简要介绍。第一节地租理论及测算一、地租的含义（熟悉）狭义的地租：指指土地所获得的超额报酬。广义的地租：超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。基本含义：纯粹的剩余物二、地租现象（熟悉）土地肥力不同收获的产量不同地租现象；土地位置不同运输费用不同地租现象；不同的摆摊地点不同的
2、销售净收入地租现象三、地租理论的回顾（了解）（一）威廉配第（二）理查德坎蒂隆（三）亚当斯密（四）詹姆斯安德森（五）大卫李嘉图（六）马尔萨斯（七）约翰冯杜能（八）马克思（九）其他四、地租的测算（熟悉）1、计算公式：地租农产品市场价格农产品销售价格农产品生产成本土地上投入资本的利息农业经营者利润；、土地是在此最佳用途下使用的；、土地是在最佳集约利用下使用的；、销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的，这是等量资本要获得等量利润、等质劳动力要获得等量工资等的要求；、在资本周转率、投资风险不同的情况下，不同周转率、不同风险的资本不能用同一比率来计算其应得利润。、测算地租的
3、其他方法：（）从房租中分离出地租；（）由地价求地租；（）用市场法求地租；（）用类似假设开发法的方法求地租第二节路线价法一、路线价法概述（熟悉）（一）路线价法的含义：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率和和其他价格修正率，计算出该街道其他临街土地价值的一种估价方法。一、路线价估价法的基本原理（一）路线价法估价的基本概念城镇街道两侧的商业用地，如图9-1(a)、(b)、(c)、(d)所示，即使位置相邻、形状相同、面积相等，但由于临街状况不同，价值会有所不同，而且差异可能很大。我们凭直觉就可以看出：图9-1
4、(a)中，地块A的价值高于地价B的价值；图9-1(b)中，地块C的价值高于地块D的价值；图9-1(c)中，地块E的价值高于地块F的价值：图9-1(d)中，地块G的价值高于地块H的价值。如果需要同时、快速地评估出城镇街道两侧所有商业用地的价值，则可以采用路线价法。（二）路线价法的理论依据n路线价法实质上是比较法的派生方法n理论依据亦为替代原理路线价法与一般的比较法的区别n一是不做“交易情况修正”和“交易日期调整”n二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后进行“房地产状况调整”；而不是先对“可比实例价格”进行有关修正、调整，然后再进行综合。n三是利用相同的“可比实例价格”路线价，同时评估出许多“
5、估价对象”该街道其他临街土地的价值路线价法中不做“交易情况修正”和“交易日期”的原因是：求得的路线价若干标准临街宗地的平均价格已经是正常价格求得的路线价所对应的日期，与欲求取的其他临街土地价格的日期一致，都是估价时点时的。（也可不是）（三）路线价法适用的对象和条件n适用对象城镇街道两侧商业用地的估价n适用条件街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐（四）路线价法的操作步骤划分路线价区段设定标准临街深度选取标准临街宗地调查评估路线价制作价格修正率表计算临街土地的价值二、划分路线价区段（熟悉）n路线价区段是沿街道两侧带状分布的n一个路线价区段是指具有同一路线价的地段n可及性相当、地块相连的土地划为同一
6、个路线价区段滨江道金街交口哈尔滨道多伦道金街交口东马路北马路交口北马路金街东马路哈尔滨道滨江道长春道鞍山道锦州道哈密道多伦道南马路北马路三、设定标准临街深度（了解）n标准临街深度标准深度，是街道对地价影响的转折点n接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变n标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数四、选取标准临街宗地（了解）n一面临街；n土地形状为矩形；n临街深度为标准临街深度；n临街宽度为标准临街宽度（通常简称标准宽度，可为同一路线价区段内临街各宗土地的临街宽度的众数）；n临街宽度与临街深度的比例适当；n用途为所在路线价区段具有代表性的用
7、途；n容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率（众数）；n其他方面：如土地使用年限、土地生熟程度也具有代表性。标准临街宗地通常称为标准宗地，是路线价区段内具有代表性的宗地，具体要求：五、调查评估路线价（了解）n在同一路线价区段内选择一定数量以上的标准临街宗地，运用收益法（通常是其中的土地剩余技术）、市场法等，分别求其单位价格或楼面地价n求标准临街宗地的单位价格或楼面地价的简单算术平均数或加权平均、算术平均数、中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。n路线价通常为土地单价，也可为楼面地价。六、制作价格修正率表（掌握）（一）临街深度价格修正率表n价格修正率表临街深度价格深度价格修正率表，通常简称为
8、深度价格修正率表1.临街深度价格递减率n距街道深度越深，可及性越差，价值也就越低n同一城镇的不同路线价区段，土地价值随临街深度变化的程度是不完全相。（1）四三二一法则最简单的临街深度价格递减率该法则是将临街深度100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于距离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，n第一个25英尺等份的价值占整块土地价值的40，n第二个25英尺等份的价值占整块土地价值的30n第三个25英尺等份的价值占整块土地价值的20，n第四个25英尺等份的价值占整块土地价值的10%；n如果超过100英尺，则以九八七六法则来补充，即超过100英尺：n第一个25英尺等份的价值
9、为临街深度100英尺土地价值的9，n第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的8n第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的7，n第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺土地价值的6%；四三二一法则最简单的临街深度价格递减率临街深度（英尺）255075100125150175200单独深度价格修正率（%）403020109876累计深度价格修正率（%）407090100109117124130平均深度价格修正率（%）16014012010087.278.070.865.0表11-1四三二一法则单的临街深度价格递减率（2）其他法则（1）“四三二一”法则。又称为“慎格尔
10、”法则。其含义是将100英尺深的街道四等分，每份25英尺，从临街方向开始，每个25英尺土地的单位价格分别占路线价的40、30、20、10。（2）苏慕斯法则。将100英尺深的街道二等分，前半临街50英尺土地的单位价格占路线价的72.5，后半50英尺占27.5。（3）霍夫曼法则。将100英尺深的街道四等分，从临街方向开始，每份价值分别占路线价的37.5、29.5、20.7、12.3。（4）哈柏法则。该法则认为，土地的价值与其深度的平方根成正比。2.几种临街深度修正率n以四三二一法则为例，（1）单独深度价格修正率为：n403020109%8%7%6（2）累计深度价格修正率为：n407090%1001
11、09%117124%130（3）平均深度价格修正率为：n40353025218195o1771625（二）其他价格修正率n为简明起见，将上述用表来说明，见下表。表中的平均深度价格修正率，是将上述临街深度100英尺的平均深度价格修正率25%乘以4转换为100%，同时为保持与其他数字的相对关系不变，其他数字也相应乘以4得出的。这也是利用平均深度价格修正率修正单价的需要。七、计算临街土地的价值（掌握）（一）路线价法的计算公式：（1）当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。V（总价）标准临街宗地总价单独深度价格修正率V（单价）标准临街宗地总价单独深度价格修正率估价对象土地面积标准
12、临街宗地总价单独深度价格修正率（临街宽度临街深度）（2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采用平均深度价格修正率。V（单价）路线价平均深度价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率临街宽度临街深度（4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计算公式如下：V（单价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率V（总价）路线价平均深度价格修正率其他价格修正率土地面积或：V（单价）路线价平均深度价格修正率单价修正额V（总价）路线价平均深度价格修正率土地面积总价修正额
13、（二）临街土地价值的计算一面临街矩形土地价值的计算；前后两面临街矩形土地价值的计算；矩形街角地价值的计算；三角形土地价值的计算；其他形状土地价值的计算。1.一面临街矩形土地价格的计算例11-3：图1中是一临街深度15.24米（即50英尺）、临街宽度20米的矩形土地，所在区段的路线价（土地单价）为2000元平方米。根据表1的平均深度价格修正率，其单价和总价分别是多少？路线价2000元平方米20米15.24米图1该宗土地的单价=路线价深度价格修正率=2000140%=2800（元平方米）该宗土地的总价=土地单价土地面积=28002015.24=85.34（万元）2.前后两面临街矩形土地后街影响深度
14、=全部深度-前街影响深度例11-4：图2中是一前后两面临街、总深度为30米的矩形土地，其前街路线价为2000元平方米，后街路线价为1000元平方米。求其前街影响深度。路线价2000元平方米30米图2路线价1000元平方米3.矩形街角地价值的计算计算街角地的价格，采用“正旁两街分别轻重估价法”，即先求取高价街（也称正街）的价格，再计算低价街（也称旁街）的影响加价，然后加总。计算公式如下：例11-5：图3中是一矩形街角地，其正街路线价（土地单价）为2000元平方米，旁街路线价（土地单价）为1000元平方米，临正街深度为22.86米（即75英尺），临旁街深度为15.24米（即50英尺）。假设旁街影响
15、加价率为20%。根据表1的平均深度价格修正率，该宗土地的单价是多少？15.24米图2路线价1000元平方米路线价2000元平方米22.86米4.三角形土地价值的计算（1）一边临街直角三角形土地价值的计算（2）其他三角形土地价值的计算5.其他形状土地价值的计算第三节城镇基准地价评估（熟悉）一、城镇基准地价的含义城市基准地价是以一个城镇为对象，在该城镇一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。二、城镇基准地价评估的程序和方法1、制定基准地价评估作业方案包括确定基准地价评估的区域范围，技术路线，落实评估
16、人员，准备所需的资料和设备，落实工作场地，编制工作计划和时间进度等。其中，n确定基准地价评估的区域范围有以下几种选择：城镇行政区城镇总体规划确定的规划区土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围建成区市区n基准地价评估的区域范围大小，主要根据有关规定，当地的实际需要和可投入评估的人力、财力、物力等情况来定，一般为规划区。2.明确基准地价的内涵和表达方式估价时点，一般应为年度的1月1日；土地用途，例如是分为商业、办公、居住、工业等不同的用途，还是采用综合用途。一般应为商业、办公、居住、工业等不同的用途；土地权利性质，例如是出让方式取得的国有建设用地使用权还是划拨方式取得的国有建设用地使用权。一般应为出让方式取得的国有建设用地使用权；土地使用期限，例如是不同用途
