《中原区市场调研,和昌湾景国际,中原新城,亚星盛世教材》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中原区市场调研,和昌湾景国际,中原新城,亚星盛世教材（44页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、宏观市场分析区域市场机会竞争市场机会中原区市场分析政策趋势经济下行压力下，房地产调控由2013年的逐渐加码，转变为2014年的逐步放松，限购取消，限贷放松，降息开启，同致行：2015年市场走出市场低谷，新一轮楼市上升走势出现。2013-2-20宏观市场2013-7-12013-9-12013-12-242014-5-142014-6-152014-8-92014-10-12014-11-22“新国五条出台”，坚持房地产调控政策，稳定房价新国五条调整郑州市住房公积金标准，企业和个人5%-12%标准公积金限购再次升级，以预售证为手段严控房价，保证零增长限购升级为保障供应，拿地两年不开发的房地产项目
2、，将被清理严查囤地郑州市规定，公积金缴存时间由6个月增加到12个月公积金郑州市房产组合贷出台，规定最高可贷70万组合贷郑州市取消限购令，买房政策全面放开，为楼市注入强心剂限购取消限贷放开，认房不认贷，7折利率，公积金最低首付20%限贷松绑央行下调存贷款基准利率，商贷降0.4%，公积金降0.25个百分点利率下调2013年2014年调控力度逐渐加码调控力度渐趋放松经济日报：11月中国制造业采购经理指数（PMI）为50.3%，已连续两个月回落并逼近临界点，中国经济投资增速回落，经济增长处于仍处于下行态势，下行压力较大，结构调整逐步深化。土地市场2014年1-11月份住宅土地成交477.6万，与去年同
3、期相比，供应增长36.8%，成交增长10.3%，未来住宅供应量将激增，楼面价由2013年的1035元拉升至2014年的1436元，成本增加推动房价。2013年楼面价1035元；2014年楼面价1436元。元成交高峰宏观市场住宅市场2014年1-10月住宅市场供应608.7万，成交472.5万，全年供应激增，供求差距高达136.2万，成交均价总体较为平稳，目前为8818元，低于去年同期成交均价。2014年房地产市场供过于求，房价稳中有降。类项类项2013年2014年1-10月同比增长长率商品住宅供应面积753.8608.710.6%商品住宅成交面积790.9472.521.9%商品住宅成交均价8
4、30886203.3%8818元51.5万2013-2014.10月郑州商品住宅供销价走势图宏观市场住宅存量2013年住宅市场量价齐飞，全年住宅库存维持在300万上下，出清周期维持在5个月以内，2014年由于供应量的激增，导致库存量快速攀升，出清周期目前为9个月左右，库存周期加长，去化库存成为市场主流。p计算公式：出清周期（月份）=月底可售存量过去6个月的平均销售量；p判断标准：出清周期大于12，表明市场库存量过多或者平均去化速度较慢；p郑州市住宅库存量2013年都处于比较低的状态，在2014年6月份以来不断攀升，目前在400多万m2p郑州市2013年-2014年4月份住宅出清周期一直维持在5
5、个月以下，但2014年5月以来上涨趋势明显，目前在8-9个月之间徘徊注：库存量以2013年底为基底资料来源：郑州市房管局库存量较低，出清周期5个月以内库存量激增，出清周期持续攀升宏观市场认知诠释p宏观调控政策放松p两限取消，楼市调控政策持续放宽，未来政策市场持谨慎乐观、信心向上的态度p土地市场供不应求p2014年土地市场供不应求，缺口高达100万，未来住宅供应量激增p住宅市场供过于求p2014年住宅市场供应608.7万，成交472.5万，供求差距高达136.2万，成交均价8818元，低于去年同期价格水平p库存快速攀升p2014年住宅库存量一反2013年的低水平态势，供应激增，存量由300万以内
6、上涨到450万左右，出清周期由5个月以内拉升至9个月左右大势向上住宅供过于求库存持续上涨，市场前景谨慎乐观宏观认知理解宏观市场宏观市场分析区域市场机会竞争市场机会市场分析1.3公里中原公园：中原区规划的三大公园之一，面积150亩，最迟于2015年5月完成建设；湾景天街：距离项目1.3公里，为和昌湾景国际的配套商业，体量15万，预计引入大商；华山路断头路：预计今年年底修建完工，建成通车。区域规划地铁5号线淮河路站距项目1.3公里；地块西侧的华山路预计年底完工，西北侧将建15万的商业，并引进大商，有力提升区域生活配套，北侧1.4公里处将建150亩的中原公园。片区改造升级，吸引更多城区置业人群。中原
7、公园15万湾景天街商业1.3公里华山路断头路，预计年底完工淮河路地铁站地铁5号线：作为郑州唯一规划的环形地铁线路，与其余5条地铁线均有换乘站，可与其他地铁线路无缝连接；预计2014年9月开工，预计2019年通车；1.4公里区域市场区域规划陇海快速路的修建，30分钟便可快速通达郑州东区，城区距离感进一步缩减，区域交通价值和成熟度将获得进一步的提升和置业认可。陇海快速路：东起京港澳高速，西至西四环，全长约29公里，2013年10月开工，预计2015年春节前全部建成通车；全程高架，无红绿灯，双向六车道，车速60公里小时华山路两侧规划有匝道；区域市场区域规划随着地铁5号线的开工建设，未来B1快速公交线
8、路将从桐柏路永迁至秦岭路，这也将进一步加强项目与区域内外的交通联系，便于出行的畅达性区域市场B1现有路线桐柏路段B1未来改迁路线秦岭路段秦岭路淮河路站点今年年底，地铁5号线将全面开工，根据规划设计，地铁5号线与二环BRT线路重合较多，政府决定迁改B1线路；其中，桐柏路、航海路路段将永久改迁至秦岭路-电厂路、长江路-通站路，农业路受高架桥施工影响，将临时迁至北三环，高架桥通车后将恢复；秦岭路：共设12对站台，专用道在路中央，秦岭路（建设路-航海路）站点分别为：航海路秦岭路站、建设路秦岭路站、中原路路秦岭路站、陇海路秦岭路站、淮河路秦岭路站。370米成交分析中原区2014年成交量80万左右，位列郑
9、州各城区之首，但较前两年同比成交量大幅下滑，房价处于稳定上升状态，仍有上升空间存在。2014年1-10月，中原区商品住宅成交量近80万，位居郑州各城区首位；2014年1-10月，中原区商品住宅成交均价8156元，仅高于高新区，价值洼地效应明显。单位：万m2单位：元m2单位：万m2单位：元m2成交量：由于受到2014年信贷紧张的影响，中原区2014年住宅成交量较上年大幅回落，跌幅达54%；成交价格：2014年中原区商品住宅成交量虽大幅回落，但成交价格逆市上扬，涨幅高达16%。区域市场土地市场中原区2013、2014年共计成交商品住宅用地23宗，总面积81万左右，规划建筑面积328万，多为旧城改造
10、大盘项目。编编号地块块位置占地面积积（万）建筑规规模（万）容积积率开发发商1冉屯里南、嵩山北路西4.0722.385.5郑州元发置业有限公司2冉屯北路南、桐柏路东2.4113.285.5郑州元发置业有限公司3长城路北、杏湾路西0.551.663河南金苑置业有限公司4棉纺北路南、嵩山北路西3.0113.534.5河南宏江房地产开发有限责任公司5棉纺北路南、百花路东6.9331.194.5河南宏江房地产开发有限责任公司6棉纺西路北、百花路东2.168.644河南宏江房地产开发有限责任公司7嵩山路西、互助路北0.642.884.5河南吉利房地产开发有限公司8电厂西路东、冉屯北路南6.0811.981
11、.97郑州市中原区西流湖街道柿园村民委员会9电厂西路西、冉屯北路北5.4211.602.14河南正商置业有限公司10电厂西路西、冉屯北路南1.466.864.69河南正商置业有限公司11电厂西路西、冉屯北路南3.5618.795.28河南正商置业有限公司12桐柏路西、伊河路南0.200.090.46郑州市第二建筑工程有限责任公司13中原西路南、西流湖东0.782.343郑州煤电长城房产开发投资有限公司14陇海西路南、华山路东0.230.813.5郑州市源发置业有限公司15西三环东、厂北路南1.839.155河南德兴置业有限公司16中原西路北、能源路东2.4317.507.2郑州煜盛房地产开发有
12、限公司17西站路北、化肥东路东10.5636.973.5河南正商置业有限公司18化肥东路西、西站路北3.2811.493.5郑州地产集团有限公司19冉屯南街南、化肥东路东4.6916.413.5河南领创置业有限公司20陇海西路南、李江沟路西6.9831.404.5河南运昌置业有限公司21淮河路南、昆仑路西1.907.624河南运昌置业有限公司22汝河路南、李江沟路西9.4842.684.5河南运昌置业有限公司23西三环东、煤机路北2.068.884.3郑州和润投资有限公司合计计80.75328.15区域市场土地市场近两年区域成交住宅用地主要分布在西站路以北区域，未来仍是区域房地产热点板块，竞争
13、较为激烈；项目周边成交4宗住宅用地，规划总建筑面积83万，属于本项目的主要竞品。编编号位置占地面积（万）建筑规模（万）容积率买受人1陇海西路南、华山路东0.230.813.5郑州市源发置业有限公司2陇海西路南、李江沟路西6.9831.44.5河南运昌置业有限公司3淮河路南、昆仑路西1.97.624河南运昌置业有限公司4汝河路南、李江沟路西9.4842.684.5河南运昌置业有限公司合计计18.5982.51冉屯路南嵩山路西冉屯路北桐柏路东棉纺北路南嵩山北路西棉纺北路南百花路东棉纺西路北百花路东嵩山路西互助路北电厂西路东冉屯北路南电厂西路西冉屯北路北电厂西路西冉屯北路南桐柏路西伊河路北中原西路南
14、西流湖东陇海西路南华山路东西三环东厂北路南中原西路北能源路东西站路北化肥东路冉屯南街南化肥东路东陇海西路南李江沟路西淮河路南昆仑路西汝河路南李江沟路西西三环东煤机路北本案近两年区域成交住宅用地主要集中在西站路以北、嵩山路以西、西三环以东区域，未来房地产热度高，竞争较为激烈；项目周边共成交四个地块，规划总建筑面积83万，容积率在3.5-4.5之间，未来产品形态以高层为主，属于本项目的潜在竞品。阎垌村改造地块位于汝河路以南、天下路以北、秦岭路以西、西三环以东，占地面积约306亩，总开发面积达67.3万平方米，总投资额22亿元，2010年10月签约。区域市场阎垌村改造地块住宅市场中原区2014年月度
15、供应与成交基本维持在8万左右，价格震荡上行，三季度成交均价约为8100元，成交下滑大，价格稳定。供应层面：2014年月度供应量较2013年下降明显，仅有5月、7月、8月三个月月度供应在10万以上；成交层面：2014年月度成交面积在10万以上的仅有1月和4月；价格层面：中原区整体价格呈现震荡上行态势，基本维持在8000元上下；总体来看：2013年中原区月度供应12万，成交13万；2014年月度供应和成交均为8万单位：万m2单位：元m22013年2014年区域市场板块划分中原西区房地产市场基本可以划分成三大板块：西南板块、西中板块、西北板块，本项目位于西南板块。中原新城溪山御府升龙城盛润锦绣城方圆
16、经纬锦艺国际华都中林国际湾景国际亚星盛世国贸公馆阳光花苑金域上郡亿辰山海间九龙城升龙天汇广场正商花语里梧桐新语西南板块西中板块西北板块板块名称板块范围板块特征西南板块长江路以北中原路以南区域整体形象较差，老旧居民区居多，生活配套设施陈旧，有较多城中村改造项目，房地产整体发展水平较低，城中村改造释放大量的住宅需求西中板块中原路以北西站路以南城市传统核心区，区域内旧厂改造基本已经完成，汇聚了最为核心的城市要素，城市面貌姣好，商圈集中，商业配套高档完善，房地产开发水平较高，品质化特征明显。西北板块西站路以北距离城市核心区相对较远，紧邻西流湖景观资源区，因西流湖规划开发带来一定的规划利好，提升了区域关注度，房地产开发水平相对较低，未来将有大量住宅供应区域市场西北板块价格平台集中在8000-8700元之间，相对较低，主要以地缘客户和西北城区、经开区的客户为主，与本项目所在板块之间竞争不强。九
